[案情简介] 某市大胜房地产开发公司(以下简称大胜公司)拟建造星河花园一号楼(住 宅楼)出售。在该公司报批的有关文件和图纸中，均标明该楼欲建15层，一层 为本楼地下停车场。1997年7月，该公司办理完毕各项手续即开始兴建大楼。 1998年年底，该楼建成，1998年8月该公司开始做广告售楼。1998年9月起， 张某等人先后与大胜公司订立了购房合同。合同第8条规定：“甲方(即大胜公 司)将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。”1999年2月，张某等搬住该楼 以后发现大胜公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给本市最大的一家商贸 集团即新光集团。该公司在购得上述套房和停车场后明确表明，因地下停车场的 车位仅供住在本楼的本单位的职工使用，其他住户如要停车必须按每24小时15 元的标准缴费。张某等十余人遂找到大胜公司交涉。大胜公司提出，合同中虽有 规定提供车位，但并未说明是无偿提供。双方因不能达成协议，张某等十余人遂 到法院提起诉讼，要求大胜公司无偿提供车位。在诉讼中法院将新光集团列为第 三人。 一审人民法院经依法开庭审理，于2000年1月13日作出判决，认定大胜公 司与新光集团之间的房屋买卖合同合法有效，新光集团有权收取停车费用；大胜 公司在合同中明确承诺向购房者提供停车场所，现已构成违约，故判决大胜公司 每月代交相关停车费用。 [法律问超] 房屋买卖中的地下停车场的所有权和使用权归属。 [法律依据 (1)(城市异产毗连房屋管理规定)(1989年11月21日建设部令第5号发 布，2001年8月15 B．根据< 建设部关于修改(城市异产毗连房屋管理规定)的 决定)有关规定修正)。 (2)<经济合同法)第29条(现已废止)。 (3)<合同法)第107条。 [法理和法律分析] 1．建筑物区分所有制度与区分所有人共有部分的权利界定 本案涉及建筑物区分所有问题以及该案中地下停车场权属分配问题。首先介 绍一下建筑物区分所有制度。建筑物区分所有是指多个区分所有权人共同拥有一 座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有 权、对建筑物共同部分享有的部分持份权以及因区分所有人之间的共同关系所生 的成员权的总称。它是现代民法形成的一项重要的不动产所有权形式。我国民法 通则和土地管理法中对建筑物区分所有权问题尚未作出直接规定，亦未制定一部， 专门的法律对因多层和高层建筑物所产生的复杂法律关系予以调整，仅在个别房 地产管理法规中(如(城市异产毗连房屋管理规定)、(城市公有住宅售后维修养 护管理暂行办法)等)初步涉及建筑物所有权的某些方面问题。比如，(城市异； 产毗连房屋管理规定)规定，异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设 备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。所有人和使用人对共有、共用的门 厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用 并承担相应的义务；除另有约定外；任何一方不得多占、独占。所有人和使用人 在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。 本案中，地下停车场应当属于结构相连的附属建筑，虽然地下停车场不像楼 道、院路、上下水设施等与住户有直接共用关系，但在城市交通不断发展和人们 生活水准不断提高的今天，地下停车场已经和建筑物住户的产权紧密地联系在一 起而难以分割。同时，停车场在建筑物内形成了一定空间，地下停车场四周的范 围也是明确的且具有独立的出入口，所以也是与住房相区别的、独立的特定物。 那么是否可以认为地下停车场应该与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体， 如当事人之间无特别约定或处分财产的表示，该停车场所有权应为整栋房屋的所 有者即大胜房地产开发公司所有呢?或者因为用户购买了楼房就自然取得了对地 下停车场的部分所有权?这就产生了地下停车场的权利界定问题。我们认为在没 有特殊约定的情况下(如大胜房地产开发公司在房产附近专门设立了公用停车 场，而把地下停车场作为自己专用不参与房产的买卖)，地下停车场当然属于建 筑物的公用附属部分，或是明确产权转移给住户共同所有，或是由大胜房地产开 发公司保留所有权，但受到处分的限制：必须保证住户的停车车位。