案例二十一：邵瑞禄诉廖家禄相邻采光关系纠纷案

[裁判要点]

不动产权利人在自己的宅基地上建房，也应顾友相邻方的通风、采光等方面的利益。双方当事人对采光问题达成协议的，应按约履行；违反协议给相邻方造成采光妨碍的，行为人应承担相应的民事责任。

[案情及裁判结果]

原告（被上诉人）：邵瑞禄。

被告（上诉人）：廖家禄。

原告邵瑞禄的住房位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇文庙社区三组，修建于1999年，产权证号为彭房权字第30251296号。被告廖家禄于2006年7月在汉葭镇文庙社区二、四组共界及邵瑞禄的相邻处买得宅基地一块，欲建住房，邵瑞禄提出采光问题，经邵瑞禄、廖家禄双方协商，由廖家禄从其宅基地界上退出1米建房。2007年2月期间，廖家禄按双方协商从其宅基地界上退出l米建成一楼一底房屋一栋，但其一楼相向邵瑞禄住房的外墙向外挑出约0.8米。邵瑞禄认为廖家禄所建房屋的一楼将墙体挑出影响了其房屋正面的采光，遂向彭水苗族土家族自治县人民法院提起诉讼。

原告邵瑞禄诉称：自己的住宅房是两楼一底，建于1999年，办有房产证书。被告于2006年7月在汉葭镇文庙社区违法买得二、四组共界一块良田250平方米，修建多层楼房。经双方协商，被告同意地基退留1米远共同采光，不论几层楼，都不设任何挑锥走廊及封闭式遮挡，保证留足1米采光距离。8月中旬，被告违法修建一楼墙体，被彭水县人民政府和建委强制拆毁。2007年2月8日，被告趁原告外出不在家之时，十余天把一楼一底修建完工，楼层设挑锥装成封闭式与原告的房屋正向面墙体距12公分，完全遮挡了原告的房宅。现室内黑暗无光，空气流通稀薄，房屋无人愿租，对经济收入是极大损失。请求判决被告排除采光妨害，赔偿交通费600元，误工费1240元，并承担诉讼费用。

被告廖家禄辩称：被告修建的房屋与原告房屋之间已留足1米采光。原告不能请求误工损失。被告建房是否违法与原告无关，应驳回原告的诉讼请求。

一审法院经审理认为，被告廖家禄所建的一楼一底住房位于原告邵瑞禄住房正面，按照《彭水苗族土家族自治县城市规划管理实施办法》第19条第（2）项规定：旧城改造区相邻建筑重要采光面之间距离不小于建筑平均高度0.3倍，新建区不小于0.6倍。廖家禄所建住房的底楼外墙经廖家禄与邵瑞禄协商达成距邵瑞禄的住房滴水为1米的一致协议，但其建成的一楼相向邵瑞禄住房的外墙向外挑出约0.8米，客观上影响了原告住房的自然采光，同时也违背了《彭水苗族土家族自治县城市规划管理实施办法》第19条第（2）项规定，构成了对邵瑞禄的侵权。因此，对邵瑞禄提出排除采光妨害的请求应予支持。故对于廖家禄所建住房一楼与邵瑞禄住房相向面挑出部分的建筑应当拆除。对于邵瑞禄提出赔偿交通费、误工费的请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第83条的规定，判决：一、拆除被告廖家禄位于彭水县汉葭镇文庙社区三组所建住房一楼与原告邵瑞禄住房相向面挑出部分的建筑。限本判决生效后履行。二、驳回原告邵瑞禄的其他诉讼请求。本案受理费130元（已由原告邵瑞禄预交），减半收取65元，由原告邵瑞禄负担25元，被告廖家禄负担40元。

