[案情简介] 案例一： 万芳房地产公司在某地开发一片住宅小区。1998年，郑某看中其中一套房 子，遂与万芳公司签订了商品房预售合同，合同约定房地产公司于1999年12月 交房，双方到当地房产管理部门办理了商品房预售合同登记，之后，郑某按约定 履行了付款义务。然而，直到2000年6月，经郑某一再催促，万芳房地产公司 仍未能交付房屋。于是郑某诉至法院，主张房地产公司未能按期交房，已构成违 约，要求法院解除双方的预售合同，由房地产公司返还其已支付的全部房款，并 赔偿损失。而万芳房地产公司则辩称，其之所以不能按期交房，是因为当地发生 数次台风，且施工过程中停电20天，致使工期推迟，因此主张适用情事变更， 变更交房日期，并继续履行合同。 一审法院在万芳房地产公司出示了有关施工期间发生台风天气以及停电的证 明后，认为可以适用情事变更，免除了房地产公司的违约责任，确认双方的合同 应继续履行。一审后，郑某不服，诉至二审法院。二审法院审理后认为房地产公 司逾期交房不属于情事变更，判决郑某有权解除双方的商品房预售合同，房地产 公司返还原告已支付的全部房款，并赔偿利息损失。 案例二： 1998年3月，被告某房地产开发公司与原告某信息咨询有限公司签订了商 品房预售合同，合同约定信息咨询公司以每平方米2 000元的价格购买被告建于 某市南四环路的商品房10套，并约定了房款、付款期限及交房期限等，双方到 房地产管理部门办理了商品房预售合同登记，原告按约定支付了房款。2000年1 月，房屋竣工验收，房地产公司以自1999年5月后，国家对建筑费用定额部分 进行调整，水电等费用有政策性提价，工程建设期间建材价格上涨，弓I起费用增 加等理由，要求原告提高原合同约定的房价，原告不同意提高房价，于是诉至法 院，要求按原合同的约定履行，被告应及时交付房屋。被告则要求适用情事变更 原则，请求法院变更合同，提高房价。 法院经审理认为，双方签订的商品房预售合同是合法有效的。由于原告已按 约定履行了义务，原告要求被告交房应予支持。审理中查明，本案当事人签约后， 确有国家对建筑费用定额部分的上调、建材价格上涨等实际情况和证据，被告请求 适用情事变更原则，增加房价，应予适当支持。据此，经法院主持调解，双方达成调 解协议，对于因国家政策性调价而引起的房价上涨，由双方各自承担一部分。 [法律问题] (1)情事变更原则的适用。 (2)合同解除的条件和法律后果。 [法律依据] (合同法)第94、97条。 [法理和法律分析] 1．情事变更原则的适用 两个案例争议的焦点都是情事变更原则(又称情势变更原则)的适用。情事 变更是合同履行的一项原则，我国现行立法都没有明确的规定，但在审判实践 中，情事变更原则常常被适用。有关情事变更的含义、构成要件、法律后果等都 只见于学理上的解释。 情事变更原则是一项弹性条款，是对传统的合同必须遵守原则的突破，作为 例外而存在。其产生的背景在于20世纪社会环境日益复杂，合同当事人在订立 合同时，常常无法预料未来合同履行过程中情况的变化，而导致合同在履行时出 现显失公平。随着合同法从形式正义发展到实质正义，法院逐渐确立起情事变更 原则，通过法院的自由裁量权介入合同之中，决定合同的变更或解除。情事变更 的理论基础在于诚实信用和公平原则。 (1)所谓情势变更是指在合同有效成立后，非因双方当事人的过错发生了合 同订立所依赖的基础或环境异常变动，导致继续依约履行会显失公平，因此根据 诚实信用原则，当事人可以请求变更或解除合同。情事变更原则在西方国家是对 “契约必须恪守原则”的补充和限制，在适用情事变更原则时，须具备以下条件： 第一，具有情事变更的客观事实。所谓情事，乃是指作为法律行为的成立基 础或环境的一切客观事实。所谓变更，是指作为该合同成立基础的情事，以个人 主观不能逆转的一种巨大变化，使履行该合同就必然带来明显不利的结果。在案 例二中，国家对建筑费用定额部分进行调整，水电等费用的政策性提价以及国家 因计划原因导致的建材价格上涨，就是情事变更的客观事实。 第二，情事变更的发生，须是买卖房屋当事人在订立合同时所无法预见和防 止的。如果当事人在订约时已经预见而仍然订立合同，或者在履行中能终止而不 终止，则表明当事人自愿承担了情事变更所发生的风险，因而就不能运用情事变 更原则。如果当事人对情事的变更无法预见和防止，则表明当事人是没有过错 的。如战争、通货膨胀、国家政策性调价等，就可归于无法预见的因素。确定当 事人的预见力，应从签订预售商品房合同时的市场、价格、交易政策等方面进行 客观考察。 案例一中，因房地产公司开发的小区位于某省沿海某市，台风是常见的天气 现象。因此，对于房地产公司来说，在订立合同时就应充分考虑这一点来制定工 程进度和交房时间，台风现象就是订立合同的基础环境的一部分，在合同履行过 程中出现台风是房地产公司在订立合同时应当预见到的。还有停电也是施工过程 中常会发生的现象，开发商在订立合同时对这一情况也应有所预见。因此，案例 一所出现的这些情况，不能适用情事变更原则。 案例二中，建筑费用定额部分的上调和建材价格的上涨是由国家的计划和政 策变动所导致，并非正常的市场风险，因而是房地产公司所无法预见和防止的。 第三，情事变更发生在合同生效以后，终止履行以前。因为一方面，如果订立合同时就已经发生了情事变更的事实，当事人在订立合同时就应认识到这一事 实的存在。