[案情介绍] 1994年6月16日， x X实业发展公司向X X银行贷款人民 币250万元，并以其上级公司X X实业总公司的六套商品房作抵 押。 X X实业总公司于1994年6月15日出具了抵押声明。该抵 押贷款于同月21日到某市X X局办理了抵押登记手续。 1993年6月25日， x X实业总公司将上述六套商品房按福 利房卖给了其单啦职工张x X等6人，其房改已经某市人民政府 住房制度改革办J厶＼室批准，张X X等6人于同年8月底前交付了 全部购房款。贷款期满后， X X实业发展公司只偿还了部分利 息， X x银行经、催收无果，遂于1995年6月9日向法院起诉， 请求判令x x实业发展公司偿还贷款本息， X x实业总公司以抵 押物作还款担保，并由两公司承担诉讼费用。 [法律分析] 一审法院判令X X实业发展公司偿还本息，判令x x实业总 公司以上述六套商品房承担房产抵押担保责任。二审法院认定其 抵押行为具有明显的欺诈性，该抵押行为无效。 ’ x X实业总公司是X X实业发展公司的上级公司，以其拥有 的六套商品房作为抵押物为x x实业发展公司的贷款担保，出具 了抵押声明，并在房地产登记部门办理了抵押登记。根据《某 经济特区房地产登记条例》第三条的规定： “房地产权利的设 定、转移、变更、终止等，须依照本条例的规定进行登记”， 银行的抵押权依法应予保护。而X X实业总公司虽然将该商品 房卖给了其职工，并经市房改办批准，但未办理其转移登记手 续，因而其职工的权益只是一种债权，仅有权向X X实业总公 司追偿，而不能对抗合法设立的房地产抵押权，主张抵押 无效。