[案情介绍][1]

某外商到某市投资开发房地产，根据批准依法成立A公司、取得外商独资企业法人营业执照后，同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同约定，A公司受让国有土地使用权30亩，出让金每亩10万元，共计300万元，在出让合同签订2个月内交清。后来该企业在合同规定的期限内，只交纳了50万元，即向市土地局申请办理《国有土地使用证》。土地管理局未认真审核，在该公司土地出让金未完全交纳的情况下，向该公司核发了《国有土地使用证》。A公司随后在对该地块进行场地平整后，即以600万元的价格，将国有土地使用权转让给B公司。B公司随后申请办理了国有土地使用权变更登记。土地局在办理完本宗地的变更登记后，才发现此问题，故市土地管理局以A公司未足额缴纳土地出让金，未依法取得国有土地使用权，因而A公司对B公司的转让行为是无权处分为由，撤销了B公司已经取得的《国有土地使用证》，B公司不服向人民法院提起诉讼。

[法院判决]

人民法院在依法受理后，经过法庭调查查明：A公司在未足额交纳土地出让金的情况下，利用该公司经理与土地局经办人员的关系，非法办理了《国有土地使用证》，后非法转让给B公司。但B公司是基于对A公司已办理土地登记所产生公信力信赖的基础上，受让了该宗国有土地使用权，而且B公司在申请办理变更登记时，市土地管理局并没有对A公司所持《国有土地使用证》的合法效力提出异议。因而基于保护原告合法权利的目的，法院作出了如下判决：

1.撤销被告土地管理局作出的吊销原告《国有土地使用权证》的具体行政行为。

2.本案诉讼费由被告土地管理局承担。

人民法院作出上述判决的主要依据是《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。从司法解释分析，其实际上已间接承认不动产的善意取得制度。

[评析]

在本案的处理过程中，形成了两种不同的意见。一种观点认为：应当认定B公司《国有土地使用证》的法律效力，对于B公司的诉讼请求依法予以支持。理由是：虽然A公司未足额交纳国有土地使用权出让金，但是其已经取得了《国有土地使用证）。根据债权行为与物权行为相分离和物权行为无因性理论，作为物权行为的不动产登记一旦完成，便不受作为债权行为的原因行为——国有土地使用权出让合同的约束。即使该合同行为因为某种事由而归于无效或被撤销，也不影响物权行为的效力。而且，不动产登记行为本身是不动产物权变动的法定公示方式，一旦作出就会产生相应的公信力，成为社会交易的产权基础。对于不动产登记效力的承认与尊重，实际上是对既有社会经济秩序的尊重和交易安全的保障，也是对于因信赖该公示行为而产生信赖利益的交易相对人的权利保护。

另一种观点认为：本案中由于A公司在取得《国有土地使用证》时具有重大的权利瑕疵，因而其取得的《国有土地使用证》并不具有相应的法律效力。对于B公司的权利主张也不应当支持。因B公司受其权利瑕疵的影响，不能依法取得受让土地的国有土地使用权。B公司的损失只能通过请求有过错的A公司或土地局进行赔偿，但这种权利只是一种损害赔偿请求权，并不具有物权的效力，也不能依法取得物权。

事实上在本案的处理中，涉及的关键法律问题是，在我国不动产是否适用善意取得制度，即当无权处分人处分不动产，而第三人基于善意取得不动产的权利时，我们如何在真正权利人与善意第三人的权利之间进行平衡。根据本案中人民法院所作出的判决和有关的司法解释分析，我们可以认为我国是承认不动产的善意取得制度的。

[法理研究]

一、不动产善意取得制度

不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产统一登记体系。农村的不动产，尤其是农民私有房屋及其宅基地使用权未进行登记的现象较为普遍，在城镇，居民的私有房屋及相应的国有土地使用权未进行登记的，也并非个别现象，对于此类未予登记的不动产，并不属于不动产善意取得的对象范围，至于其能否适用不动产的善意取得制度，要具体情况具体分析。我国不动产善意取得界定为：第三人出于善意信赖不动产’（包括以登记为公示方式的特殊动产）登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。

从实践需要出发，我国目前应建立不动产善意取得制度，无论是动产还是不动产，只要符合善意取得制度的构成条件，均可适用于善意取得制度。不过，考虑到不动产的特殊性，对不动产的善意取得应当规定更加严格的条件；对其进行必要的限制。从我国司法实践来看，不动产的善意取得在实践中主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的，受让人若是善意即可取得所有权。第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产产权转移。由于我国目前的不动产登记制度还不完善，我国不动产登记中的错漏在所难免，但不能因此而损害不动产善意受让人的合法权益。

二、不动产善意取得的构成要件

1.登记有瑕疵，即登记簿上记载的权利与真实权利不相符，如因行为能力欠缺而无效的法律行为所发生的不动产物权变动登记；因诈欺、胁迫、重大误解、显失公平而使法律行为被撤销或无效，但不真实·的物权变动登记尚未涂销；当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记；不动产共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义之下，登记名义人未经其他共有人允许而处分不动产物权。在登记瑕疵的情况下，转让人为登记名义人。

2.转让人无权处分。转让人无处分权包括两种情形：一种情形是转让人本来就无处分财产的权利，如转让人仅是共同共有财产的共有人之一，因登记错误将不是所有权人的转让人登记为所有权人等。另一种情形是转让人本有处分权，但嗣后因各种原因又丧失了处分权，如转让人以取得财产的所有权或其他物权为目的取得财产后，其与前手转让人之间的行为被确认为无效或被撤销的，因法律行为的效力自始归于无效，从而使转让人在其法律行为被确认无效或被撤销前所为的处分行为自始成为无权处分行为。

3.受让人已经取得不动产的权利登记。登记是否完成，既不能依据登记机关工作人员的口头答复或者书面答复判定，更不能依据登记机关“领导”的批示判定，同时也不能依据登记申请已被受理这一事实，而应该是完成所有法定的登记程序才可认定为完成登记。

4.受让人须为善意第三人。这就涉及到对善意的认定问题：“善意”有三种含义：一是行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的；二是行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素；三是受让人为取得财产付出了相应的代价。善意取得制度的目的是保护交易安全，在对受让人和真正权利人的利益进行平衡的情况下，只有受让人有偿地受让财产时，才有必要牺牲真正权利人的利益，而确认受让人获得物权。在不动产善意取得中的善意，由于登记行为具有的法定的公信力，因而只要与登记簿上的登记名义人交易就推定为善意，由对方举证证明其非善意。

三、本案的启示

在本案中，B公司受让的国有土地使用权满足上述善意取得的构成要件，基于保护社会交易安全，维护社会已经形成的利益关系的角度，应当承认不动产的善意取得制度，保护不动产善意取得人的权益。因此在我国不动产登记立法中，应明确建立不动产善意取得制度。

（李炳辉）