成都君诚实业有限公司诉成都远东房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷案 焦点问题： 转让成片开发土地使用权时部分土地尚未取得土地使用权证的，是否构成违约?如何认定土地上的权利瑕疵担保责任? 裁判要旨： 转让成片开发土地时其中尚有部分土地未取得土地使用权证的，应视为违约行为。但转让人在一审期间取得土地使用权证的，则不因未取得土地使用权证而导致合同无效或解除。土地使用权出让方有告知受让方土地上设定抵押权的义务，如果受让方知道土地上存在权利瑕疵的，应认定合同有效。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (2000)民终字第67号 上诉人(原审被告)：成都君诚实业有限公司。住所地：四川省成都市新华大道文武路42号22楼。 法定代表人：郑泽，董事长。 委托代理人：姜方国，男，汉族，1956年10月26日出生，该公司副总经理。住四川省南充市长生巷41号附8号。 委托代理人：丁钦，北京道和律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：成都远东房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市通顺桥街69号。 法定代表人：马宏伟，该公司董事长。 委托代理人：丁祖光，四川成都天则律师事务所律师。 委托代理人：黄少扉，四川成都天则律师事务所律师。 成都君诚实业股份有限公司(以下简称君诚公司)为与成都远东房地产开发公司(以下简称远东公司)土地使用权转让纠纷一案，不服四川省高级人民法院(1999)川民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的法定代表人郑泽、委托代理人姜方国、丁钦，被上诉人的法定代表人马宏伟、委托代理人丁光祖、黄少扉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 经审理查明：1996年11月26日，远东公司与南充市泰昌实业有限公司(以下简称泰昌公司)签订《土地使用权转让、开发合同》。合同签订后，泰昌公司分别1996年12月5日、1997年1月7日、1月8日、7月25日、7月28日向远东公司支付转让金人民币1300万元。1996年12月9日，远东公司将“天仙桥项目”(即转让土地项目)的立项、规划、出让土地意见书等手续移交给王意军 (泰昌公司原经办人，现为该公司法定代表人，同时是君诚公司副董事长兼总经理)。1997年7月24日远东公司与泰昌公司签订《补充协议》，对原合同的付款办法和期限作了变更，并约定：远东公司收到泰昌公司的付款后，按泰昌公司要求，将位于成都市天仙桥前街5080．02平方米、评估价值为人民币2419万元的土地使用权向南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部作抵押贷款。1997年8月6日远东公司将天仙桥前街43—109号、北马道街27—35号、新护城街1—15号，面积为5080．02平方米的土地抵押给四川南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部，为泰昌公司贷款提供担保，抵押期限为一年。1997年8月20日，泰昌公司与四川省南充市信诚经济发展公司共同投资兴办君诚公司，泰昌公司用已向远东公司支付的土地款及已购固定资产作为入股资金。1997年9月29日成都市计划委员会以成计投资[1997]228号文下达远东公司“天仙桥前街项目”的投资计划为人民币1600万元。1997年10月3日，泰昌公司致函远东公司称：双方1996年签订的“土地使用权转让开发合同”中泰昌公司所承担的权利义务现由君诚公司负责向远东公司履行，原合同中双方的权利、义务条款不变。特请远东公司将合同按此变更。1997年10月20日，远东公司作为甲方与作为乙方的君诚公司签订《土地使用权转让、开发合同》，约定：甲方转让成都市府南河的内环路侧(原天仙桥前街、北马道街、新护城街、笔帖寺街、东顺城南街、位置由甲方提供坐标定点详图)土地约14亩，其中代征地约3亩，详细面积以成都市勘测院放线单位面积为结算依据；土地转让金为人民币3290万元；合同生效后5日内乙方向甲方支付人民币300万元，甲方在收到此款后5日内将生效的该项目国土出让合同交予乙方，乙方在1996年12月31日前向甲方支付人民币700万元，甲方将该地块所有资料的原件交予乙方。