房地产业中存在的环境问题及其对策 ――从环境影响评价制度的视角 孔俊伟 邓晓敏 【内容摘要】 房地产业中的环境问题日益突出，亟待解决。本文通过分析房地产业中存在的主要环境问题及其原因，提出解决的方案是完善环境影响评价制度，并简要分析了实行环境影响评价制度的正当性及我国房地产业的环境影响评价需要完善的地方， 【关键词】 房地产业 环境问题 环境影响评价 随着社会的不断进步，房地产业已经成为促进我国经济和社会发展的重要产业。但是由于我国房地产业相关规范和城市总体规划的不完善，致使在房地产业的发展过程中出现了许多环境问题，严重影响了房地产业的进一步发展和居民的生活。 房地产开发所产生的环境问题在宏观上可归结于房地产的开发与城市总体规划的脱节。【1】从微观上讲，其产生的根源是房地产业环境影响评价制度存在缺陷，没有从源头防止房地产业中环境问题的产生。因此有必要仔细分析我国房地产业中的环境问题和房地产业的环境影响评价制度，在论证其正当性的基础上发现制度本身存在的不足并进一步完善。 一、对房地产业和环境影响评价的界定 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。【2】房地产业要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的开发、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）四个阶段。在这四个阶段中，每个阶段都可能产生环境问题。因此必须注重对房地产业的各个阶段可能产生的环境问题的预测和监督，才能完整、全面地进行环境影响评价。 环境影响评价制度，最早见于美国1969年公布的《国家环境政策法》。我国在1979年的《环境保护法》中第一次规定了环境影响评价制度。环境影响评价制度是我国环境法律制度中的一个主要制度。环境质量评价，亦称环境质量预断评价、环境质量评估，是指在环境的开发、利用之前，对该开发或建设项目的选址、设计、施工和建成后对周围环境可能产生的影响、拟采取的防范措施和最终不可避免的影响所进行的调查、预测和评价，并制定防止和减少环境损害的最佳方案。【3】我国环境影响评价的范围包括建设项目和战略性规划，房地产业属于我国环境影响评价的范围。 二、必要性分析：房地产业中存在的环境问题 在我国房地产业中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。大量环境问题的存在使得环境影响评价成为必要。房地产业中主要存在以下环境问题： 1、水土流失问题 由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产周围地区随意采土，也造成了很多人为的土地的流失。 2、环境噪声污染 在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下。也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。 3、建筑垃圾和生活垃圾 由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。 而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的不足，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对周围居民的生产和生活也带来了不利影响。大量的生活垃圾的存在严重影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。 4、生活废水 在业主的日常生活中，不可避免的会产生大量的生活废水。而由于部分开发商的忽视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随意的就近排放，造成了严重的生活废水的污染。 5、大气污染和水体污染 由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体污染），而且可能造成水体的污染（通过渗透或者直接排放）。 6、对生态系统的影响 由于房地产市场的竞争激烈，为了追求经济利益，很多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域。这些区域的生态环境原本就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。 7、房地产的室内环境污染 在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。 