林山诉永升公司出售公用绿地案

焦点问题：公用绿地是否可以转让?

裁判要旨：本案讼争的附属花园属于住宅小区的公共绿地，原告和被告擅自买卖公共绿地，侵犯了小区内住户的公共利益，故双方签订的商品房购销合同中关于花园买卖的条款无效。 【案情】 原告(反诉被告)：林山。 被告(反诉原告)：永升旭日集团房地产开发有限公司(以下简称永升公司)。 原告诉称：1998年5月19日，其与被告永升公司签订一份商品房购销合同，约定被告将永升新城一期第9幢106室出售给原告，售价476000元，该商品房洽附属花园，面积38．16平方米，售价40500元。合同签订后，其依约支付了房敲。由于被告所售花园属于永升新城住宅小区内的公用设施，被告将该花园出售，违反了国家技术质量监督局关于商品房销售面积计算的规定，要求被告返还购房款40500元并赔偿利息损失(按银行同期同类贷款等量利率，自1998年6月30日按花园款占总房款比例和付款时间分段计算至还款之日止)。 被告辩称并反诉称：原告以该附属花园属于永升新城住宅小区的公用设施为油要求退还花园之购房款，根据公平合理原则，请求判令原告退出附属花园并恢复原状。 反诉被告辩称：永升公司不具备原告主体资格，该公共绿地的所有权、使用权已不属于永升公司而属于小区的全体住户，因此应由小区居民或物业管理委员会代表居民起诉。

【审判】 厦门市湖里区人民法院经公开审理查明：1998年5月19日，林山与永升公司签订了一份商品房购销合同，约定永升公司将位于永升新城一期第9幢106室出售给林山，该房南面有附属花园一个，用基石和白色栅栏围成，面积为38．16平方米，售价为40500元。合同签订后，林山支付了购花园款40500元，永升公司亦将讼争花园交付给了林山。林山在该附属花园内设置了儿童游乐设施。 上述事实有下列证据证明： 1．林山与永升公司签订的商品房购销合同一份，证明买卖关系的存在。 2．厦门市商品房销售专用发票一份，证明林山已支付了购花园款。 3．现场勘察笔录一份，证明讼争花园系永升新城小区公用绿地及原告在花虱内设置儿童游乐设施。 厦门市湖里区人民法院根据上述事实和证据认为：讼争的附属花园属于永升新城住宅小区的公共绿地，林山和永升公司擅自买卖永升新城住宅小区内的公共录地，其行为侵犯了小区内住户的公共利益，故双方签订的商品房购销合同中关花园买卖的条款无效。双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。林山要求于永升公司退还出售花园得款40500元，符合法律规定，可以支持，但其对造成花园买卖无效的后果负有过错责任，且已实际占有和使用了该公共绿地，故要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。林山应将其在讼争花园内的添加物拆除，腾空推退出永升公司的反诉请求成立，予以支持。为维护小区内住户的公共利益，永公司应将其设置的栅栏和基石拆除，将讼争花园恢复成公共绿地。 厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、第六十一条第一款之规定，作出如下判决： 1．被告永升公司应于本判决生效之日起15日内，返还原告林山购花园款40500元。 2．反诉被告林山应于本判决生效之日起15日内，将其在讼争花园内设置的儿童游乐设施拆除，将讼争花园腾空退出。 3．被告永升公司应于本判决生效之日起15日内，将讼争花园南面的栅栏及基石拆除，恢复成公共绿地。

【评注】 本案的争执焦点有两个： 1．公用绿地能否出售。 目前我国对公共绿地能否出售没有直接的禁止性规定，尽管如此，法院仍判令此买卖无效，理由如下：(1)侵害了小区其他住户的合法权益。公共绿地作为小区的配套设施之一，购房者在购买商品房的同时，也就取得了对该绿地的使用权。如果允许开发商将公共绿地变成私人花园出售，那么小区居民将无法使用该公共绿地，其合法利益就受到了损害。因此永升公司出售绿地的行为，侵害了小区居民的公共利益。根据我国《民法通则》、《合同法》的有关规定，违反公共利益的合同无效。(2)出售公共绿地违反了国家有关商品房计量办法的规定。国家建设部和质量技术监督局关于商品房面积的计算、测量办法中，在商品房的套外面积及公摊等方面，均没有规定公共绿地部分，说明公共绿地不能计算在商品房面积内进行出售。 2．永升公司能否作为反诉的主体，要求林山拆除围栏、恢复原状。 一种意见认为，公用绿地的使用权属于小区的所有居民，而且原告占用公共绿地，侵犯的也是小区居民的合法权益，而不是房地产开发公司的利益，因此永升公司不能以原告的名义，起诉要求林山拆除围栏、恢复原状。 法院认为，房地产开发公司可以作为原告起诉。理由如下：(1)出售公共绿地的是永升公司，现该买卖被宣告无效，法律后果是互相返还，原告林山应将该绿地还给开发商永升公司。(2)永升公司将绿地作为花园出售，侵犯了小区居民的合法权益，其有义务将花园收回并恢复成绿地，因此应允许其起诉，收回花园并恢复成绿地，这样小区居民的合法权益才能得到确实有效的保护。(3)有利于节约司法资源。小区居民是一些分散的家庭，如果再要求他们联合起来起诉，所要花费的成本自然较高，诉讼效率也较低。让开发商提起反诉，在一个案件中一并解决，也有利于节约司法资源。法院最后在判决林山拆除儿童游东设施将讼争花园腾空退出的同时，还判令永升公司将花园的栅栏及基石拆除并恢复成公共绿地，这既不违反法律的有关规定，而且较好地保护了小区全体居民的合法权益。

【法律依据】 《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第五十八条 下列民事行为无效： (五)违反法律或者社会公共利益的： 无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。 第六十一条第一款 民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。