吴圣远诉武夷山市国家旅游度假区建设发展总公司土地使用权转让纠纷案

焦点问题：为逃避土地使用权转让税费而签订的虚假土地使用权出让合同应如 何处理? 裁判要旨：为逃避应交纳的土地使用权转让有关税费而签订虚假的土地使用权 有偿出让合同的，损害了国家的利益，属无效民事行为。

【案情】 原告：吴圣远，个体工商户。 被告：韩福强，个体工商户。 第三人：武夷山国家旅游度假区建设发展总公司。 原告诉称：2000年1月31日，原告与第三人签订国有土地使用权有偿出让项目用地合同书，第三人将坐落在武夷山国家旅游度假区北侧7号路面积11亩的土地使用权转让给原告，但未变更土地使用权权属。同年8月14日，原告又与被告签订土地使用权转让协议书，原告将其中的2．5亩土地使用权以每亩19万元的价款转让给被告，同月24日第三人与被告就原告转让给被告的土地使用权签订国有土地使用权有偿出让项目用地合同书，该合同约定“在用地合同签订后十天内支付总地价款人民币52．5万元，逾期未付清，甲方(第三人)有权解除合同”，因此，从有效合同角度分析，被告已经违约，因被告未按合同约定交清地价款，而原、被告及第三人之间的合同都是基于原、被告之间的转让关系而发生的，原告享有不可争议的解除合同履行的民事权利。从客观事实看，原告未依法办理土地使用权权属变更登记手续，即未领取土地使用证，原、被告之间的土地使用权转让合同无效，故请求法院依法解除原、被告之间的土地使用权转让协议书和被告与第三人签订的土地使用权出让合同。 被告辩称：(1)从原、被告之间签订的协议书看，原告提出的诉请不能成立，因为：其一，原告解除合同的理由是依照被告与第三人签订的合同为依据，属张冠李戴，证据应用混淆；其二，原、被告订立的协议书没有约定解除合同的条款；其三，原、被告履行合同中没有出现法律规定可以解除合同的条件。(2)从被告与第三人签订的合同看，原告提出解除诉请也不能成立，因为：其一，原告不是该合同的当事人，无权对他人订立的合同行使解除权；其二，原告诉讼中利用第三人与被告的约定不能成立，因为第三人并不向被告收取地价款，而是与原告对抵工程款。(3)被告在履行合同中没有违约。因为原告曾口头承诺：尾款随时付清或动工前付清。2001年7月8日，原告到被告处，要钱时明确表示：下个月我再来拿1万元，余款你说今年12月底付就12月底付，这属于双方另有约定，故被告并未违约。综上所述，原、被告签订的协议和第三人与被告签订的合同均是当事人的真实意思表示，被告在履行合同时没有违约行为，也没解除合同的条件，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：第三人与被告签订的合同是以原、被告之间签订的合方另有签订的有出现同为依据，第三人只是协助他们办理手续而已，至于原、被告之间的纠纷与第三人无关，因为第三人只与原告之间有合同关系。

