未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 [案情介绍] 环宇公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。但由于X公司 不是房地产开发企业，该房产还没有最后建成，甚至连开工许可 证都还没有取得，所以恐怕无人问津。环宇公司想了一个点子， 他们做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与 之签订所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。 一家香港公司宏达公司觉得这房产不错，就在1998年4月 与之签订了一份《转让合同》，购买部分房间，并分几次交付款 项，环宇公司在发票上均明确注明“预付购房款”。1998年7 月，环宇公司才取得开工许可证，1998年年底，该房产建成，宏 达公司搬人。1999年10月，环宇公司才取得房产权证。但上述情 况，宏达公司完全不知。环宇公司在广告中宣传其房产权证齐全。 宏达公司搬人该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全 不符，情况极差。与环宇公司产生纠纷，并向法院起诉。在法院 审理过程中又得知，环宇公司早在签约前，就将该房地产抵押给 了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的宏达公司取 得房产权证之日以后。 在庭审过程中，环宇公司提出，他们公司不是在预售房地 产，而是在转让房地产，因此特事特办，协议是有效的。 法院经过审理依法作出如下判决： 1．宏达公司与环宇公司所签房地产转让合同无效； 2．双方应互相返还房屋及钱款； 3．因环宇公司存在过错，所以还应对宏达公司为此所遭受 的利息，装修费用等损失承担赔偿责任。 [法律分析] 我们认为，本案中环宇公司因存在违反法律及欺诈情形，因 此，其与宏达公司所签的《转让合同》无效。 虽然，《转让合同》称系采用以租代售方式，但并不是一份 租赁合同，因为环宇公司并未取得租赁许可证，宏达公司向其给 付的也不是房租，而是预付房款。所以，很明显，宏达公司与环 宇公司之间所签订的是房地产转让合同。 我国《城市房地产管理法》第四十条规定： “房地产转让， 应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方 式”。 由此可以看出，书面的房地产转让合同是房地产转让行为的 一个不可缺少的环节，是必由之路。房地产的转让是一个周期较 长的过程，并非是一个简单动作。这个过程包括签约、交纳定金 或预付款、交房、立契、政府颁发权属证书等环节。任何一个环 节都是房地产转让过程的一部分，但是，任何一个环节都不能被 单独地抽出来单纯地代表房地产转让。 本案中，宏达公司与环宇公司已签订房地产转让合同。 环宇公司实际上已经开始转让房产。 但是，我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三 七条及建设部《城市房地产转让管理规定》第六条已明确规 未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。 而本案中，环宇公司与宏达公司早在1998年4月份就签订 合同，转让房产而非土地使用权。但是环宇公司却迟至1998年 7月才取得建设工程开工证，更迟至1999年10月，才取得房屋 所有权证，也就是说，在双方签约之时，环宇公司是没有法定的 权属证书的。 没有取得法定的权属证书，也就不具备转让房地产所必需的 条件，但环宇公司却依然开始了房地产转让行为，这是一种故意 违反法律的表现。环宇公司不是房地产开发企业，更没有预售许 可证，因此他在获得产权证前就预售房屋，是有意规避法律、逃 脱监管，依法当归无效。 此外，在诉讼过程中，我们发现环宇公司在与宏达公司签订 合同前即将土地向有关银行作抵押，此后不间断地作变更，最后 将宏达公司所购买的房地产向银行作抵押，抵押期限一直跨越到 合同中所约定的宏达公司取得产权证书日后。也就是说。无论是 在宏达公司取得产权证或是取得产权证书后，其所购买的房产均 处于抵押状态，抵押权人随时有可能行使抵押权，处分该抵押房 产，而宏达公司的权益一直处于一种危险无保护的状态，从而构 成了对宏达公司权益的损害。而这一切，环宇公司在自签约时至 宏达公司提请仲裁时漫长的期间内，从未向宏达公司说明，如果 环宇公司将真相告知宏达公司，宏达公司当然不会购买涉案房 屋。因此，环宇公司系采用欺诈手段，隐瞒真相，诱骗宏达公司 签约购房。 我国《经济合同法》第七条规定，违反法律和行政法规的 合同及采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同无效。因此本案中环宇公司因在签约时存在违法及欺诈情形，所签订的协议当属 不仅如此，环宇公司甚至从未将房地产转让一事向作为抵押 权人的银行说明，从而对银行也构成了欺诈。《建设部城市房地 产抵押管理办法》第四十九条规定： “抵押人擅自以出售、出 租、交换、赠与或者其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行 为无效。”