另一方面，情事变更必须发生在合同履行完毕以前，如果在履行终止 以后发生情事的变更，．因合同关系已经消灭，则不适用情事变更原则。案例二中 发生的价格的变化均发生在合同生效以后，终止履行之前。 第四，因情事变更而使合同的履行显失公平。情事变更发生以后，如果继续 按原合同履行义务，将会对当事人明显有失公平，从而违背公平原则。案例二 中，因国家计划性调价将会给被告造成巨大的经济损失，如果仍按原合同履行， 对于被告来说就会显失公平。 从以上分析我们可以得出，案例二发生的情形符合情事变更的各项条 件，因此可以适用情事变更原则，被告可以要求变更原合同的内容，根据情。 事变更的影响适当提高房价。而案例一则不符合以上条件，因而不能适用情 事变更原则。 (2)在商品房预售中适用情事变更原则要注意把握情事变更与商业风险的界 限。虽然情事变更与商业风险在理论上并不难区分，但是在预售商品房合同纠纷 中却难以界定。商业风险是指房产开发商在从事商品房开发经营的过程中，因其 经营筹划和决策上的非理性，致使能够赢利的项目亏损。首先，情事变更和商业 风险都是发生在合同生效后、合同履行期间，但情事变更的发生是在签订预售商 品房合同时当事人在主观上不可能预见的，是因不可归责于双方当事人的客观事 由引起的；而商业风险是签订预售商品房合同时，当事人在主观上应该预见到 的，但却以侥幸或放任或过低估计所预见的情况而从事该经营活动，可见，商业 风险是因一方当事人主观上的过错而可归责的。其次，商业风险的发生取决于房 产商是否遵循商品的价值规律、是否了解市场行情、市场信息、市场中的供求关 系等，这种风险是经营中的正常风险；而情事变更的发生是由不能预料的情事引 发的，所导致的风险是非规律性的。再次，商业风险中，当事人按“风险责任自 负原则”，对出现的商业风险， 自行承担责任；而情事变更的发生使合同双方的 对价关系遭到破坏，结果必然导致显失公平，所以立法目的在于排除非商业风险 所引起的交易上的不公平。 (3)情事变更在预售商品房纠纷中的适用后果。 第一，变更合同。合同双方的权利与义务关系经调整后趋于对等，新的利益 平衡关系重新建立后，如合同仍可履行，则应当继续履行。 第二，解除预售商品房合同。因情事变更的发生，合同双方的对价关系完全被破坏，合同的目的已经丧失；在变更合同仍不能排除不公平结果发生的情况 下，那么，该预售商品房合同就应允许解除。 第三，免除不履行商品房合同的责任。因情事变更而解除合同或免除部分履 行义务，其不履行合同义务的责任应予以免除。 2．合同解除的条件和法律后果 案例一中还有一个争议的焦点就是原告方是否有权解除合同。 合同解除，是消灭有效合同效力的法律行为，有单方解除和双方解除之分。 单方解除是指当事人一方根据法律规定或合同约定行使解除权，使合同效力归于 消灭的意思表示。双方解除是当事人双方消灭有效合同的意思表示一致。单方解 除合同的根据源于法律的规定或当事人实现约定的原因。< 合同法)第94条规定 了解除合同的法定条件，可以归纳为以下几项： (1)不可抗力。在合同履行过程中发生不能预见、不能避免并不能克服的客 观情况，使合同目的不能达到，发生履行不能的，当事人可以解除合同。 (2)拒绝履行。债务人拒绝履行债务的，债权人可行使解除权，径直解除合 同。拒绝履行是以明示表示拒绝给付。如果是以默示行为表示的，债权人则应行 使不安抗辩权，而不能径直解除合同。 (3)迟延履行。债务人迟延履行的，债权人得行使解除权解除合同。但在迟 延履行，债权人得否径直解除合同， <合同法)规定了两种情况，应区别对待： 一是债务人迟延履行主要债务，经债权人催告在合理的期限内仍不履行的，可行 使解除权解除合同。即对于履行迟延不能径直解除，须经催告在宽限期内仍不履 行的，才发生解除权。二是在债务人迟延履行使合同目的不能达到的，债权人可 以不经催告径直解除合同。这一类迟延履行因已经使合同的目的不能实现，法律 允许债权人径直解除，以救济自己的权利。 (4)违法履行。因当事人的违法履行使合同目的不能达到的，相对人可径直 解除合同。 <合同法)第97条规定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的， 终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、 采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 案例一中，房地产公司迟延交房达半年之久，经原告一再催促仍未能交房， 因此原告可以解除合同，被告返还原告交付．的全部房款，并赔偿原告的利息损 失。这一判决是符合法律规定的。 [学者建议] 近些年来，一些房地产商常滥用情事变更原则，在订立合同后随便提价或迟 延交付，破坏了合同的严肃性。同时，由于该条款具有弹性，使法院在自由裁量 时常错用该原则，因此，新的合同法没有规定这一原则，但情事变更原则作为一 项以公平诚信为基础的合同履行中的救济制度，在我国的司法实践中得以：广泛的 应用。任何一种制度都不会是十全十美的，我们不能因噎废食，因情事变更原则 的弹性而不给予其应有的法律地位，情事变更原则是平衡合同各方利益，实现合 同履行中的实质正义的一种救济制度，有其存在的必要性，且被各国普遍采纳。 我们应在合同法中加以明确规定，并严格其适用条件，只有这样才能更好地防止 这一原则被滥用。