港澳国际珠江有限公司诉广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案焦点问题

焦点问题： 如何区分合作开发合同和土地使用权转让合同?

判案要旨： 不承担开发过程中的风险责任，亦不享有利润分成而转移土地使用 权的，应认定为土地使用权转让。

【案情】 上诉人(原审被告)：港澳国际珠江有限公司。 被上诉人(原审原告)：广东省信托房产开发公司惠州分公司。 1992年4月15日港澳国际珠江有限公司(以下简称珠江公司)与惠州市大亚湾规划区管理委员会(以下简称大亚湾管委会)签订《协议书》，约定大亚湾管委会在大亚湾规划区沙田村进惠州港东面征地30万平方米，出让给珠江公司作为商住区项目用地，平均地价每平方米280元，共8400万元，分两次付清地价款。大亚湾管委会负责通路、通水、通电到红线边缘。并约定珠江公司在50年土地使用期限内，可以转让给第三人。双方签订出让协议后，珠江公司分两次向大亚湾管委会和惠州市国土局大亚湾规划区分局(以下简称大亚湾国土局)缴付了地价款及有关费用共计2910．03万元。1992年10月3日珠江公司取得国有土地使用证，用地面积为30万平方米(共颁发两个证，一个证面积为64025平方米，另一个证面积为235975平方米)并附有用地红线图。1993年3月13日珠江公司与广东省信托房产开发公司惠州分公司(以下简称信托公司)签订了 (关于合作开发大亚湾螺岭海景西区98000平方米土地协议书》(以下简称合作开发协议书)，双方约定共同开发位于大亚湾螺岭小区珠海公司所属海景西区内面积约98000平方米土地，具体面积、范围以双方实地测量认可为准，功能为商住楼。合作开发形式以珠江公司名义征地、报批开发，信托公司出资承包经营，珠江公司负责按规划小区设计的标高、标准平整场地后交付信托公司使用，除土地有偿使用费、教育费、办证费、征管费、水利资金、市政工程费、税费及报批过程中的费用均由珠江公司负责以外，其余一切费用包括开发过程中的工程费用、应交税费等由信托公司负责。双方还约定，利润分成由信托公司按土地面积以每平方米1060元包干支付给珠江公司，总价为1．0388亿元，首期款2862万元在协议签订后10天内支付，余款按珠江公司平整土地进度的实际面积按2个月支付，在场地平整完成交付信托公司后10天内付清。关于违约责任双方约定，在合作期间内，因珠江公司的原因阻碍项目不能正常开发，或单方终止合约，则以信托公司所支付承包费加倍补偿给信托公司；如信托公司在合作期间内，经珠江公司多次催促，仍未能按期支付承包费，则信托公司有权终止合约，所支付承包费不再退还。协议签订后，信托公司自1993年3月30日至同年5月3日分为6欢共付给珠江公司2862万元。1993年4月1日珠江公司分别委托惠州市河南建安装饰工程有限公司、新合诚土石方工程公司在大亚湾螺岭地段235975平方米用地范围内进行土地平整，珠江公司支付给上述两公司工程款为617．5万元。1994年6月29日大亚湾管委会计经贸办公室批准珠江公司在螺岭小区兴建珠江海景新城项目，同日珠江公司取得《建设用地规划许可证》，1994一年8月4日大亚湾国土局与珠江公司签订《补充协议》明确双方于1992年4月15日签订的关于出让大亚湾规划区惠州港东面商住区用地的《协议书》(其中包括螺岭23．59万平方米)继续有效，珠江公司尚欠地价款2860万元。1993年5月31日珠江公司书面通知信托公司平整工程已完成35％以上，要求信托公司支付第二期款项，信托公司未支付，珠江公司亦未继续平整土地交付信托公司使用。双方签订协议后至今未办理土地使用权变更登记手续。信托公司于1994年4月向广州市中级人民法院提起诉讼，该院于1995年5月5日作出(1994)穗中法经字第80号判决，后信托公司又向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院依照审溺监督程序撤销广州市中级人民法院判决，由广东省高级人民法院作一审审理，信托公司诉称，双方所签《合作开发协议书》实为土地使用权转让协议书，请判判令该协议无效，由珠江公司返还2862万元及其利息，并承担本案诉讼费。珠江公司答辩称，其与信托公司签订的合作开发协议的内容不违反法律规定，应认定为有效，继续履行。

