[案情介绍] 北京李女士对一商住楼产生兴趣，与投资建设方——某房地 产开发公司签署了《预订房产证明单》(以下简称《证明单》)， 预订房屋一套，并按约定交纳了1万元订金。《证明单》规定预 订购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃订购权，订金不 予退还。后来双方在签约条款问题上分歧较大，李女士决定放弃 购房，要求退还订金，但房地产开发公司以有约在先为由，拒绝 退还。李女士遂将房地产开发公司告上法庭。 庭审中，双方的委托律师就《证明单》是否为购房合同之 事展开激烈辩论。原告方认为，《证明单》只是购房意向，但对 方律师则表示《证明单》就是合同，这是房地产销售的通行惯 例。李女士放弃购房显系单方违约；故无权要求返还订金。 北京市一中院审理认为，该订金认定为李女士欲购房屋的预 付款。双方未达成购房契约系由于对契约条款分歧大。在未达成 购房契约的前提下，房地产开发公司扣留李女士的购房预付款， 无事实和法律依据。日前对该案作出终审裁决：房地产开发公司 全额退还李女士1万元订金，并负担两审案件受理费。

[法律分析] 本案的关键在于《预订房产证明单》是否就能视为房产买 卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定： “房 地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取 得的方式。”可见，依据我国现行法律，房地产转让合同应当是一种要式合同，只有在具备了完备的形式以后才成立。而且，如 果正如被告所说《证明单》就是购房合同，那么，双方为什么 还要在“购房合同”中规定要在一定期限内办理签约呢?当然 最后也就不应当会出现因为双方就签约条款分歧较大而最终没有 达成房屋买卖合同的问题了。所以，原、被告双方就预订房屋所 签订的《证明单》只能视为是双方达成的购房意向，而非购房 合同。既然购房合同尚未成立，当然就谈不上违约及将1万元订 金作为违约金的问题。 其次，也不存在订金就是定金的问题。订金与定金是有着 本质的区别的。定金是担保的一种，只能作为主合同的从合同 而存在。本案中由于作为主合同的购房合同尚未成立，所以， 也就不存在定金的问题。所以，本案原、被告双方在《证明 单》中约定的1万元订金只可能是原告方支付的欲购房屋的预 付款。