【审判】 武夷山市人民法院经公开审理查明：因原告承包第三人坐落在武夷山国家旅度假区7#、8#、9样道路工程，第三人以地支付工程款，双方于2000年1月3日签订了《武夷山国家旅游度假区国有土地使用权有偿出让项目用地合同书》。合同约定，甲方(第三人)提供给乙方(原告)的土地坐落在武夷山国家旅游度假区，土地面积为ll亩，地价每亩2l万元，总计地价款231万元，乙方以7#、8#、9#路工程款对抵。因该合同尚在履行中，故原告尚未取得该土地使用权。 2000年8月14日，原、被告为转让第三人出让给原告的1l亩土地中的2．5亩土地而签订土地使用权转让协议书。双方约定以每亩19万元人民币成交该2．5亩的土地使用权，总金额为47万元，付款方式为：协议签字即日原告付给被告30万元，2000年12月31日再付10万元，余款7万元被告在2001年6月30日前一次性付清。协议书签订后被告于2000年8月15日付原告30万元，2001年1月20日支付10万元，2001年7月8日支付3万元，合计支付地价款43万元。 2000年8月24日，第三人就原、被告签订的协议书，又与被告签订武夷山国家旅游度假区国有土地使用权有偿出让项目用地合同书。该合同约定的转让标的物与被告约定的转让标的物一致，但每亩地价为2l万元，总计地价款52．5万元，双方还约定，被告在用地合同签订后10日内支付总地价款52．5万元，逾期未付清，甲方有权解除合同。该合同签订后，并无实际履行意义，因为三方另外约定，实际上的履行义务在原、被告之间，即由被告付清原告款项后，再由原告与第三人进行结算，全部款项履行完毕后，第三人才能协助原、被告办理有关土地使用权转让过户登记手续。 三方当事人签订合同后，由于被告未按约定时间支付地价款，原告向本院提起诉讼。 上述事实有下列证据证明： 1．原告提供的《武夷山国家旅游度假区国有土地使用权有偿出让项目用地合同书》。该书证证实了由于原告为第三人做道路工程，第三人以坐落在武夷山国家旅游度假区的11亩土地使用权折抵工程款转让给原告。双方于2000年1月31日签订合同。 2．原告提供的土地使用权转让协议书。该书证证实了原、被告为转让第三人转让给原告11亩土地使用权中的2．5亩，于2000年8月14日签订协议。 3。原告提供的另一份《武夷山国家旅游度假区国有土地使用权有偿出让项目用地合同书》。该书证证实了第三人与被告就被告转让给原告11亩土地中的2．5亩土地使用权又签订了合同。 4．被告提供的三张收条。证实了被告已付给原告土地转让费43万元。 武夷山市人民法院根据上述事实和证据认为：原告与第三人签订土地使用权有偿出让合同后，未依法登记领取土地使用证，不是该土地的合法使用权人，原、被告之间的土地使用权转让行为违反了国家的法律、法规规定，属无效民事行为。被告和第三人明知原告未依法登记领取土地使用证，为了逃避应交纳的土地使用权转让有关税费而签订虚假的土地使用权有偿出让合同书，损害了国家的利益，亦为无效民事行为。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。被告因该行为尚未取得土地使用证，亦未使用该土地，故原告没有受到损失，而原告因该行为已经取得了被告的43万元土地使用权转让会．应当返还给被告，并赔偿被告的利息损失。由于原、被告及第三人明知该行为违法，亦损害国家利益而为之，故三方当事人均有过错，其中原告应承担主要过错责任，故受理费的负担按过错原则分担。原告提出的解除合同的诉请不符合法律规定的情形，应按照法律规定的无效合同的 处理原则进行。 武夷山市人民法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条第一款第(六)项，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)、(五)项和第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(二)、(五)项、第五十八条的规定，作出如下判决： 1．原告吴圣远与被告韩福强于2000年8月14日签订的土地使用权转让协议书无效。 2．被告韩福强与第三人武夷山国家旅游度假区建设发展总公司于2000年8月24日签订的《武夷山国家旅游度假区国有土地使用权有偿出让项目用地合同书》无效。 3原告吴圣远应在本判决书生效之日起10日内返还被告韩福强土地使用权转让金43万远，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利息计算该款交付之日至返还之日的利息给被告人韩福强。 本案受理费10260远。由原告负担5130元，被告担负3078元，第三人负担2052元。

【评注】 法院审理合同纠纷案件，首先应当审查所涉及的合同是否有效的问题，本案各方当事人及其诉讼代理人忽视了这个关键问题，只是一味地争论是否违约、能否解除，如果我们的审判人员就案办案就有可能陷入当事人的误区，单就是否违约、能否解除合同进行审理和判决。因为该土地使用权转让合同是三方当事人自自愿协商后签订的，是当事人的真实意思表示。本案的审判之所以作出出乎当事人及其诉讼代理人意料之外的判决，主要理由是： 1．本案三方当事人所签订的土地使用权转让合同严重地损害了国家的利益。 案件审理期间，审判人员向土地管理部门进行调查了解到土地使用权的转让，国家规定当事人应交纳的税费为总价款的11．75％。本案三方当事人就第三人已转让给原告的11亩土地中的2．5亩土地再行转让，地价款为52．5万元，逃避国家规定的税费款额为61688元。当事人三方“巧妙地”利用合同手法，即实际上由原、被告进行土地使用权转让交易．而对外关系上却又以第三人与被告之间的转让关系出现，土地管理部门并不知道其中的关系，土地使用权的转让和再转让关系对外就只有一项转让，而再转让的关系被掩盖了。照此推算：武夷山国家旅游度假区近几年来土地使用权转让面积高达几千亩，如果都以这种方式交易，国家的损失要高达上亿元，这是个惊人的数字，这种行为如果还以自愿为原则予以支持必然损害到国家的利益，因此，判决三方当事人签订的合同无效符合法律的规定。 2．从土地使用权转让的程序和手续看，原告无权转让该土地使用权，第三人在没有解除与原告签订的合同之前，也不应该一物两卖。 国家房地产法律法规明确规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为；未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告虽与第三人签订土地使用权转让合同，但并未领取土地使用证，不是该块土地的使用权利人，故原告不得擅自转让该土地，被告与第三人以此为基础所签订的虚假合同亦为无效。 本案所反映出来的问题在武夷山市具有一定的代表性，据悉，相当一部分土地使用权的转让或再转让都采取这种方式逃避国家税费，当我们向土地管理部门反映情况时，土地管理部门也束手无策，他们苦于无法分辨是非，难以查明事实真相。本案判决后，双方当事人认为通过诉讼，上了一堂法制课，双方均表示服判，并愿意按判决履行各自的义务。

【法律依据】 1《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日) 第三十六条；房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第三十七条；下列房地产，不得转让： (六)未依法登记领取权属证书的； 2《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第五十八条 下列民事行为无效： (四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五)违反法律或者社会公共利益的； 无效的民事行为．从行为开始起就没有法律约束力。 第六十一条；第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第五十二条；有下列情形之一的，合同无效： (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条；合同无效或者被撤销后。因该合同取得的财产。应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方掏此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。