其余转让费乙方按季分期付给；1997年每季度按人民币300万元付给，其余款项1998年分四个季度平均付给，在每季度的第一个月15日之前付清。甲方负责转让土地内拆迁工作完毕，在1997年2月底以前保证项目场地的平整，负责按期办理土地出让手续，乙方需要办理项目开发的有关手续；甲方应无条件出具和办理相关资料证明。乙方的义务是按合同要求及时支付土地使用权转让费。凡不履行甲、乙双方责任和义务的均视为违约，违约金人民币30万元，违约责任由违约方承担，甲方如违约除应向乙方支付违约金外，乙方有权要求甲方退还已支付的转让费，所造成的损失亦由甲方负责赔偿，乙方不按期支付转让费，每迟延一月应向甲方支付该季度转让款的10％作为罚金，并按月递增，最长不得超过3个月。该合同还注明：新合同生效之日起原与泰昌公司所签土地使用权转让、开发合同同时作废。君诚公司分别于1997年9月1日、9月24日、9月25日、1998年1月12日向远东公司付款共计人民币700万元。 另查明：1996年12月9日成都市国土局与远东公司签订两份《国有土地使用权出让合同》，分别将成都市天仙桥前街43—109号、北马道街27—35号、新护城街1一15号规划红线范围内，总面积为7466．7平方米(其中出让土地面积为5080．02平方米，其余2386．68平方米土地作为规划城市道路用地)，以及笔帖寺街42-59号、东顺城南街2_20号，总面积为2354．．01平方米(其中出让土地面积为1782．87平方米，其余571．14平方米的土地作为规划城市道路用地)的土地使用权出让给远东公司。远东公司于1997年1月28日取得了天仙桥前街43—109号、北马道街27—35号、新护城街1—15号，用地面积为5080．02平方米的国有土地使用权证。1999年12月14日，远东公司取得了成都市笔帖寺街42—59号、东顺城南街2—20号，面积1782．87平方米的国有土地使用证。 再查明：远东公司与君诚公司签订合同前，投入转让项目的资金为人民币27758210．06元，签订合同后，远东公司又投入资金人民币2736537．56元，共投入资金人民币30494747．62元。远东公司与君诚公司签订合同后，君诚公司按约应向远东公司支付的5080．02平方米的土地转让款为人民币2618万元。远东公司转让给君诚公司的土地的使用权人现在仍为远东公司。1998年1月9日，君诚公司以远东公司的名义办理了天仙桥前街天仙花园(一期)的建设工程施工许可证，并进行了少量基础工程施工，现已停工。1999年9月9日，远东公司向四川省高级人民法院起诉，请求解除双方当事人所签订的《土地使用权转让、开发合同》，要求君诚公司支付违约金30万元人民币并赔偿逾期支付转让金给远东公司造成的经济损失1000万元人民币。 一审法院认为：远东公司与泰昌公司签订的《土地使用权转让、开发合同》后，泰昌公司已按合同约定向远东公司支付土地转让款人民币1300万元。此后，泰昌公司将其支付给远东公司的土地转让款人民币1300万元的财产权利转移给其投资成立的君诚公司，并要求君诚公司重新与远东公司签订《土地使用权转让、开发合同》，该行为是泰昌公司与君诚公司的真实意思表示，且不违反法律规定。君诚公司与远东公司签订的《土地使用权转让、开发合同》，系双方当事 人的真实意思表示，虽然远东公司签约时只取得了5080．02平方米的土地使用权证，尚有1782．87平方米土地只与国土部门签订了土地出让合同，未取得土地使用权证，但由于远东公司转让的是成片开发的整块土地，并已将整块土地及该地块的所有资料原件交给了君诚公司，未影响君诚公司对土地的使用，且余下的土地在一审诉讼期间已办理完毕国土使用手续，远东公司应具备转让整块土地的资格，故合同内容不违反法律，是合法有效的，应受法律保护。由于远东公司在与君诚公司签订转让合同前后，投入转让项目的资金为人民币30494747．62元，已超过该建设项目开发投资总额25％以上，故君诚公司以远东公司不具备土地使用权转让的法定条件为由，主张合同无效，没有法律依据。远东公司按其与泰昌公司的《补充协议》将位于成都市天仙桥前街5080．