[案情介绍]

本案双方当事人为R县峰高镇农机站和R县太平镇二社，争议地位于重庆市R县太平寨二社五洞桥，面积603平方米。1999年12月7日，重庆市R县峰高镇农机站以1980年，根据区公社党委、管委会指示和农业生产发展需要，经太平寨村二社干部、社员同意，农机站占用该社五洞桥处1亩土地修理加工厂房，并明确了用地四至界线，按规定一次性付清了五年的土地补偿费976.5元。农机站现持有双方于1982年6月30日签订的《关于修建农机站占用一大队二队土地协议书》为由，要求确认重庆市R县太平寨二社五洞桥处用于农机修理加工的厂房用地为国有土地，农机站享有国有土地使用权。太平寨村二社则认为，峰高镇农机站于1979年占地修建的农机站修理加工房用地，占1.2亩，只凭1982年6月30日签订的一个协议与1983年所付的青苗款，而无政府的批复，且1982年《国家建设征用土地条例》颁布后，峰高镇农机站未按条例规定依法补办手续，因而要求确认该土地为太平寨村二社集体所有。

[人民政府处理结果、依据]

R县土地行政主管部门分别向争议双方送达了《土地权属争议案件受理通知书》，派出专人组成调查组，并于同年5月，依据调查情况及现场对占地进行测定该宗土地面积为603平方米。R县国土局作出以下处理意见：

（一）峰高镇农机站现使用的土地603平方米（包括公共过道）已建成永久性建筑，无法退耕，可按当时协议和征地补偿规定补办征地手续，其土地所有权为国家所有。

（二）峰高镇农机站与太平寨村二社1982年签订的“协议书”当时只付给了太平寨村二社补偿费和青苗附着物补偿费。而按当时的有关规定，农机站还应按年产值的10倍（最高）付给太平寨村二社安置补助费，双方按规定完善安置补助费补偿。

（三）当事人对本处理决定不服的，可在接到本处理决定之日起60日内向重庆市人民政府申请复议；或30日内向R县人民法院提起诉讼。如逾期不申请复议，又不提起诉讼，本处理决定即产生法律效力。

经报R县人民政府审核批准，由R县人民政府作出了《关于峰高镇农机站与峰高镇太平寨村二社土地权属纠纷的处理决定》，送达双方当事人，双方当事人均未申请复议或起诉。

R县人民政府作出上述处理决定的依据主要有：《确定土地所有权和使用权的若干规定》第16条第3、4款规定，“1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年《土地管理法》开始实施时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用农民集体土地，依照有关规定进行了调查处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。凡属上述情况以外未办理征用土地手续使用的农民集体土地，由县级以上地方人民政府根据具体情况，按当时规定补办征地手续或退还农民集体……”。1982年《国家建设征用土地条例》第9条规定，“征用土地应当由用地单位支付补偿费。各项补偿费标准：（一）土地补偿费、征用耕地（包括菜地）的补偿标准为该耕地年产值的三至六倍，年产值被征用前三年的平均年产量和国家规定的价格计算。……征用无收益的土地一律不予补偿。（二）青苗补偿费和被征用土地的房屋、水井、树木等附着物补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府指定，但是在开始协商征地方案，后抢种的作物，树木和抢建设施一律不予补偿。”第10条规定，“为了妥善安排被征地单位的生产和群众生活，用地单位除付给补偿费外，还应当付给安置补助，安置补助费的标准：（一）征用耕地（包括菜地）的，每一个农业人口的补助费标准，为该耕地每亩年产值的2—3倍，需要安置的农业人口数按被征地单位征地前农业人口和耕地面积的比例及征地数量计。年产值按被征用前三年的平均产量和国家规定的价格计算，但是，每亩耕地的安置补助费最高不得超过其年产值的十倍”。

[评析]

本案件争议的主要焦点是农机站与太平寨村二社签订的《关于修建农机站占用——大队二队土地协议书》是否能作为认定土地所有权转移的证据，对此存在两种不同的观点：

第一种观点认为：农机站和太平寨村二社仅有协议，没有依法办理相关手续，不发生国有土地使用权的转移，国家也没有依法征用，该宗土地仍应属于集体所有。

第二种观点认为：双方虽没有依法办理相关手续，土地使用权不能发生转移，但并不能由此而否认协议的效力或者全部效力。协议是经过双方合意而签订的，并且双方也依协议实际履行了相应义务，即使关于土地使用权转移的条款无效，也并不应影响其他条款的效力。应承认农机站长期使用土地且已无法返还的事实，允许任何一方提出申请补办手续。按当时规定，集体土地使用权的须经国家依法征用后才能出让，所以，依《确定土地所有权和使用权的若干规定》第16条第3、4款的规定，农机站可按当时规定申请补办征地手续，补足补偿费后，确定现使用的603平方米（包括公共过道）土地归国家所有。

本案中，农机站和太平寨村二社仅有协议而没有办理土地征用手续，故位于太平寨二社五洞桥处603平方米的土地所有权并未由集体所有转为国家所有，农机站虽然依协议事实占有并利用该宗土地，但并没有依法取得国有土地使用权。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第16条第3、4款的规定，农机站可根据人民政府的处理决定，按当时规定补办手续，或退还农民集体。如果农技站依据R县人民政府的处理决定补办了征地手续，则该宗地的土地所有权就可由集体所有转为国家所有，农机站也就弥补了其国有土地使用权在法律上的瑕疵，即具有了合法的国有土地使用权。

