北京市房山区青龙湖镇辛庄村经济联合社诉王振宪荒山租赁合同案

焦点问题：土地使用权承租方未实际履行开发义务致使土地荒芜的，出租方是否有权解除合同，收回土地? 裁判要旨：根据有关法律法规的规定，荒山租赁开发期限一般不超过5年，逾期不开发利用的，集体经济组织有权收回。

【案情】 原告：北京市房山区青龙湖镇辛庄村经济联合社(以下简称辛庄经联社) 被告：王振宪。 原告诉称：1996年3月28日，我经联社与原北京青鸟信息服务公司签订荒山租赁合同，合同规定：青鸟公司租赁我经联社荒山300亩，从事种植和养殖业，租赁期限为15年，对年租金进行了分段规定，青鸟公司按照规划开发荒山的期限为5年。1999年11月30日，被告王振宪与我经联社签订协议，约定由王振宪承接上述荒山租赁合同中青鸟公司的全部权利和义务。2001年初，我方发现被告未对承租的荒山进行开发，荒山仍处于荒芜状态。由于被告违约，村民反映强烈，要求终止双方合同。经与被告协商，被告否认其违约。经镇政府调解无效，故要求与被告解除荒山租赁合同，被告给付违约金6500元。 被告辩称：我与原告签订荒山租赁合同属实。为科技兴国、帮助辛庄村发展经济，我与辛庄村签订了一揽子协议，搞良种养殖，其中包括一个10亩养殖场地、一个50亩的饲料地和300亩荒山。我租荒山的目的是为了放牧。合同签订后，我已在荒山上打了一眼25米的深井，挖了240立方米的蓄水池及部分蓄水坑，用于牲畜饮水，原告称我未进行开发与事实不符。合同也不允许我在荒山上搞建筑开发，我打井和挖蓄水池就是开发，故不同意原告的诉讼请求。

【审判】 （一）一审情况

北京市房山区人民法院经公开审理查明：1996年3月28日，原告辛庄经联社与北京青鸟信息服务公司(以下简称青鸟公司)签订荒山租赁合同。合同规定：青鸟公司租赁原告荒山约300亩，从事种植和养殖业，租赁期限为15年， 1996年至2000年每年租金3000元，2001年至2005年每年租金4500元，2005年至2010年每年租金5500元；合同还规定原告有权提出土地开发方案、总体规划，并与被告协商。被告拥有对土地的使用权，依法进行农业科技开发活动，有权按地形地貌情况作出种、养业开发计划并实施等权利和义务，荒山开发期限定5年。1998年11月28日，青鸟公司与原告辛庄经联社签订补充协议，除原合同中租金、双方权利义务不变以外，将荒山租期改为70年，由青鸟公司自主开发种养殖业，租用荒坡可以依法继承、转让。青鸟公司在租期内打水井一眼，挖蓄水池一个，小蓄水坑130个。1999年11月30日，青鸟公司出具证明，同意其与原告签订的荒山租赁协议的全部权利和义务由王振宪承担。同日，被告王振宪与原告签订协议，约定由被告承受上述荒山租赁合同中青鸟公司的全部权利和义务，被告按合同规定交纳了租金。被告接手租赁该荒山至原告起诉前，未再对荒山进行任何开发。2001年12月底，原告以被告未对荒山进行开发为由诉至本院，要求与被告解除该荒山租赁合同。本院审理中，由于原、被告双方对荒山上的投资数额不能达成一致意见，故委托北京市房山区物价局价格事务所对被告所打水井及所挖蓄水池、蓄水坑等财产进行评估，价格为23650元。因被告不同意解除合同，双方各持己见，不能达成协议。 北京市房山区人民法院认为：原告辛庄经联社与被告签订的“关于王振宪继承‘北京市青鸟信息服务公司承包北京市房山区崇各庄乡辛庄村荒山、土地协议’中北京市青鸟信息服务公司的全部权利和义务的协议”属双方真实意思表示，该协议合法有效。在履行中，原告未提出开发方案、总体规划；被告未根据地形地貌做出种植、养殖计划并实施，特别是在1998年双方签订的补充协议中，明确由被告方自主开发种养殖业后，被告仍未做出种植、养殖计划并实施，导致租赁的荒山5年多未能开发，对此原告负有一定责任，被告负有主要责任。根据有关法律法规的规定，荒山租赁开发期限一般不超过5年，逾期不开发利用的，集体经济组织有权收回。故原告提出解除双方签订的荒山租赁合同，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金一节，因原告有一定责任，要求被告支付违约金无道理，本院不予支持；鉴于被告在荒山上打有水井，挖有蓄水池和蓄水坑，做了一些准备工作，对被告支出的费用，原告同意赔偿，本院允许，赔偿标准应根据北京市房山区物价局价格事务所的鉴定结论书予以确定。 北京市房山区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下： 1．解除原告北京市房山区青龙湖镇辛庄村经济联合社与被告王振宪的荒山阻赁合同。 2．原告北京市房山区青龙湖镇辛庄村经济联合社于本判决生效后七日内赔偿被告王振宪打井、挖蓄水池及蓄水坑损失23650元。 3．驳回原告北京市房山区青龙湖镇辛庄村经济联合社其他诉讼请求。