02平方米的土地使用权向南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部作抵押贷款，证人王意军在庭审中证实，远东公司在与君诚公司签订合同时，已告知君诚公司抵押贷款一事，而王意军既是泰昌公司的法定代表人，又是君诚公司的副董事长兼总经理。且远东公司与君诚公司签订合同是按照泰昌公司的要求而为，故该地块被抵押事项的告知义务人也应是泰昌公司，故该事实君诚公司是知道的。君诚公司以远东公司未告知该地块被抵押为由拒付转让款没有事实和法律依据。 在履行合同中，君诚公司于1998年1月12日前共向远东公司交付了土地转让款人民币2000万元，尚欠远东公司土地转让款人民币1290万元，君诚公司的行为构成违约，应承担违约责任。君诚公司应向远东公司支付违约金人民币30万元。由于远东公司在签订合同时，只取得了5080．02平方米的土地使用权证，其余1782．87平方米土地未取得使用权证，故对该部分土地转让款，君诚公司不承担逾期付款的违约责任。对远东公司与君诚公司签约时已取得土地使用权证的5080．02平方米土地，君诚公司按合同约定应向远东公司支付的转让款为人民币2618万元，君诚公司已付人民币2000万元，对余款人民币618万元君诚公司应按合同约定承担逾期付款的违约罚金。按约定，1997年12月31日前君诚公司应向远东公司支付转让费人民币300万元，君诚公司应付罚金为人民币210万元，1998年1月15日前应付转让费人民币272．5万元，君诚公司于1998年1月12日已付人民币100万元，该笔款项的罚金为人民币120。75万元，但君诚公司只应承担其中人民币145．5万元的逾期付款违约金，为人民币101．85万元，君诚公司共计应向远东公司支付违约罚金人民币432．6万元。远东公司在转让时取得了占全部转让土地约74％的5080．02平方米的土地使用权证，其余约26％的土地虽与土地管理部门签订了出让合同，但国有土地使用权证于1999年12月才取得，故远东公司的行为亦构成违约，远东公司应按约定向君诚公司支付违约金人民币30万元。由于君诚公司不履行合同约定的付款义务，经远东公司催告后在合同期限内仍未履行，而君诚公司在答辩及庭审反驳中也主张合同无效，要求远东公司退还土地款，该行为表明君诚公司不愿再对该项目进行开发，且远东公司转让给君诚公司的土地的使用权人仍为远东公司，尚未变更为君诚公司，远东公司请求依法解除合同，应予支持。远东公司应返还君诚公司土地转让款人民币2000万元，君诚公司应将土地恢复原状，并返还远东公司土地及归还土地有关的法律文件。因远东公司已将部分土地交付君诚公司使用，君诚公司已作了部分开发，现双方因解除合同的损失应为转让土地发生的人民币2000万元的资金利息，该损失按双方的过错责任分别承担，君诚公司未按约定支付土地转让款是导致本案纠纷的主要原因，应承担解除合同的主要责任，虽然远东公司未完整办理土地使用权证的违约行为未影响君诚公司对该土地的使用，但对纠纷的产生亦有一定的责任，应承担部分资金占用利息。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百一十三条、第一百三十四条第一款第(四)项、第(五)项、第(七)项、第(八)项、《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第三项之规定，四川省高级人民法院于2000年5月8日以(1999)川民初字第8号民事判决书判决如下：1．解除远东公司与君诚公司签订的《土地使用权转让、开发合同》。2．君诚公司于本判决生效后30日内将土地恢复原状，并将土地以及与转让项目有关的法律文件返还给远东公司。3．远东公司于本判决发生法律效力40日内返还君诚公司土地转让款人民币2000万元及承担40％的资金占用利息，利息从收款之日起至君诚公司返还土地后第十日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。君诚公司逾期返还土地，从逾期之日起的资金占用利息由远东房地产公司承担。4．君诚公司于本判决生效30日内向远东公司给付违约金人民币30万元，并向远东公司给付逾期付款的违约罚金人民币432．6万元。5．远东公司于本判决生效后30日内向君诚公司支付违约金人民币30万元。一审案件受理费人民币226010元由远东公司负担90404元，君诚公司负担135606元。 