[案情简介] 2001年6月12日，天江市人民法院审理了一起物业管理纠纷案——津辉物 业管理公司状告业主刁某以未签“物业管理合同”为由拒交物业管理费案。市城 乡建委、市物业管理协会有关人员和全市各物业管理公司领导四十余人旁听了审 判。 天江市天江镇滨江路津辉花园住宅小区B栋，，于2000年6月经有关部门综 合验收合格后交付业主使用。该楼共有业主78户，居住面积6 461平方米，常 住人口216人。2000年8月，该楼76户业主均与原告津辉物业管理公司签订了 “物业管理合同”，委托原告对小区进行物业管理，只有本案被告刁某和另一业主 王某没有与原告签订“物业管理合同”，但未签“物业管理合同”的两业主也接 受了原告物业管理公司的日常管理和服务。未签物业管理合同的另一业主王某一 直按时向原告物业管理公司交纳物业管理费和各项物业管理公司代收、代扣费 用，但被告刁某却以未签“物业管理合同”为由，从2001年1月起一直拒交物 业管理费，同时还拖欠水电、卫生、消防等各项物业管理公司的代收费用。原告津辉物业管理公司多次向其催交无效，于是原告向天江市人民法院提起诉讼，要 求人民法院判决被告刁某支付其物业管理服务费和水费、电费、消防费并支付本 案诉讼费共计人民币1083．86元。 ：原告诉称：根据市府函，(2000)229号文件和市府函<2001 )114号文件有 关精神，原告在津辉花园住宅小区验收合格后，与其他7e户业主签订了“物业 管理合同”，并按照合同有关约定对被告住宅楼公共部位和共用设施设备提供了 管理维修保洁、代收发报刊信件、代收缴杂费、物业档案管理等一系列服务。被 告在原告提供服务期间没有提出任何异议，并且接受了原告提供的服务，因此虽 未与被告签订合同，但事实上已经形成了合同关系，原告已经履行了合同义务， 被告也应该履行合同义务，故请求法院判决被告履行合同义务，支付物业管理服 务费和水费、电费、消防费等原告各项代收费用以及本案的诉讼费。 被告辩称：其并没有与原告物业管理公司签订“物业管理合同”，原被告双 方之间没有合同权利义务关系，且原告物业公司所提供的服务多为对被告住宅楼 公共部位和共用设施设备提供上述服务，而被告并没有要求其提供上述服务，因而 被告没有义务向原告物业公司支付物业管理等有关费用，故请求法院依法驳回原 告的诉讼请求。 经人民法院审理认为：住宅房屋具有物业(公共部位、共用设备设施)不可 分割和管理服务共享的特殊属性，不因个别业主不签订“物业管理合同”，而使 整个小区(楼栋)都不参加物业管理。原告对被告住宅楼公共部位和共用设施设 备提供了管理维修保洁、代收发报刊信件、代收缴杂费、物业档案管理等一系列 服务，被告也接受了这些服务，因而双方已经形成事实上的合同关系，被告应履 行交纳物业管理服务费的义务，遂判决被告限期付给原告2001年1至6月物业 管理服务费和水费、电费、消防费、诉讼费共计1 083．86元，、于判决生效后1 日内结清。 [法律问题] (1)共有财产之部分共有人的权利义务。 (2)合同关系的成立。 [法律依据] (1)<民法通则)第78条。 (2)最高人民法院<关于贯彻执行{中华人民共和国民法通则}若干问题的 意见(试行))第95条。 1．业主委员会暨业主的法律地位 根据国家建设部的有关规定，业主委员会是在业主管理区域代表业主对物业 实施自治管理的组织。业主委员会业主大会或业主代表大会选举产生常设代表， 行使业主大会的权力，维护整个住宅小区的物业管理活动正常进行。从法理上来 看，业主委员会是类似于居民委员会的法律授权的其他组织。它产生于业主大会 或业主代表大会，受业主的委托约束，对外从事民事活动所产生的权利义务应由 大会业主承担法律后果。业主委员会是法律意义上的拟制人，应具有诉讼主体资 格，业主委员会可以提起民事诉讼。 物业公司与住宅小区业主之间通过订立物业管理合同，建立物业管理的民事 法律关系。物业管理的一方是全体业主即全体区分建筑物所有权人或业主的代 表——业主委员会，他们将自己所有的房产交由物业公司照管。物业管理的另一 方就是物业公司，其受业主的委托，对业主的房产、物业进行管理。物业管理合 同的内容是：业主们向物业公司交付物业管理费；物业公司为业主提供服务。具 体而言，物业公司的物业管理内容有如下几项：(1)保障小区基本生活设施、生 活条件的顺利运行、到位，如小区的水、暖、电、气。 (2)保障小区的生活安 全。(3)保障小区的生活安宁。(4)保障小区的生活环境洁净。(5)负责小区的 绿化美化。(6)负责物业的小修、中修。(7)其他由业主与物业公司协商委托物 业公司的事项。通过上述分析可见，物业管理合同是一项服务合同，物业公司就 业主委托的物业管理内容提供服务，业主们支付相应对价——物业管理费。 