另外，农机站何以申请补办手续？是不是所有的不动产物权变动都可以以前置性履行协议为由申请补办登记确定物权呢？第二个问题的答案显然是否定的。我国的土地使用制度经历了几个阶段的变化，由无偿、无限期逐渐变为有偿、有限期的使用。因此在不同历史时期土地的使用制度不太相同，为更好地解决由于历史原因遗留的问题，在处理上也分阶段进行不同的规定。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第16条对本案相关问题进行了明确规定，因此农机站之所以能通过申请补办手续的形式取得土地的使用权，是有法律依据的。

[法理研究]

国有土地使用权是我国法律规定的使用权的类型之一，也是用益物权的一种，所以其产生及变动应遵循物权变动原则及相关的法律规定。我国是社会主义公有制国家，土地所有权的主体只有国家和农民集体，对国有土地使用权的流转也有较为严格的规定，受让人要获得国有土地使用权，不但要有书面协议，还必须履行严格的登记和审批手续。本案中农机站欲取得位于重庆市R县太平寨村二社五洞桥处的603平方米的国有土地使用权，不但要有书面协议，还必须依法办理土地征用手续和土地登记，这也是物权变动公示原则的基本要求。

一、物权公示的意义

物权公示指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现形式。物权的公示是物权法上一项重要制度。物权具有绝对排他性效力，在同一个标的物上不能同时存在同种类型、同种效力的两个以上的物权。物权具有排他性导致其变动产生排他效果，若外界无法查悉其变动的征象，则难免会损害第三人的利益，因此要发挥物权的排他作用，防止他人对物的争夺、对权利人财产的侵犯，法律必须明定物权公示制度及公式方法。基此公示制度，当事人及第三人可以直接从外部认识物权的存在及现象，物权法律关系据此得以透明。反之，若无此项制度，则在交易旺盛、物权变动频繁的市场交易中，不仅物权交易的安全将受到损害，而且也必然危及第三人利益，从而最终使财产交易秩序陷于紊乱境地，足见物权的公示制度，对于维护物的占有秩序和交易安全，具有重要意义。国有土地使用权的公示除向社会透明外，还有重要的一点是便于政府掌握国家的土地利用状况、统一管理。因此，民法上对物权的变动，就需要有公示原则和公信原则。我国《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”是对物权移转公示问题作出的原则性规定，对于不动产，登记是不动产物权变动的生效要件。我国制定的有关土地、房屋登记的单行法规，也直接涉及物权的公示问题，明确物权转移公示即登记的法律地位。比如在《中华人民共和国土地管理法》中第12条、13条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

二、物权公示的方法及效力

物权的公示包括两个方面的基本内容即物权公示的方法和物权公示的效力。

1.物权公示的方法

现代各国物权法都有类似的规定，物权的公示方法，因不动产物权或动产物权的不同而有所区别，不动产物权以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以占有之移转即交付作为其变更的公示方法。法律赋予登记、登记变更，及占有、交付以公信力，社会公众也就可以通过登记、登记变更、占有及交付等知悉物权的享有与变动情况，其对于保障交易安全尤为有利。本案中农机站欲得到的国有土地使用权作为不动产用益物权，应当办理登记的法定手续。

2.物权公示的效力

登记、登记变更、占有、交付等法定物权公示的效力如何，各国立法则有不同的认识，形成三种不同的立法主义，即生效要件主义、对抗要件主义与折衷主义。

（1）生效要件主义此种立法主义不仅赋予法定公示以社会的公信力，还要把登记与交付作为物权变动的要件之一。按照此种立法主义，仅有当事人的物权变动的意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动的意思表示不仅不发生社会的公信力，也不具有物权变动的法律效果。

（2）对抗要件主义此种主义只赋予法定公示方法以社会的公信力，不把它作为物权变动的要件。按照此种立法主义，当事人一旦达成物权变动的意思表示，即发生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示前，不具有社会的公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以以当事人未公示为理由，否认其物权变动的效果。

（3）折衷主义折衷主义是成立要件主义与对抗要件主义兼采的一种立法主义，但在兼采两种立法主义的同时，往往有所偏重，或以成立要件主义为原则对抗要件主义为例外，或以对抗要件主义为原则成立要件主义为例外。如我国《民法通则》第72条之规定，就动产而言，原则上以交付作为物权变动要件的同时，也允许例外。在物权公示立法上采取的是以生效要件主义为原则，以对抗要件主义为例外的折衷主义。

通过前述的分析比较，可以看出生效要件主义、对抗要件主义虽然在是否以物权公示作为物权变动要件方面有所区别，但他们都同样规定了物权的公示方法并赋予了法定物权公示以公信力。因此，规定物权公示方法并赋予其公信力，是物权公示制度的两个重要的基本原则。前述三种方式单纯从立法上很难判断孰优孰劣，物权公示方式立法与一国特有的经济环境、社会需求和文化背景密切相关。目前我国市场经济体制还不健全，信用制度也不完善，为确保交易安全，国家通过法律的手段适度干预特别是对土地这一重要资源进行统一管理是必要的。

三、本案的启示

通过对本案件的分析，不难看出对解决由于历史原因产生的土地问题时，分时期、分阶段依据有关的法律依据进行处理，从而才能及时、有效地解决历史纠纷，尽快使我国的土地市场进入正轨。

（于飞）