因此，即使 在现有法律没有明确规定的情况下，无论怎样住户都应该有地下停车场的使用 权。 现在我们从建筑物区分所有制度的要求来看地下停车场的权利分配问题。建 筑物区分所有权是包括专有所有权、共有部分持份权及成员权三位一体的复合性 物，而专有所有权处于主导地位。(1)专有所有权。建筑物专有部分指建筑物中 具有构造上和使用上具有独立性的部分，由一定的平面长度与一定的立体厚度构 成，与其他专有部分或共用部分以墙壁、天花板、地板相间隔；区分所有权人对 其专有部分予以自由使用、受益及处分的权利，其性质属单独所有权。（2)共有 部分持份权。建筑物共有部分是指区分所有人共用、属于区分所有人共有的部 分。由法律直接规定属于共有的部分为法定共有；由区分所有人约定使某专有部 分成为共有的部分称为约定共有。建筑物共有部分一般包括共有、共用的门厅、 阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等。共有所有权指建筑物 区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有 的占有、使用及收益的权利。我国有关法规规定，建筑物的共有部分，在使用上 坚持共同共有的原则，不分份额，在面积分担上则采用按份共有的形式，并规定 所有人和使用人对建筑物的共有部分应合理使用并承担相应的义务。(3)建筑物 区分所有权之成员权。此权利又称社员权，系指建筑物区分所有权人基于在一栋 建筑物因构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物 一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。主要包括：表决权、参与制定 规约权、选举及解任管理者的权利、对公共管理事项及公共利益的应得份额所享 有的请求权等。由此可见，共有所有权是与其他两项权利密不可分的。如果认定 地下停车场为共有所有权，则必然排除权属不清楚的问题了。我们认为应立法明 确这一点。 2。本案中涉及的购房合同约定与地下停车场归属的关系 本案中，大胜公司与张某等在购房合同中明确规定： “甲方(即大胜公司) 将为本楼住户提供地下停车场的停车车位”。是否因为合同中没有明确规定，某 人一旦购买了套房即获得一个车位的所有权，就意味着大胜公司还享有地下停车 场的所有权呢?我们认为，由于前面分析了地下停车场应为与住户专有所有权和 社员权不可分割的共有所有权，大胜公司已不再享有地下停车场的所有权。另外 从本案的实际情况来看，大胜公司于建楼前在其报批的有关文件和图纸中均载明 该楼欲建15层，一层为本楼地下停车场，这些文件和图纸得到有关部门批准， 这就是说大胜公司按政府部门的要求应当有义务为住户提供停车车位，而且不得 以此作为营业的工具。换言之，大胜公司按规定修建停车场不是为了面向社会公 众开放并谋取利润的，而是为了解决本楼住户停车问题，是为了满足住户生活需 要并为政府所要求。可见地下停车场是建筑物不可分割的一部分，楼房的买卖已 经考虑了停车场的出售的利益补偿问题，即出售方作为一种促销手段而得到房价 的补偿，而住户已接受出售方的条件得到地下停车场的便利。本案一审人民法院 认定大胜公司与新光集团之间的房屋买卖合同合法有效，星光集团有权收取停车 费用；大胜公司在合同中明确承诺向购房者提供停车场所，现已构成违约，故判 决大胜公司每月代缴相关停车费用。这实际上是否认了地下停车场的共有所有权 的物权性质，而从债权角度来处理地下停车场的最终归属的。<合同法)第107 条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原<经济合同法)也有类似 规定。因此，张某等住户可根据与大胜公司的购房合同依法要求大胜公司承担违 约责任。同时，由于法院认定地下停车场的转让行为本身是合法的，张某等住户 不能主张确认该转让合同无效。 [学者建议] 关于住户的地下停车场等公用设施权属的性质和归属关系，从国外立法来 看，一些国家法律规定应将停车区域按住户的居住单元予以分配，进而将其设定 为供该居住单元全体住户共有使用，此种共用使用权实际上是一种物权。我国现 行立法对此尚无规定。本案中因为没有立法明确地下停车场等公用设施权属的性 质和归属关系，造成住户只能通过合同债权请求权来行使自己的本该法定的合法 权益。建议在制定<物权法)时完善建筑物区分所有制度。 ① 本案例摘自http：ilfiood．china．com／zh-cn／examine／othen~／fdc／xgall2．html。