2.名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷 [案情介绍] 1991年12月18日，安达公司与珠海市红旗华侨实业总公 司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》，由后者向前 者出让位于珠海市红旗区湖滨大道的分别为2万平方米和1．89 万平方米的两块土地的使用权。1992年3月30日，珠海市国土 局、红旗区国土所向安达公司颁发了该两块土地的《国有土地 建设用地许可证》，安达公司取得了该两块土地的使用权。1992 年8月9日和22日，安达公司与产权处(未经工商注册登记的 独立事业法人)先后签订了《安达公司国有土地(珠海市)使 用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补 充合同书》，约定由双方合作开发上述两块土地，产权处给付安 达公司“合作开发资金”人民币3017．5万元；安达公司向产权 处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料，并负责办理单项 房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发经营合同 书，于1992年12月31日前交给产权处；产权处付清款项后， 负责完成该土地的投资、开发和经营，安达公司不承担任何责 任。合同签订后，产权处依约定先后分3次将其应付的3017。5 万元“合作开发资金’’汇给安达公司(为此，产权处向南京市 证券公司融资2000万元，其中一半的年利率为11％，一半的年 利率为34％；向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部 融资1000万元，其中30％的年利率为11％，70％的年利率为 34％)，并在1．89万平方米的一块土地上进行了“三通一平”、 技术钻探、打了两根试桩，共付工程费人民币874060．69元；还 向深圳市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民 币60万元。但安达公司未依约在1992年12月31日前向产权处 交付合同规定的权证及合同书等。1993年2月8日、3月13日， 产权处先后向安达公司发出《违约通知书》、 《废除合同通知 书》，要求安达公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经 济损失人民币60万元。安达公司则要求继续履行合同。 1993年6月8日，产权处向广东省高级人民法院提起诉讼， 称由于安达公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等，致 使其至今未能取得该两块土地的使用权；该处已向安达公司提出 废除合同的要求，现请求依法判决解除双方签订的合同，安达公 司返还该处已支付的3017．5万元，并承担违约造成该处的直接 经济损失606万元(其中已付款的利息440．26万元、介绍费60 万元、平整土地工程费1059730元)，双倍返还定金2414万元和 10万元的赔偿金。 安达公司辩称：双方合作的基础扎实，请求继续履行合同。 [法律分析] 双方签订的土地使用权合作开发和房产开发合同，内容是土 地使用权的转让。签订合同后，双方没有按规定到珠海市国土局 办理土地使用权变更登记手续，其行为是违法的。产权处至今没 有房地产开发经营权，进入广东省经营房地产，也未依据广东省 的有关规定办理审批手续。因此，双方签订的合同和补充合同是 无效的。产权处明知自己没有房地产开发经营权，安达公司对产 权处的经营权也没有审查，且双方违反了土地使用权转让须依法 办理变更登记手续的规定，故双方均有过错，各自应承担相应的 责任。安达公司应返还产权处已支付的人民币3017．5万元和该 款从支付日起的银行同期同类贷款利息，以及产权处实际支出平 整土地的费用。产权处请求安达公司按其与南京市证券公司等的 融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳 务费用，并要求安达公司双倍返还定金和赔偿金10万元，均依 据不足，不予支持。安达公司请求继续履行该无效合同，不符合 法律规定。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款 第一项、第二款，第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理 法》第十条及《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条的 规定，广东省高级人民法院于1993年12月4日判决如下： 一、产权处与安达公司签订的《安达公司国有土地(珠海 市)使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房 地产补充合同书》无效，不予履行； 二、安达公司返还产权处支付的人民币3017．5万元和利息 (从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算)， 返还产权处支付的平整土地工程费人民币874060．69元，在本判 决发生法律效力之日起一个月内付清； 三、驳回产权处和安达公司的其他诉讼请求。 本案受理费人民币165255元由双方各承担一半。 安达公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称：产 权处对合同无效应承担主要责任，应由其赔偿因合同无效造成的 经济损失，判决上诉人承担50％的一审诉讼费有失公平。最高 人民法院经审理认为：双方当事人不具有房地产开发经营的主体 资格，签订《安达公司国有土地(珠海市)使用权合作开发和 房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时， 均未取得房地产开发经营权。上述合同内容名为合作开发，实为 土地使用权的转让。至发生纠纷时，双方当事人均未依照国家规 定到有关部门办理土地使用权变更登记手续。产权处进入广东省 境内经营房地产，未依据该省的有关规定办理审批手续。安达公 司从珠海市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后，没有投 入开发建设总投资额的25％，就将该土地使用权转让给产权处， 违反了国家的有关规定。双方当事人的上述行为都是违法的，所 签订的合同无效。对此，双方当事人均有过错，应各自承担相应 的责任。安达公司主张产权处应负合同无效的主要过错责任，请 求赔偿因延误土地开发所造成的经济损失；产权处要求安达公司 赔偿其向深圳市利民贸易商行支付的土地开发咨询、劳务费人民 币60万元等，均没有充分的事实根据和法律依据。原审法院判 决安达公司返还产权处的房地产开发资金并支付利息，给付产权 处平整土地等支出的工程费是正确的。根据《中华人民共和国 民法通则》第六十一条第一款， 《中华人民共和国经济合同法》 第七条第一款第一项、第二款和第十六条第一款，《中华人民共 和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一 百五十三条第一款第一项，参照《广东省经济特区土地管理条 例》第三十二条、第二十八条之规定，最高人民法院于1994年 7月1日判决：驳回上诉，维持原判。