8、房地产回收中的污染问题 由于我国房地产业发展时间不长，现在大多数的房地产开发不考虑房地产使用年限届满时的回收问题，但是这一问题在若干年后会成为一个棘手的问题。对房地产使用年限届满后如何回收的忽视，使得在房地产的建设中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量使用难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期浪费，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。 三、房地产业中环境问题的原因分析 在房地产业的过程中，上述环境问题是现实存在的，产生这些环境问题的原因也是多方面的，主要有： 1、环境影响评价制度在房地产业的“缺失” 环境影响评价制度在房地产业的缺失，并不是说房地产业不是环境影响评价的范围，而是说这种环境影响评价形同虚设。也就是说这种却失并非形式上的缺失而是实质上的缺失。根据我国的《建设项目环境保护分类管理目录》第148项关于房地产开发的规定，“占地面积5万平方米及以上，敏感区；建筑面积10万平方米及以上，敏感区”应编制环境影响报告书；“建筑面积2万平方米以下，非敏感区”可填报环境影响登记表；“两者之间的”应编制环境影响报告表。 虽然规定了房地产业属于环境影响评价的范围，但是在具体的操作层面，如果根据我国《环境影响评价技术导则》提出的评价方法、原则等来套用，那么房地产建设项目环评结论则有牵强附会之嫌，不能切中要害，提出的建议不切实可行，给环境行政主管部门的审批也带来了一定的难度。当前少数环评工作者，没有这方面的实践，对房地产项目环评也照搬工业项目评价模式、评价方法，一些隐藏的环境问题未能交代清楚，导致项目建成后，引发新的环境污染纠纷【4】 2、环境保护行政主管部门没有完备的管理制度 由于房地产业中的环境问题相对于工业环境污染和生态破坏处于弱势的地位，所以国家对此也没有给予足够的重视，虽然有相关的制度（比如环境影响评价制度），但是这些制度对房地产业中的环境问题的防治仍欠完善，缺少专门的关于房地产业中的环境问题的防治规范和措施。 3、土地管理部门相关政策法规的欠完善和地方“经济至上主义”的泛滥 房地产业发展的前提是有供房地产开发的土地，我国在土地使用权有偿出让制度方面的不足使得房地产开发商可以拿到足够的土地进行房地产开发。再加上地方政府为了各自地区经济的发展和政府的业绩、形象。也乐于为房地产业大开绿灯。这些因素导致对房地产用地的控制明显不足，也是土地资源浪费的根源所在。 4、开发商和业主缺乏相应的环境保护意识 作为房地产开发商，追求经济利益是其唯一的目的所在，所以在房地产的开发中，她们往往忽视对环境的保护，不采取或者很少采取防止环境问题产生的措施。当然不排除少数房地产开发商为了经济利益，打“环保住宅”、“绿色住宅”的招牌，在客观上有利于房地产开发中的环境保护，但是这种类型的房地产开发比例很低。并且所谓的“环保住宅”、“绿色住宅”也并非真正的“环保”、“绿色”，而是存在很多潜在的环境问题。 纵观房地产业中存在的环境问题及其产生的原因，我们不难发现，其实这些问题的存在及发生只是因为缺乏一种严格的预测和监控机制，一旦对房地产业可能产生的环境问题进行适当的预测和严格的监控，这些问题都可以迎刃而解。在我国，对房地产业可能产生的环境问题的预测和监控应该由环境影响评价制度来承担，但是首先必须对我国房地产业的环境影响评价制度进行完善，才可能达到预期的效果。 四、进行房地产开发环境影响评价的正当性 房地产业中大量环境问题的存在使得对其进行环境影响评价成为必要，而对房地产业进行环境影响评价，不仅有其必要性，也有其正当性，主要体现在以下方面： 1、符合环境影响评价制度设立的目的 设立环境影响评价制度的一个重要目的就是加强对环境问题的源头控制，消除可能会产生的环境问题，是环境预防为主原则的体现。通过环境影响评价，可以发现可能会产生的环境问题，并制定相应的预防措施，在环境问题产生之前将其危害降到最小的程度。如果可能产生的危害巨大或者难以预防，那么必须停止本项目或规划的进行。 2、有利于房地产业的可持续发展 房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。【5】对房地产业进行环境影响评价，可以控制土地资源的浪费和闲置，保护环境资源和生态环境，促进房地产业自身的发展和与经济、社会的协调发展。从而达到房地产业的可持续发展，使房地产业不再是一个随时可能破灭的“泡沫”。 3、有利于防止房地产环境纠纷的产生 对房地产业进行环境影响评价，可以使房地产开发商在整个过程中注意对环境的保护，采取措施，防止环境问题的产生，从而减少了环境纠纷。既节省了成本，又减少了司法机关的诉累。即使发生房地产环境纠纷，由于进行了环境影响评价，权利义务明确，也容易分辨环境问题产生的原因和责任的承担，有利于房地产环境纠纷的解决。 