[案情简介] 原告致兴投资有限公司为其投资开发的海亚新村的物业管理问题于1994年 1月31日，由其所属的海亚新村经营部与被告安泰物业管理有限公司签订了 “海亚新村物业管理承包合同”及“海亚新村物业管理承包合同补充协议”各一 份。双方约定：原告将其开发的海亚新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包 给被告管理，面积约10万平方米，承包期10年，承包金每月每平方米1元(以 实际住房面积计算)；合同签订后10日内，被告应向原告支付履行保证金50万’ 元。同年5月12日，原、被告双方又签订了“维修承包合伺”，约定海亚新村1 至37栋楼房在保修期内的维修任务由原告总承包给被告维修，总承包工程款31 万元。合同签订后，被告向原告支付了履行保证金50万元。原告从1993年9月 起，陆续向被告交付物业管理房产面积61 028．25平方米及有关附属设施(先接 手管理后签合同)，包括电梯、发配电系统、绿化工程、供水系统、保安、值班 室等。被告也依约履行了物业管理方面的义务，向物业业主收取了物业管理费、 维修基金、水电费等，但未依约支付承包金给原告。双方经多次交涉未果，因此 原告向法院提出诉讼请求。 原告诉称：根据本公司所属海亚新村经营部与被告物业公司签订的“海亚新 村物业管理承包合同”，我公司将海亚新村第一期开发的37栋约10万平方米公 寓的物业管理权承包给被告经营管理，承包期10年，每月承包金10万元。合同 签订后，被告付了保证金人民币50万元，但承包金分文未付，至今共欠承包金 人民币246万元。被告的行为严重违约，给我公司造成巨大损失，继续履行合同 已经成为不必要，故请求法院判令解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承 担违约责任。 被告辩称：双方签订的“物业管理承包合同”中约定每平方米每月缴纳1元 承包金给原告的条款，违反了物业管理的有关法规，是无效条款，不受法律保护。 原告不按合同约定的面积按时交付房子，造成我公司少收管理费人民币2·034 292 元。依双方1994年5月12日签订的“维修承包合同”，原告应付我方维修费31万 元，如不按期支付，超期一天，罚其应付款总额的3％，原告至今仅付了95 900元； 按合同约定原告应于1994年年底支付第二期款1.5万元，但至今未付，已构成违 约。’据此，我方提出反诉，请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金 15万元及未按合同约定的面积交付物业管理住房造成的损失2 034 292元。 法院经审理认为：原、被告签订的“海亚新村物业管理承包合同”及“海亚 新村物业管理承包合同补充协议”，违反了国家有关物业管理和收费的规定，损 害了海亚新村全体客户的利益，应确认为无效合同，双方依据合同取得的财物应 相互返还。原告请求被告支付承包金246万元无理，予以驳回；被告反诉请求原 告赔偿因不按合同交足物业管理住房面积造成损失2 034 292元无理，予以驳回。 原、被告于1994年5月12日签订的“维修承包合同”所产生的纠纷，与本案是 两个不同的法律关系，被告反诉请求原告支付尚欠维修费和违约金各15万元， 不予合并审理。法院最终判决原告于判决生效之日起2个月内返还给被告保证金 50万元；驳回原告要求被告偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求；驳回被告 要求原告偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求。① [法律问题] (1)“海亚新村物业管理承包合同”及“海亚新村物业管理承包合同补充协 议”的效力。 (2)合同无效的后果。 [法律依据] (¨< 民法通则)第58、61条。 (2)(合同法)第52、58条。 (3)建设部第33号令<城市新建住宅小区管理办法)第6条。 [法理和法律分析] 本案是一起新型的物业管理承包合同纠纷，也是一种典型的前期物业管理委 托合同纠纷案件。本案的关键是“海亚新村物业管理承包合同”及其补充协议是 否具有效力和合同被认定无效的法律后果问题。 1；“海亚新村物业管理承包合同”及“海亚新村物业管理承包合同补充协 议”的效力 物业管理合同是物业所有权人即业主将物业管理权委托给物业管理企业行使 的合同。因此，合同生效的一个重要要件是合同中的委托方(在本寒中即指原告 致兴投资有限公司)必须拥有物业的管理权，具备签订合同的法定主体资格。一 般而言，如果物业为众多区分所有人所共有时，物业的管理权应由物业的全体业 主通过自治机构共同行使。所以，物业管理合同的委托方应该是业主自治机 构——业主委员会。 国家建设部于1994年3月23日发布的第33号令<城市新建住宅小区管理 办法)第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”业主有参加住宅 区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守 住宅区物业管理规定的义务。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，管委 会是业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服 务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。因此，住宅小区物 业管理权属全体业主所有。但业主委员会的成立需要一定的条件与时间。从物业 出售、业主入住到业主委员会成立这一段时间内，不可能由业主委员会作为签约 主体授权物业管理企业。由于这一段时间开发商尚拥有未出售的大部分物业的所 有权，是第一业主；同时考虑到物业建设、管理的顺利衔接，因此开发商可以在 与购房业主有约定，取得先期入住业主同意的情况下， 自行选聘物业管理企业， 签订物业管理合同，也就是所谓前期物业管理合同。但是前期物业管理合同不能 侵犯业主物业所有权中的物业管理权。物业开发商约定的前期物业管理合同期限 不得超过业主委员会成立后并行使物业管理企业选聘权的时间。一旦业主委员会 签订的新的物业管理合同生效后，原有前期物业管理合同应当终止效力，前期物 业管理企业应及时办理移交手续。所以，本案原告与被告在“海亚新村物业管理 承包合同”中约定将其开发的海亚新村第一期37栋高级公寓的物业管理承包给 被告管理，承包期10年，并收取承包金的行为，剥夺了业主委员会成立后行使物业 管理权的机会，侵犯了业主权益，是违反上述法律规定的行为，因此应确认为无效。 2．合同无效的后果 有效的民事行为(合同)能达到行为人所预期的法律效果。被确认无效和被 撤销的民事行为(合同)也能引起一定的法律效果，但这种法律效果并不符合行 为人的愿望，所以无效的或被撤销的民事行为(合同)通常会发生如返还财产、赔偿损失等法律后果。 我国<民法通则)第61条明确规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后， 当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿 对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 我国<合同法)第58条也明确规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的 财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一 方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 在本案中，原被告签订的“海亚新村物业管理承包合同”及其“补充协议”， 违反了国家有关物业管理收费的规定，损害了海亚新村全体业主的利益，应确认 为无效合同。合同无效，原告应将所收保证金50万元返还给被告。因在本案中， 合同的无效不属于某一方的单独过错，双方都有过错，所以原被告双方应分别承 担各自的责任。因而原告要求被告偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求，以及 被告要求原告偿付因少交付物业管理面积造成的经济损失的反诉请求，均违反有 关法律精神，法院不予支持是正确的。 [学者建议] 物业管理是随着住房商品化而兴起的一种新的经营管理活动，其发展趋势是 专业化物业管理。但是，物业管理仅是物业管理公司推出的一项服务经营业务， 而不是其凭空享有的一项权利。物业管理权是业主对其房屋物业所有权派生出的 一种权利，是业主享有的一项权利。所以，包括物业开发商在内的其他任何人， 只有经过业主的授权，才能代表业主行使物业管理权。物业管理机构统一对住宅 小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实 和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用，这是合理合法的经济现象。因 此，我们既要支持、保护合法的物业管理行为，又要打击非法、违法的物业管理 行为，依法规范物业管理秩序，保障物业管理的健康发展。 ① 本案例参见最高人民法院编：(典型案例全集)，590页，北京，警官教育出版社，1999。