(二)二审情况 一审判决后，被告王振宪不服，提出上诉。二审法院经审理后认定辛庄村经联社与青鸟公司及王振宪签订的合同系当事人真实的意思表示且未违反法律规定，合同合法有效。在合同履行中，原审原告未提出开发方案、总体规划；王振宪未根据地形、地貌作出种、养殖计划并实施，导致荒山5年多未开发。对此双方均有责任，王振宪负有主要责任。原审原告要求解除荒山租赁合同，理由充足，应予支持。逐判决驳回了王振宪的上诉，维持原判。

【评注】 本案争议的焦点有两个问题：一是被告是否对荒山进行了开发；二是合同是否可予以解除。 我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案双方当事人即对是否对荒山进行了开发产生了争议。辛庄村与王振宪签订的荒山租赁合同的目的非常明确，合同中已载明合同目的为“支持教育事业，发展本村经济”。按照这一目的，开发应是以对辛庄村产生一定经济效益为前提，使荒山在面貌上有一个较大的变化。王振宪虽对荒山进行了一定的投资，如建蓄水池、打了一眼井、挖蓄水坑等，但这些投资未产生经济效益以及生态效益，荒山仍然处于荒芜状态。所以王振宪的这些行为未达到合同的目的，故不能认定为对荒山进行了开发。 现在通常的理论认为，一份合法有效的合同不应当轻易被解除。本案双方签订的合同合法有效，荒山租赁期为15年，王振宪虽未对荒山进行开发，但还是可以补救，那法院为什么还判决解除合同呢?需要说明的是，经调查：2001年问辛庄村同某公司签订合同，双方合作办厂，利用该村的荒山生产石灰页岩砖，按合同规定辛庄村年收益可达80万元。在这里我们要引入一个概念，即情势变更制度。情势变更制度是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使当事人之间的利益重大失衡，应允许当事人终止合同或变更合同。其主要特征为：(1)合同生效后至履行完毕前，合同成立基础或环境发生了变化。(2)情势变更是不可归责于双方当事人的客观事实。(3)情势变更导致原合同的履行违反公平原则或诚实信用原则。情势变更的结果是，如继续履行合同，必然严重损害合同一方当事人的利益，根本违背了该方订立合同的目的，造成当事人双方合同利益的重大失衡。这一结果与合同法中的公平原则或者诚实信用原则是背道而驰的。(4)法律授权法官对合同予以变更或者解除，以维护当事人之间的利益的公平。目前我国的合同法中没有情势变更制度，但《合同法》草案第77条曾规定：“由于国家经济政策、社会经济形势等客观情势发生巨大变化，致使履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损失，而这种变化是当事人在不能预见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。” 本案就是基于北京市作出规定禁止使用生产粘土实心砖，许多砖厂纷纷利用当地荒山丰富风化页岩资源生产页岩砖，从而使辛庄村荒山的经济价值有了一个很大的提高，辛庄村利用荒山与他人合作建厂，无疑会对该村的经济发展有极大的帮助的这一事实。在本案的处理上，法院参考上述法学理论，从促进辛庄村集体经济发展而且荒山的有无对王振宪的养殖影响不大的角度出发，判决解除了双方签订的荒山租赁合同。不足之处就是未考虑王振宪的租金损失。需要指出的是，目前许多农村集体与个人或企业签订了土地、荒山、荒坡的承包或租赁的长期合同。随着我国经济的极大发展．各项改革的深入。势必会有与辛庄村类似情况的发生，本案的判决为今后相似案件的判决提供了一些借鉴。

【法律依据】 《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十三条 当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民责任。