集体用地转为国有后方可出让

[案情介绍] “帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商 就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与售楼小姐联系之 后，与建造“帝王花园”的“腾飞房地产公司”签订了购房合 同。双方约定： “腾飞房地产公司”以28万元人民币的价格， 将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118 平方米，楼层为8层，交房日期定为半年以后。十个月以后，某 甲拿到了寓所的钥匙，对房屋质量虽然有些意见，对交房晚了四 个月也不满意，但由于感到房价比别处便宜，也就没再说什么。 某甲认为既然预售的商品房已经交付给了自己，就持有关凭 证到房地产管理局办理权属登记手续。这时，房地产管理局的有 关同志告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与“腾飞 房地产公司”搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地 使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取 得土地使用权证。因此，某甲仅凭与“腾飞房地产开发公司” 所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。 某甲找到“腾飞房地产公司”要求退房。 “腾飞房地产公 的销售人员说，买卖的钱早已用于“帝王花园”的后期建 如果公司补办土地使用权出让手续，还得交一大笔土地出让 如果某甲要退房，房子业已卖出，不得退换；如果办权属登 那就得自己承担一笔费用。 某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。 在法院审理过程中，“腾飞房地产公司”的律师辩解说，某 甲购买“帝王花园”公寓，双方签有书面合同，况且，买卖合 同的标的物早已交付，某甲已经住进了房子里，办不办手续某甲 都是这套住房的所有人。 而某甲的律师则认为，根据我国法律的有关规定，城市房屋 产权的取得、转移、变更或他项权利的设定，应当依法登记。凡 未登记的，房屋产权或他项权利的取得、转移、变更均无效。甲 所购买的房子，由于办不了手续，事实上只能使用，不能处分。

[法律分析] 国家有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得的国 有土地使用权，才可以作价人股、合资、合作开发经营房地产。 而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地 后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以，想利用这类土地 开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转 为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。 由于国家目前并未在法律上明文禁止农业集体经济组织，可 以通过协议将土地使用权作为联营或合资、合作条件，特别是 《宪法修正案》和《土地管理法修正案》均规定，集体土地使用 权可以依法转让，在前几年的房地产开发热中，很多集体经济组 织将大量的集体土地使用权转让给房地产开发公司用于开发各种 商品房，以从中渔利。再加上利益的驱动，地方政府对此类违法 用地没有严格查处，留下很多隐患。 其实，我国土地管理法在规定集体土地使用权可以转让的同 时，还规定了转让的具体办法由国务院另行规定。依照《城市 房地产管理法》，建造商品房，在市场上公开销售，已属于城市 规划范围内的事情，应依法将集体土地转为国有后，才能合作开 发。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关 手续，说穿了，就是逃避交纳土地出让金，把本来应由国家得到 的收入攫取到了小集体的口袋里。 在商品房预售中，合同签订以后，合同自然有效成立，无疑 也就具有了法律上的约束力，这时候，即使没有交付房屋，违反 合同的约定给对方造成损失的，也应承担相应的民事责任。但 是，由于房地产买卖是要式法律行为，在我国司法实践中，事实 上是把登记作为不动产买卖合同生效的实质要件来对待的。在案 件审理过程中，如果双方当事人意思表示真实，不动产的转让合 同又符合法律规定的其他条件的，只要在一审诉讼期间补充办理 了审批及登记手续的，可以认定合同生效。 由此不难看出，在集体土地上盖商品房屋，由于存在只有宅 基地转让为国有才能取得产权、合法转让的问题，所以，对这种 商品房的购买，一定要慎之又慎，购房者只有真正弄清楚是国家 允许出售的商品房，才可以放心购买。 如果购房者陷入某甲这种处境，可以向法院提起诉讼，但是 由于这类合作开发的房地产项目，、事实上开发商既无钱退房，又 无钱交纳土地出让金，补办合法手续，或者说如果依法补交了土 地出让金，开发商所做项目可能会丧失原来的低价位，更难销 售，购房者的合法权益往往不可能及时得到补偿。 用集体土地开发商品房，是法律不允许的，而“腾飞公司” 却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到 处罚。 集体土地应该先由国家征用再出让，才能建商品房进入市 场。现在诸多此类的案例说明了土地管理工作的艰巨性，同时亦 说明了一些地方政府对此类案件查处不力，造成国有土地资产的 流失，造成市场的混乱。