南宁国泰房地产开发有限公司与南宁市郊区津头乡麻村村民委员会、广西桂信实业开发公司房地产合作开发合同纠纷案

焦点问题：集体性质的第三产业用地可否用于合作开发?合同解除时应按什么标准补偿? 裁判要旨：集体性质的第三产业用地不能直接进入市场，但是经过批准可以进行合作开发。因第三产业用地已经不是农业用地，故不能用征用农业用地的标准补偿，应按合同约定支付价款和违约金。 【案情】

上诉人(原审被告)：南宁国泰房地产开发有限公司。 被上诉人(原审原告)：南宁市郊区津头乡麻村村民委员会。 原审被告：广西桂信实业开发公司。 1994年10月10 日，南宁国泰房地产开发有限公司(以下简称国泰公司)与南宁市郊区津头乡麻村村民委员会(以卜简称麻村)签订《合作开发合同》，约定：麻村提供自己所有的位于南宁市民族大道东段的第三产业用地21．1l亩与国泰公司合作开发房地产，该21．1 l亩上地中的14．05亩的使川权转让给国泰公司，手续由麻村与国泰公司共同到政府丰管部门办理，费用由国泰公司负担，麻村保证在合同生效之日起30日内提供一切必要文件并协助国泰公司办妥转让手续。国泰公司将其出资3000万元在其余的7．06亩土地上建造的面积为1．5万平方米的国泰大厦的东半部分给麻村作为补偿。如工程造价超过3000万元，多出部分在200万元内的，麻村在结算后1个月内，一次性补偿给国泰公司；超出200万元部分，麻村不予补偿。建设期为33个月，如因麻村的原因造成报批和工程进度拖延，期限相应延长。国泰公司应在建设期内分期共给付麻村经济补偿费200万元。工程完工后，麻村将自己的1．5万平方米建筑租给国泰公司使用，租期5年，年租金450万元。如有违约，违约方赔偿守约方一切经济损失并按直接经济损失的5％支付违约金，合同自双方签字盖章之日起生效。同年12月5日，麻村与国泰公司在南宁市政府办公室的主持下签订《南宁市国家建设征用土地协议书》，就征用14．05亩土地的有关事项予以约定，该协议书还载明，征地的所有补偿费已包括在双方签订的《合作开发合同》中，不需另行支付。南宁市郊区津头乡人民政府在该协议书上签署：“同意征用，但双方于10月10日签订的合作开发合同必须同时履行。”同年12月8日，国泰公司与南宁市土地管理局签订《南宁市国有土地使用权出让合同》，并于1995年2月10日交纳土地出让金7，083772元，从而取得了14．05亩土地的使用权。1995年3月9日，麻村与国泰公司签订《补充协议》，约定在确保1．5万平方米建筑面积的产权属于麻村所有的前提下，原以麻村名义报建的部分改由国泰公司一并报建，手续费由国泰公司负担，地下室由2层改为l层，扩大面积，增加停车位。同年7月28日，广西桂信实业开发公司(以下简称桂信公司)出具担保书，交给麻村，保证国泰公司按期将房产交给麻村，如国泰公司资金不足，影响工程进度，将提供资金，保证工程顺利进行。如国泰公司不能按期交付国泰大厦，逾期亦应交纳租金，如国泰公司不按期交纳，桂信公司负责支付。嗣后，因国泰公司一直没有给麻村建房，也没有支付建设期补偿金，麻村遂于1997年12月25日向广西壮族自治区高级人民法院提起诉讼，请求判令国泰公司继续履行合作合同并支付租金225万元、赔偿违约金161．25万元，桂信公司对国泰公司的上述义务承担保证责任，并承担本案诉讼费。 另查明：麻村用于合作开发的21．11亩土地经广西壮族自治区土地管理局1990年5月25日以桂土征(90)4l号文，南宁市土地管理局1990年6月20日以南土管字(90)55号文批准作为第三产业用地。

【审判】 （一）一审情况

广西壮族自治区高级人民法院经审理认为，麻村与国泰公司签定的《合作开发合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，麻村用于合作开发的土地经广西壮族自治区及南宁市土地管理局批准，使用性质已转变为第三产业用地，依法可以进行房地产开发。麻村与国泰公司签订的《合作开发合同》中约定的14．05亩土地的转让，经南宁市土地管理局批准补办了有关手续，亦应有效。虽然麻村要求继续履行合同，但国泰公司已无资金投入建设，合同已无法履 行，应予解除。国泰公司应对此承担过错责任，赔偿给麻村造成的实际损失，对麻村要求国泰公司支付违约金的请求不再支持。桂信公司的担保，自愿合法，麻村亦接受，桂信公司应依法承担保证责任。据此，广西壮族自治区高级人民法院于1998年n月26 B作出(1998)桂民初字第3号民事判决；(一)麻村与国泰公司的合作开发合同有效；(二)解除麻村与国萘公司的合作开发合同；(三)国泰公司给付麻村3，000万元建设金，偿付麻村300万元经济损失金；(四)桂祷公司对国泰公司清偿本案建设金及经济损失金的不足部分承担连带清偿责任。 上述(三)、(四)项在判决生效之日起10日内付清。诉讼费185，323元，由国泰公司负担。