君诚公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人远东公司为违约方，解除合同，由被上诉人返还上诉人已付的2000万元及相应的资金占用利息。本院庭审结束后，上诉人君诚公司又申请增加上诉请求。请求变更一审判决第二项为由被上诉人自行将土地恢复原状。在庭后递交的代理意见中又提出：一审判决对转让土地款数额和违约罚金的数额计算均有错误，请求二审法院予以纠正。主要理由是： (1)无论是根据合同法原理，还是根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，对于5080．02平方米部分合同标的土地被抵押的情况，远东公司负有告知义务，其未履行告知义务而导致该部分合同无效。一审法院认定泰昌公司是告知义务人是没有依据的。(2)一审判决认定君诚公司副董事长兼总经理王意军知道部分土地被抵押的情况即是君诚公司知道了这一情况是错误的。王意军早在1996年11月25日被远东公司任命为该公司南充分公司(无法人资格)的负责人。君诚公司是在不了解真相的情况下，聘任其为君诚公司副董事长兼总经理的。且二审期间，王意军又表示愿意作证，证明其未将远东公司转让的部分土地已设定抵押的情况告知君诚公司。故该合同中设定抵押的部分应认定无效。(3)本案双方当事人签订《土地使用权转让、开发合同》时，被上诉人远东公司没有取得合同涉及的1782．87平方米的土地使用权证。虽然一审诉讼期间，远东公司补办了相关手续，合同的相应部分应予以解除。(4)远东公司没有按照合同约定在1997年2月完成其所转让的土地的平整工作，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，先履行的一方没有履行，后履行的一方有权拒绝其履行要求。因此君诚公司于1998年初停止付款完全是为了保护自己的合法权益，不属于违约。(5)远东公司转让的土地是6862．89平方米，折合10．3亩，按照每亩240万元人民币的约定，减去3亩代征土地费用70万元，总价款应为2402万元。罚金的计算方法错误有二，一是罚金的基数错误，既然认定君诚公司对1782．87平方米的土地不必负违约责任，剩余5080．02平方米的土地只占全部转让土地的74％，因此，罚金的基数应乘以74％；二是罚金的计算应为基数乘以每月10％再乘以3个月，而不能第一个月乘以10％、第二个月乘以20％、第三个月乘以40％。被上诉人答辩请求维持一审判决。 本院认为：远东公司与君诚公司签订的《土地使用权转让、开发合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律。该合同签订的时间是1997年10月20日，合同约定远东公司向君诚公司转让的土地由两块构成。早在1996年11月20日，成都市国土局即与远东公司签订了《国有土地使用权出让合同》，1997年1月28日，远东公司即取得了其中5080．02平方米的国有土地使用权证。投入所转让土地的资金也达到了《中华人民共和国城市房地产管理法》要求的开发建设资金总额的25％，虽然远东公司在签订合同时尚未取得另一块1782．87平方米土地的国有土地使用权证，但该地块与5080．02平方米地块属于成片开发，远东公司和成都市国土局签订的土地出让合同已经将该地块出让给远东公司，远东公司早在1996年12月9日就将其转让的整块土地及该地块的所有文件交给了君诚公司。远东公司在一审期间取得了1782．87平方米的土地使用权证。远东公司迟延取得1782．87平方米土地的国有土地使用权证，应视为一种违约行为，但不因此导致合同无效或解除。上诉人提出远东公司未将其就转让的部分土地设定抵押的情况告知君诚公司，属于民事欺诈行为，直接导致合同部分无效。由于远东公司是应泰昌公司的要求，将土地使用权转让合同涉及的．5080．02平方米的土地使用权抵押给南充市嘉陵区农村信用合作社联合社营业部，为泰昌公司贷款提供担保，君诚公司是泰昌公司以付给远东公司的土地款和已购固定资产作为投资与他人共同兴办的，远东公司又是根据泰昌公司的请求，同意由君诚公司接替泰昌公司在原合同中的权利义务，与君诚公司重新签订《土地使用权转让、开发合同》，因此，泰昌公司作为向君诚公司转让合同全部权利义务的一方，有义务将该合同的内容及有关事项告知合同权利义务受让人君诚公司。