从上述分析中我们可以看出，在本案中，业主委员会代表全体业主的利益， 解除与安龙物业公司的物业管理关系是合理合法的，其有权代表全体业主权益， 依法向人民法院提起诉讼。 2．海城安龙物业公司与被告联通海城分公司所签订的租赁协议书的效力 该住宅小区系海城沙口房地产(集团)公司建造的，并委托被告海城安龙物 业管理有限公司进行物业管理。但是该小区房屋由海城沙口房地产(集团)公司 出售后，小区的产权便不再属于海城沙口房地产(集团)公司，转而属于小区业 主，在小区业主委员会未提出异议之前，安龙公司与海城沙口房地产公司的委托 管理关系也相应地转变为与小区业主之间的关系。在小区业主委员会没有成立之 前，安龙物业公司有权对该物业进行管理，其与业主之间只是物业管理服务和代 理关系，它并不是小区的产权人，对小区大楼楼顶当然也不具有所有权，在未经 小区业主委托或者授权同意之前，它也没有对该楼顶的处分权。 我国(合同法)第48条明确规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代 理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生 效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代 理人未作表示的；视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销钓权利。 撤销应当以通知的方式作出。 本案中，被告联通海城分公司在安龙物业公司既不是大楼楼顶产权所有人， 又没有小区业主授权委托处分的情况下，没有在适当的时间内催告原告予以追 认，可见两被告之间签订的租赁协议是不具有法律效力的；安龙物业公司与联通 海城分公司签订该合同时既不具有主体资格，而且其将不属于自己的财产给予他 人使用， 自己从中获取利益，损害了该物业业主的合法权益，故两被告之间的租 赁协议书是无效的。 3．被告是否要承担民事责任 原告起诉的主要理由是，被告擅自在其管理区域内的大楼房顶上安装数字移 动电话通信网基站，由此所产生的辐射对居民健康造成损害，要求排除妨碍、恢 复原状并赔偿损失。在法院审理中，经委托有关权威机关进行辐射监测，检测结 论是该基站电场强度低于国家标准规定的最低辐射限值，不损害居民健康。那 么，被告联通海城分公司是否可以在该大楼楼顶上继续设置基站，两被告是否可 以不承担民事赔偿责任?我们认为：被告安龙物业公司与联通海城分公司签订的 租赁协议无效，实质上侵犯了小区业主们的合法权益，虽然考虑到海城市的公共 利益和都市形象，法院判决建议原告和被告联通海城分公司和解协商，允许被告 可以继续设置该电信基站，但并不说明被告联通海城分公司不需要承担民事责 任。被告联通海城分公司虽然是国家公用通信网络的有机组成部分，国家邮电、 通信方面法律法规和优惠政策均适用于被告；但是这些法律、法规和优惠政策都 是在国家垄断邮电、通信的前提下制定的。随着社会主义市场经济体制的确立和； 完善，邮电通信也必然要实行政企分开。．被告是按有限责任公司组建， 自主经 营、独立结算、自负盈亏的经济实体。房顶屋面是房屋的组成部分，是属于房屋 业主所有的共同部分，是房屋产权的有机组成部分。因此，被告联通海城分公司、 应支付一定的费用，作为对该幢房屋业主的公益性补偿。至于费用的数额，可根’ 据使用的部位。面积÷’对房屋的影响程度以及该房屋所处地理位置综合确定。另； 一被告安龙物业公司在无权代理的情况下，擅自与联通海城分公司签订租赁协； 议，并获取利益，属于侵犯业主合法权益的侵权行为。根据我国<民法通则)有 告对此一直没有提出异议且接受了原告提供的服务，可见(原被告)双方在实质 上意思表示是一致的，因而是存在事实上的合同关系的。 综上所述，本案中原告物业管理公司与其他业主之间签订的“物业管理合同” 是合法有效的，其合同的效力是及于被告业主刁某的，且原被告双方存在事实上的 合同关系，被告业主刁某应履行相关合同义务，支付原告相关的服务费用。 [学者建议] 小区物业管理合同是全体业主与物业管理公司之间为了小区的利益而签订的 委托管理合同，从而形成双方之间的物业管理服务关系。物业公司与业主之间的 具体权利义务关系一般由合同约定。为了避免业主入住后，业主与物业公司之间 对于小区的日常管理产生纠纷，我们建议开发商在起初委托物业管理公司对小区 进行物业管理时，该物业管理公司就与每个新入住的业主协商签订相关的物业管 理合同。把业主与物业公司签订物业管理合同作为开发商售房条款的一部分，，以 彻底避免业主入住后，少数业主以未与物业公司签订物业管理合同为由，不接受 小区物业管理或者拒缴物业管理费用。当然，小区所有业主均入住后，也有权成 立业主管理委员会，解聘原物业管理公司或聘请新的物业管理公司，并重新签订 物业管理合同。