一审判决后，被告廖家禄不服，向重庆市第四中级人民法院提出上诉。

二审法院经审理认为，相邻采光关系是指相邻各方在修建建筑物时，应当与相邻他方的建筑物保持适当的距离，不得妨碍相邻人的米光和通风。《中华人民共和国民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。”因此，相互毗邻的不动产的所有权人或占有人，在行使不动产的占有、使用、收益、处分时相互之间应当给予便利或者接受限制，对相邻权利人而言，是其权利的合法延伸。对需提供便利一方而言，是其权利的法定限制。邵瑞禄建房在前，廖家禄建房在后，故尽管廖家禄是在自己取得的宅基地上修建房屋，但基于相邻之间的法律关系，其权利受到合法限制，即不得影响毗邻一方建筑物的采光和通风。邵瑞禄与廖家禄为采光问题双方达成了一致协议，廖家禄房屋底楼亦按协议履行，但一楼外墙却向邵瑞禄房屋方向外挑出约0.8米，违反了双方的采光协议和当地城市建设规划中对相邻建筑物之间采光距离的要求，遮挡了邵瑞禄家房屋底楼，影响了其房屋底楼的采光和通风，构成了相邻侵权。故一审法院判决拆除廖家禄家房屋一楼与邵瑞禄家房屋相邻一面外墙挑出部分建筑，排除对邵瑞禄家房屋采光的侵害并无不当，廖家禄主张未对邵瑞禄家房屋采光造成影响和不构成相邻侵权的理由不成立，二审法院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。廖家禄的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由廖家禄负担。

[疑难问题研析]

本案涉及以下两个法律问题：

一、被告在自己的宅基地上建房为什么要顾及相邻原告的采光利益？

这个问题涉及不动产相邻关系的问题。相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人或用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。在本质上，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。本案原告房屋建于1999年，被告于2006年7月在原告住房相邻处购得宅基地一块，欲建造一幢两层楼房。由于原告房屋建造在前，被告房屋建造在后，根据相邻关系的法律规定，被告在自己的宅基地上行使建房权利时，其权利必须受到相应的限制，那就是不得影响相邻原告的通风、采光等方面的权利。因为，原告于1999年建成房屋并依法取得房屋所有权的同时，就依法享有了通风、采光等方面的民事权利，相邻他方不得侵害，这对原告来讲，是其行使不动产所有权的一种延伸。法律通过规定相邻关系制度，来平衡不动产相邻各方的利益，维护既有的不动产相邻关系，保障物尽其用。否则，将无法发挥不动产的正常使用功能，引起社会秩序的混乱。因此，本案被告虽然在自己的宅基地上建房，也必须遵守相邻关系的法律规定，不得损害相邻原告的采光利益。

二、本案原、被告就采光问题达成协议的效力？

相邻关系虽然是一种法定的权利义务关系，但并不排除当事人之间通过约定来加以调整，以维系和睦的邻里关系。《中华人民共和国物权法》首次确立了地役权在我国大陆民法体系中的法律地位，所谓地役权，是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用人），为了自己土地使用的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。地役权是对相邻关系的一种突破。在相邻关系中，一方提供的便利仅仅是另一方所必需的；而地役权因其具有极大的私法自治度，能使当事人完全基于其自身的实际需要，通过约定设立各种各样内容的地役权，实现对当事人利益的最大限度的调整。地役权属于用益物权，与相邻关系的法律性质不同，但地役权的立法价值，使我们进一步明晰了相邻不动产权利人之间对通风、采光等方面的约定，只要不存在法律规定的无效情形，我们应当认可其效力。本案原、被告为采光问题产生纠纷后，双方经协商，达成被告从其宅基地界上退出1米建房的协议，该协议是双方当事人自愿订立，且没有违反国家法律或行政法规的强制性规定，应为有效。被告应按该协议履行。但被告房屋一楼相向原告住房的外墙向外挑出约0.8米，违反了双方的采光协议和当地城市建设规划中对相邻建筑物之间采光距离的要求，对原告房屋底楼构成了采光和通风妨碍。所以，本案一、二审法院均判决被告拆除房屋一楼与原告房屋相邻一面外墙挑出部分建筑，排除对原告房屋采光的侵害，是正确的。

[出处]

一审：案号：（2007）彭法民初字第209号，审理法院：彭水苗族土家族自治县人民法院，审结时间：2007年7月6日；

二审：案号：（2007）渝四中法民一终字第277号，审理法院：重庆市第四中级人民法院，审结时间：2007年11月8日。