【审判】

(一)一审情况： 广东省高级人民法院经审理认为，珠江公司与信托公司签订的《合作开发协议书》是名为合作开发，实为土地使用权转让合同，珠江公司取得土地使用权证后未付清全部地价款，也未对转让的土地全部进行三通一平，该地未形成建设用地的条件，珠江公司在不具备法律规定的土地使用权转让条件时，便与信托公司签订了土地使用权转让的合同；且双方约定转让的土地面积是98000平方米，而珠江公司获准有关部门批准使用的红线面积和取得建设用地许可证的面积只有66000平方米，合同签订时没有注明转让土地的方位，四至也不明确，合同无法履行，因此，双方所签订的协议违反了国家有关土地使用权转让的法律、法规，应确认为无效合同，对此，双方当事人均有过错，珠江公司应负主要责任，信托公司负次要责任，珠江公司所收信托公司的款项及该款项占用期间的法定孳息应返还给信托公司。信托公司请求支付拆借资金的利息，依据不足，珠江公司答辩要求信托公司继续履行合同，没有法律依据，不予支持。据此判决：一、珠江公司与信托公司签订的协议书无效；二、珠江公司应在本判决生效之日起30天内，返还人民币2862万元给信托公司，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息(计息自收到每笔款项之日起至还清款项之日止)；三、驳回珠江公司、信托公司的其他诉讼请求。案件受理费529410元，由信托公司负担129410元，珠海公司负担400000元。

(二)二审情况 珠江公司不服一判决，向最高人民法院上诉称：双方所签协议为合作开发协议，一审认定为土地使用权转让协议与事实不符，同时认为即使认定为土地使用权转让协议，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第八条规定亦应认为协议有效，一审认定协议无效系适用法律不当，因此请求撤销一审判决，依法予以处理。被上诉人答辩称：同意一审判决，请求维持原判。 最高人民法院经审理认为，珠江公司与信托公司签订的《合作开发协议书》，一审法院认定为土地使用权转让合同是正确的。珠江公司在取得国有土地使用权证后，对其转让的土地进行了投资开发，根据1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房产开发经营案件若干问题的解答》第8条之规定，该协议应认定为有效，并应责令当事人到有关部门补办土地使用权转让变更登记手续，一审认定协议无效不妥，应予纠正。由于宏观调控后广东省房地产市场发生很大变化，继续履行协议显失公平，根据房地产市场变化实际情况及双方当事人的意愿，双方签订的协议终止履行，珠江公司对信托公司已支付的2862万元款项，依照双方协议约定的每平方米1060元的价格，将相应的土地给付信托公司，各自损失，由双方自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，最高人民法院于1999年12月29日以(1997)民终字第81号民事判决书，判决如下： 一、撤销广东省高级人民法院(1997)粤民初字第2号民事判决； 二、珠江公司与信托公司签订的《合作开发协议书》有效，终止履行； 三、珠江公司对信托公司已支付的2862万元，以双方协议约定的每平方米1060元的价格，将相应的土地给付信托公司，并于本判决生效之日起30日内到有关部门办理土地使用权变更登记手续； 四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费529410元，由信托公司负担400000元，珠江公司负担129410元。 本判决为终审判决。

【评注】

(一)合同的性质： 珠江公司上诉主张，其与信托公司签订的合同应定性为合作开发的理由不能成立。双方合同明确约定珠江公司按规划小区设计的标高、标准平整场地后交付信托公司使用，信托公司按土地面积以每平方米1060元计算，将款项支付给珠江公司，除土地报批过程中的费用由珠江公司负责以外，土地开发过程中的一切费用均由信托公司承担，独立核算，自负盈亏，珠江公司既不承担开发过程中的风险责任，亦不享有利润分成，合同约定不具有合作开发的特征，因此，判决依照合同内容认定为土地使用权转让是正确的。

