不可轻信，先付定金

[案情介绍] XIT公司电脑工程师王X于2000年11月看好了位于机场高 速路附近一处住宅项目，便与开发商进行了短暂的接触。在接触 过程中，开发商先是向其许诺出售王X所要求的住宅，之后又以 该房屋已被售出为由擅自更换了房号。王X由于买房心切，也无 心考虑这其中的差别，便向开发商支付了3万余元的首期房款及 1000元的定金。 在即将签订认购书之前，王x发现其被更换的房屋并无北京 市商品房预售许可证，属于非法销售行为。在此后与开发商的接 触中，开发商以王X已交纳定金为由拒不返还首期房款3万余元 及定金1000元。王X通过律师事务所责令其限期返还已支付的 全部房款及定金。2000年12月8日，王x所支付的全部房款及 定金得到返还。 在本案中，王X犯了两个错误： 一、在购房前未能充分验证该项目的合法性， 几处楼盘合法便判断其全部楼盘合法。 而仅以其中X

[法律分析] 一、开发商的一部分楼盘合法并不表明另一部分楼盘也合 我们知道，开发商如果出售楼盘，需要先取得这部分楼盘的 土地使用权。依据《土地管理法》的规定，土地使用权的取得 方式不外乎出让与划拨。在商品房买卖过程中，土地使用权只能 以出让方式取得，开发商只有交纳土地出让金后，才能取得国有 土地使用权，所售房屋才能合法出售。但开发商出于压缩成本的 考虑，一般不愿意依照《国有土地出让合同》的约定及时交纳 土地出让金，如果开发商不交纳全部土地出让金，就只能取得部 分土地使用权，所售楼盘也只能部分合法。如果我们多看几份 《商品房销售许可证》，便会发现一个房产项目经常只有几栋楼 在销售范围内，甚至同一栋楼内只有部分楼层在销售范围内，这 便是开发商只交纳了部分土地出让金的缘故。王x仅凭其他几个 楼盘合法便断定此处楼盘合法，“年年岁岁花相似，岁岁年年花 不同”。王x眼里看的是开发商所售楼盘如花似玉的外观，耳里 听的是开发商信誓旦旦的甜言蜜语。却忘记了透过现象看本质， 忽略了审核开发商“五证”的必经程序。头脑一热，购买了开 发商不具有合法性前提的楼盘。其行为如同幻想在沙滩上建造摩 天大楼，结果是开发商在旁暗自窃笑，自己却落得个心急如焚。 二、王x在签订合同前急匆匆交纳首付款及定金舶做法也让 人扼腕叹息。 王x在签订合同之前交纳3万余元首付款及1000元定金， 使其在与开发商进行《商品房买卖合同》的谈判签约时处于极 为不利的地位。房产律师通常有这样一种体会：购房者没有交纳 首付款及定金时，很多合同条款能够与开发商讨价还价；一旦交 纳定金，开发商的脸色马上就会阴沉下来。开发商认为：“你有 首付款及定金在我手中，合同谈不成，我还可以扣除首付款及定金。即便最终你能要回首付款及定金，也是费尽九牛二虎之力， 得不偿失。”所以开发商在同已交纳首付款及定金的购房者(例 如王x)进行谈判签约时，往往摆出趾高气扬、居高临下的姿 态，单方面作出对购房者不公平、不合理的规定，不容协商，有 时甚至一字不许改动。 为了保护广大购房者的利益，建设部出台了《商品房买卖 合同》示范文本，不过该文本犹如一柄双刃剑，其中许多条款 含有大量的空白之处，这些空白部分在给购房者填补权利之时， 也给开发商以可乘之机。如果购房者在签订合同时由于交纳首付 款及定金的缘故，不能在空白部分主张自己的权利反让开发商加 进许多不利于购房者的内容，无疑抵消了国家出台新《商品房 买卖合同》的本意。由此看来，王x在签订正式合同之前就急 匆匆向开发商交纳首付款及定金是不可取的行为，王X的做法使 得《商品房买卖合同》这柄双刃剑反过来伤了自己。