泰昌公司原经办土地使用权转让、开发合同以及抵押贷款事项的王意军(现为该公司的法定代表人)同时也是君诚公司的副董事长兼总经理，故一审判决认定君诚公司知道远东公司向其转让的土地中有一部分已经进行了抵押的情况是正确的。鉴于双方当事人签订《土地使用权转让、开发合同》的意思表示真实，不违反法律，一审判决认定该合同有效是正确的。上诉人君诚公司主张该合同部分无效的理由不能成立，本院不予支持。远东公司未能及时取得1782．87平方米的土地使用权证，一审判决已责令其承担违约责任，且未判令君诚公司承担未支付该部分土地转让款的责任。君诚公司上诉主张《土地使用权转让、开发合同》部分无效、部分应予解除，远东公司答辩同意一审判决，表明双方均不愿继续履行合同，故应维持一审关于解除合同的判决。君诚公司主张远东公司应按照合同约定于1997年2月底以前完成平整土地的工作，但本案双方当事人签订合同的时间是1997年10月20日，因此，要求远东公司在签订合同前即履行平整土地的义务是不妥的。君诚公司以《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定行使抗辩权，作为其停止付款的依据，但双方履行合同的行为发生在合同法实施之前，不应适用合同法；而且，君诚公司停止付款不及时通知对方，亦不符合行使抗辩权的法律规定。按照远东公司与成都市国土局签订的土地出让合同的约定，国家向远东公司出让的土地是7466．7平方米，其中2386．68平方米是由远东公司负责无偿提供的城市道路绿地，这一部分土地是不能办理国有土地使用权证的。远东公司向君诚公司转让的土地应包括这一部分。7466．7平方米折合11．2亩，因此，按照每亩240万元的约定，总价款为2618万元。故对君诚公司提出的一审判决认定远东公司转让土地总价款错误的主张，本院不予支持。本案双方当事人在合同中约定，君诚公司如不按期支付土地转让费，每迟延一个月应向远东公司支付该季度转让款的10％作为罚金并按月递增，最长不得超过3个月。故一审判决将三个月罚金的比例分别认定为10％、20％、40％是错误的，君诚公司提出的计算公式不符合双方合同中关于罚金按月递增的规定，但一审判决认定罚金的比例成倍增长也缺乏依据。根据合同约定，三个月罚金的比例应定为10％、20％、30％。鉴于本案双方当事人签订的《土地使用权转让、开发合同》合法、有效，合同解除后，远东公司应将所收土地转让款及其占用期间的利息返还君诚公司。一审判决将利息作为损失由双方当事人按过错比例分担不妥，对于君诚公司提出的返还其支付的全部土地转让款及利息的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下： 一、维持四川省高级人民法院(1999)川民初字第8号民事判决第一、二、五项； 二、变更四川省高级人民法院(1999)川民初字第8号民事判决第三项为远东公司于本判决发生法律效力之日起40日内返还君诚公司土地转让款人民币2000万元及利息(自收到款项之日起至君诚公司返还土地后第10日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算)。君诚公司逾期返还土地，从逾期之日起资金占用利息由君诚公司自行承担；远东公司逾期返还土地转让款，从逾期之日起的资金占用利息由远东公司承担； 三、变更四川省高级人民法院(1999)川民初字第8号民事判决第四项为君诚公司于本判决发生法律效力后30日内向远东公司支付违约金人民币30万元，并向远东公司给付逾期付款违约罚金人民币370．8万元。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币226010元，由君诚公司负担203409元；远东公司负担22601元。 本判决为终审判决。 审判长：张雅芬 审判员：冯小光 审判员：韩 玫 二00一年一月二十日 书记员：关 丽 【法律依据】 1《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日) 第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 2《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月18日) 第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。