(二)合同效力： 合同效力系本案争议的焦点，一审判决认定合同无效，其理由：珠江公司未付清全部地价款；未对转让的土地全部进行三通一平；转让的土地面积是98000平方米。而珠江公司获准有关部门批准建房面积为66000平方米；协议没有注明转让土地的四至。以上几个理由是否构成合同无效，现分析如下：1．关于珠江公司未付足地价款问题。1992年珠江公司与惠州市大亚湾规划区管理委员会签订了土地出让协议，协议约定将惠州港30万平方米土地以每平方米280元，总共8400万元出让给珠江公司，协议签订后，珠江公司于1993年6月以前缴付了2910万元的土地出让金，1992年10月3日珠江公司取得了由广东省人民政府批准颁发的30万平方米的土地使用权证。因未付足土地出让金，而取得土地使用证问题，涉及到政府的行为，为此也征求了国家土地局’的意见，对该问题我们认为珠江公司在取得土地使用权证后，即为合法的土地使用权人，他可以依照规定进行开发、转让等，珠江公司未付足出让金，政府就发放土地使用权证，系政府的行为，应由政府与珠江公司协调解决。而且从本案看，珠江公司已支付29l0．03万元出让金，依照政府与珠江公司签订的《土地出让协议》约定的出让金每平方米280元计算，珠江公司也已付足了转让给信托公司的98000平方米的土地的出让金。2．关于转让的土地未全部进行三通一平问题。珠江公司与信托公司是1993年3月签订合作开发协议的，系房地产法实施以前的行为，该案应适用国务院1990年5月19日颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称暂行条例)及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称若干问题解答)的规定，暂行条例第19条第2款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据上述规定精神，土地能否转让主要看出让合同是如何约定的，是否达到约定的条件。珠江公司与大亚湾管委会签订的出让合同中，对土地应符合什么条件可以转让未进行约定。因此也谈不上土地必须达到什么条件，才可转让的问题。且珠江公司与信托公司签订协议后，对其转让的土地进行了平整，并投入工程款617．5万元，依照若干问题解答的规定精神，其土地符合转让条件。3．关于转让土地的面积是98000平方米，而获准有关部门批准建设用地为66000平方米问题。珠江公司取得的是30万平方米土地使用权，而转让给信托公司的土地为98000平方米，转让土地未超过珠江公司所取得的土地面积，本案既然定性为土地使用权转让，那么就不能以项目转让的有关条件约束当事人的行为，因此获得的建设用地面积的多少与转让土地面积无关。4．关于双方未约定转让土地四至问题。珠江公司与信托公司所签订的协议第7条约定：“未尽事宜可签订补充协议”。双方未约定“四至”，可依约签订补充协议。原判以无“四至”否定合同效力亦不妥。综上理由可以看出，一审认定双方协议无效事实依据不足，适用法律有误，二审应改判合同有效，并根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第8条之规定，责令当事人补办土地使用权变更登记手续。 (三)对双方责任的认定 依照双方协议约定，信托公司在协议签订后10天内支付30％的款项计2862万元给付珠江公司，余款按珠江公司平整土地进度的实际面积2个月支付。签定协议后，珠江公司对土地进行了平整，1993年3月13日至5月5日信托公司支付给珠江公司2862万元，1993年5月31日珠江公司致函给信托公司称：根据协议要求，第一次付款后，余期每两个月一次按土石方工程进度付款的原则，预计至5月底土石方工程完成35％以上，请贵公司在6月15日前支付第二期款项筠34万元，到期后信托公司未付，使双方协议无法继续履行，从双方履行合同情况看，造成合同不能继续履行的责任在信托公司，其构成违约，应承担责任，但是本案还应注意的一个问题是，在双方履行合同期间适逢国家宏观调控，房地产业滑坡，如果继续投资将会造成更大损失，鉴于本案这一特殊情况，在责任的认定上，不强调哪一方的责任，对损失部分由双方各自承担。

【法律依据】 1．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日) 第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权叉不得转让。 2．《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995年12月27日) 8．以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。 3．《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。