4、国外的经验 在美国和日本，对房地产业都有明确细致的环境影响评价体系，并且得到了较好的施行，取得了很好的效果。国外的成功先例我们可以大胆借鉴。 五、我国房地产业环境影响评价制度的完善 关于对房地产建设项目的环境影响评价，有学者认为其应包括对项目本身的环境问题和项目周边的环境问题的影响评价。【6】但是从法律的角度讲，环境影响评价是对某一个建设项目或者战略性规划可能对环境产生的影响的评价和应该采取的措施，而不包括对可能影响本项目的周边环境的评价。所以笔者认为房地产业的环境影响评价是对房地产项目自身的环境影响评价，不包括对周边环境的评价。为了防治房地产业中的环境问题的产生，必须完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能。 1、扩大房地产环境影响评价的范围 我国现有的房地产开发环境影响评价的范围，根据我国《建设项目环境保护管理条例》第七条第三项的规定“建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。”和我国《建设项目环境保护分类管理目录》第148项关于房地产开发的规定，“占地面积5万平方米及以上，敏感区；建筑面积10万平方米及以上，敏感区”应编制环境影响报告书；“建筑面积2万平方米以下，非敏感区”可填报环境影响登记表；“两者之间的”应编制环境影响报告表。可以看出我国现有的房地产开发环境影响评价的范围是“占地面积5万平方米及以上，敏感区；建筑面积10万平方米及以上，敏感区”和“两者之间的”这两部分。笔者认为为了加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，而不区分房地产开发项目的规模。因为房地产项目的大小和可能产生的环境问题的大小多少是不一定成正比的。 2、加强《环境影响评价技术导则》可适用性 现有的《环境影响评价技术导则》大都是关于工业项目的环境影响评价的技术指导。为了更好的执行对房地产开发的环境影响评价，必须修改相关的规则，增强《环境影响评价技术导则》针对房地产业环境影响评价的可适用性。 3，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与 公众参与环境影响评价是我国公众参与环境保护法律制度的重要体现。在房地产业的环境影响评价中，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。 4、延长环境影响评价至房地产使用年限届满时的回收利用 传统房地产业不包含对使用年限届满时房地产的处理。相应的，房地产业的环境影响评价也不包含对使用年限届满后的房地产的处理的环境影响评价。但是笔者人认为，房地产业是一个完整的行业部门，其应该包括对使用年限届满后房地产的处理。而且随着节约型和环境友好型社会的确立，对资源的回收和利用也愈显重要，对使用年限届满的房地产的回收和利用也应该提上日程。因此对房地产业的环境影响评价也应该延长至房地产使用年限届满时，对房地产使用年限届满时如何处理进行环境影响评价。 5、对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法 对房地产也中可能产生的水土流失问题、环境噪声污染、建筑垃圾和生活垃圾、生活废水、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。 6、加强对环境影响报告书或报告表执行的监督 对通过了环境影响评价开始建设的项目，要进行不间断的监督和检查，督促其按照原来预定的方案和措施预防或者治理项目建设中可能或者已经出现的环境问题。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。 六、结语 房地产业的发展是瞬息万变的，所以对房地产业的环境影响评价不能是一成不变的，针对房地产业中出现的新情况和新问题，环境影响评价也必须进行适当的调整。相信经过完善的房地产业的环境影响评价制度可以很大程度上减少房地产开发中可能产生的环境问题，在促进房地产业可持续发展的同时也促进环境影响评价制度的不断完善。 参考文献： 【1】 高伟生，何枫林﹒房地产开发与环境意识，载《环境科学进展》，1994年第2卷第1期，74页。 【2】 李延荣，周珂﹒房地产法，北京：中国人民大学出版社，2000年，19页。 【3】 周珂﹒环境法，北京：中国人民大学出版社，2000年，39页。 【4】 曹凤琦﹒房地产项目的环境影响评价问题，载《甘肃环境研究与监测》，1999年第12卷第1期，34页 【5】 张永岳，等﹒新编房地产经济学，北京：高等教育出版社，1998年。 【6】 曹凤琦﹒房地产项目的环境影响评价问题，载《甘肃环境研究与监测》，1999年第12卷第1期，34页