(二) 二审情况

国泰公司对一审判决不服，向最高人民法院上诉称：(1)国泰公司与麻村签订的合作开发合同部分有效，部分无效。国泰公司按约定并办理了出让手续取得的14．05亩土地是有效的，国泰公司按约应给麻村建造价值3，000万元的大厦并以年租金450万元租用5年，另付麻村经济补偿费200万元，是无效的。这部分内容是双方恶意串通，故意违反国家土地使用权出让最高补偿费标准，变相高价买卖土地的行为。国泰公司在签订合同时是被迫的，合同约定的价款显失公正。(2)一审判决国泰公司给付麻村3，000万元建设金不符合法律规定，因为国泰公司已经支付了土地征用费7，083，772元，支付麻村土地补偿费200万元。3)一审判决国泰公司给付麻村经济损失300万元，既无事实根据，也无法律根据。 麻村答辩称：(1)合作开发合同整体有效。该合同是自愿签订的，已经过国家土地主管部门审查，不存在双方恶意串通以损害国家、第三人的目的和情况，更没有引起当地土地市场的波动，国泰公司在诉讼过程中不惜自贬，并以恶意串通之名损害麻村的声誉是不妥当的。(2)麻村的第三产业用地实质就是商业用地，是国家将麻村的农业用地全部征用后而留下的少量土地，目的是进行商业开发，解决农民的出路。《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》指出房地产业是第三产业的重要组成部分。时至今日若按农业用地作价付款显然是错误的，国泰公司已经取得了实际利益，其主张对其有利的部分有效，对麻村有利的部分无效，逃避承担合同责任，缺乏商业信誉，这才是真正的显失公平。(3)双方签订合同不可能有胁迫的情况，因为国泰公司为了得到合同约定的利益，自己找到桂信公司作为担保人就足以说明这一点。(4)3，000万元建设金在合同中已有约定，399万元损失补偿金是补偿麻村不能按约收取租金的损失，该项损失现在已达760余万元。因此，请求二审法院维持一审判决。 桂信公司辩称，担保合同扩大了合作合同中国泰公司应予承担的义务，是无效的，故不应承担保证责任。 最高人民法院经审理认为：国泰公司与麻村签订的《合作开发合同》实际上是国泰公司以为麻村建设价值3，000万元的建筑物(国泰大厦东半部分1．5万平方米)作为其征用麻村14．05亩土地补偿的合同。合作开发合同是双方经过充分协商，自愿达成的协议，由国泰公司主动提供由桂信公司担保，经过有关政府主管部门批准并办理了公证，既不存在恶意串通损害他人利益和因胁迫而签订的情况，也不存在显失公平的情形，应当认定为合法有效，国泰公司关于合同无效的上诉理由不能成立。鉴于国泰公司不同意继续履行合同，一审法院判决解除合同，由国泰公司按照合同约定支付麻村3，000万元的建设金是正确的，国泰公司主张按照征用农业用地的标准补偿没有依据，不予采纳。因国泰公司没有按约履行义务给麻村造成的经济损失，应由其负责赔偿。一审法院按照双方在合作开发合同中约定的损失补偿标准(即33个月为200万元，平均每月6．06万元)，从1994．年10月计算至一审判决时共计50个月，判决赔偿300万元并无不当；至于麻村提出的赔偿房租损失并计算违约金，因为已经赔偿了实际损失，故对此不再予以考虑是正确的。桂信公司为本案争议合同所提供的担保是自愿的，该保证并没有扩大主合同债务人履行义务的范围，保证方式亦符合法律规定，一审判决其承担保证责任是正确的。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定，最高人民法院于1999年7月16日以(1999)民终字第9号民事判决书判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费185，323元，由上诉人国泰公司负担。

【评注】

本案涉及的焦点问题有三个： (一)合同的性质、效力，能否继续履行。本案国泰公司与麻村所签订的合同虽然名为合作开发合同，但仔细审查合同的内容，该合同实际上是麻村附条件同意国泰公司征用其第三产业用地并加以补偿的合同。这就是本案合同的性质。此类合同的纠纷在实践中经常出现。国泰公司在合同中承诺为麻村建设价值_3j000万元的建筑物并于1997年7月10日交付使用，是双方经过充分协商，自愿达成的协议，并作出了担保。该合同经过了有关政府主管部门的批准并办理了公证，不存在恶意串通和因胁迫而签订的情况，也不存在显失公正的情况。据了解，南宁市和广西壮族自治区土地管理局也认为，类似麻村的第三产业用地虽然是集体性质，不能直接进入市场，但是经过批准可以进行合作，合作的附加条件是否有效，由法院认定。因此，本案争议的合同应当认定为合法有效。国泰公司主张合同无效和可撤销的理由不成立。鉴于国泰公司现在没有能力也没有诚意继续履行合同，一、二审法院判决解除合同(即终止履行)，是正确的。 (二)3，000万元的建设金是否合适。这是合同明确约定的，属于被征用土地的补偿物的价值标准。既然合同有效，应当尊重当事人的意思自治，保护合同自由，按合同约定执行。国泰公司主张已付土地出让金，不应再支付该部分费用，是没有道理的。因为土地出让金是交给国家的，3，000万元是国泰公司答应给原土地所有权人麻村的补偿物的价值，国泰公司既然不履行约定给付实物，则应当按照双方约定的物价支付金钱。至于3，000万元是否超标的问题，因第三产业用地已经不是农业用地，故国泰公司主张用征用农业用地的标准补偿是没有依据的。 (三)300万元赔偿金问题。一审法院按照当事人双方约定的损失补偿标准，即33个月为200万元，平均每月6．06万元，从1994年10月计算至一审判决时《1998年11月)共计50个月，即6．06×50=300万元，这种计算方法是可以的。至于麻村提出的房租损失和违约金赔偿问题，因为已经赔偿了实际损失，故不再予以考虑是正确的。 另外，对于担保问题的认定，一审判决的处理也是可以的，因为桂信公司是自愿提供的保证，保证的范围并没有扩大，它保证在国泰公司没有能力建房时，负责提供资金，不能支付租金时，负责代付租金，这都是法律允许的，保证责任是成立的。 综上所述，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决是恰当的，较好地处理了实践中存在的名为联合开发房地产，实为用地补偿的纠纷。

【法律依据】 《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。