[案情介绍] 深圳市保安区经济发展总公司(下称总公司)是在镇政府 支持下成立的农民集体经济组织，1999年11月总公司将石岩老 街旧电影场土地以优惠价格让给严秋明个人作文化商住用地。转 让合同明确规定严秋明必须遵照国家有关法律、法规到国土、建 设部门办理土地使用权的有关手续，补交地价后，取得该地的使 用权。 2000年1月，总公司悔约，并以该地权利人为镇文化站、自己没有处分权为由向法院起诉，要求确认合同无效。8月，深 圳市保安区人民法院判决认为：原告总公司未经有关部门批准， 与被告进行土地使用权的转让，违反了有关法律、法规，且该土 地进行转让时，被告并未取得土地使用权，故原、被告双方签订 的土地转让合同应属无效合同。 [法律分析] 该民事判决确认合同无效的主要依据是双方转让未经有关部 门批准，是非法的，但法院对本案中总公司非法转让土地的行为 却未进行任何处理，法院有自己的考虑。该案所暴露出来的绝不 是一般的小问题，而是关系到我国土地法律制度、土地法律体系 完整性的问题。集体土地使用权的流转(包括单纯的转卖土地 使用权和集体房屋建筑转让时土地使用权的转移)，在现实生活 中大量存在，但在法律规定上却几乎是一片空白，完全处于一种 无法可依的状态，这也就是为什么法院的判决比较含糊而且不是 很完整的内在原因。 在某些地区，集体土地使用权的流失已是不争的事实。各 村镇集体经济组织直接将土地出卖给其他单位或个人进行开发 建设，或者自己成立物业公司、自己建房后直接向社会公开出 售；稍微懂法的人，便打着联营的牌子，以土地作出资与房地 产开发商共同开发后公开出售联建房，或者采取几十年出租的 形式变相转卖土地使用权；甚至还发明了一些比如说给购买联 建房屋者发给村民证的创举。不管形式如何，其实质均为非法 转让土地使用权。就说深圳市保安区， 自公司1986年成立以 来，它就没有停止过转让土地的使用权甚至所有权的行为。经 过十多年的发展，石岩镇几乎到处都是总公司转让出来土地建 起来的物业。由于其土地使用权方面存在的问题，很难享有完 整、合法的产权；而且由于其性质上属非法交易，不可能正当 申报纳税。 《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设 需要使用土地的，必须依法申请国有土地。但是兴办乡镇企业和 建设住宅，经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地除 外。很明显，这些集体经济组织转让土地所进行的开发建设仅有 极小的一部分是为了兴办乡镇企业、村民住宅和公共设施公共事 业，绝大部分是兴建商住楼甚至商品房或其他工商建设，也就是 说，绝大部分的土地转让完全是非法的。 《土地管理法》第二条第四款明确规定，国有土地和集体土 地的使用权可依法转让，具体办法由国务院规定。但至今为止， 国务院只出台了一个《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》，以规范国有土地使用权出让和转让，但对集体土地使用权 转让没有作出任何具体规定。《土地管理法》及其实施细则虽然 作出了一定规定，但其性质基本上属于自用而非转让，且仅限于 本乡镇的企业、公益事业和村民。对于农民集体以外的单位和个 人欲使用集体土地(特别是城镇规划区内的土地)搞建设，应 如何办理手续取得土地使用权无法可依。 《城市房地产管理法》第八条规定，集体所有的土地依法 征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权可有偿转让。该规 定有一个明显的特点是征用在先，转让在后。问题的关键在于 用地人可否就某块集体土地申请征用而取得使用权?还是必须 在征用部门已征用的地块中选择自己可以使用的地块?这仍然 无法可依。 现实生活中大量存在的转让集体土地使用权，以及在该地上 业已建成建筑物的问题究竟如何解决?依据目前的法律规定，这 些转让行为应是违法的。对非法转让土地的行为，应没收其土地 款并处以相应罚款；在非法转让的土地上建起的建筑必然就是非 法建筑，其结局要么没收，要么拆除。但由于多年来问题普遍存 在，全部确认为非法是不现实的。因此，必须依法律形式予以规 范和输导。