湖北三峡中信开发公司与湖北荆州万邦建设总公司土地使用权转让合同纠纷案

焦点问题：转让土地使用权的条件是什么?因土地使用权转让而需办理变更登记的，是否必须由双方当事人共同办理? 裁判要旨：在不具备房地产开发经营资格和经城市规划部门审批的具体建设项目，未投入相应资金用于工程建设，亦未领取土地证的情况下签订土地使用权转让合同的，不具备土地使用权有偿转让的必备条件，违反国家有关行政法规，土地使用权转让合同应认定为无效。因土地使用权转让而需办理变更登记的，须双方共同到土地管理部门申请土地权属变更登记。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (1998)经终字第118号 上诉人(原审被告)：湖北三峡中信开发公司。住所地：湖北省宜昌市东山大道中路168号。 法定代表人：陈大林，该公司经理。 委托代理人：张军，枝城市长青律师事务所律师。 委托代理人：韩庚明，十堰市张湾律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：湖北荆州万邦建设总公司。住所地：湖北省荆州市荆东路4号。 法定代表人：鲍建平，该公司总经理。 委托代理人：杨社富，北京市海淀区通正律师事务所律师。 委托代理人：杨春霞，北京市海淀区通正律师事务所律师。 上诉人湖北三峡中信开发公司为与被上诉人湖北荆州万邦建设总公司土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(1997)鄂经初字第62号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

查明：1994年7月1日，湖北三峡中信开发公司(以下简称三峡中信公司)与湖北兴龙房地产公司签订《土地使用权转让合同》一份，以713．925万元取得26．28亩土地使用权。同年11月8日，三峡中信公司又将上述土地使用权有偿转让给荆州保险实业公司(以下简称保险实业公司)并签订《土地使用权转让合同》。签约后，同年12月9日，宜昌市土地管理机关核发了三峡中信公司的土地使用权证。后因三峡中信公司漏算转让土地面积中的街道部分，双方于同年12月25日重新签订《土地使用权转让合同》，约定：三峡中信公司将东山经济技术开发区内有偿受让的27．56亩土地的使用权转让给保险实业公司。该土地位于宜昌市东山经济开发区深圳路顺西方向，面积计18353．71平方米(折合27．56亩)，其中实际用地16250．38平方米，城市道路用地1833．33平方米，并附土地使用证原件一份；每亩(单价)43．8万元，总计1207．128万元；转让土地使用权年限为49年，自签约之日起算。三峡中信公司的责任是：(1)保险实业公司付清全部价款后，提交保险实业公司土地使用证原件。(2)协助保险实业公司办理场地规划及报建计划等手续。保险实业公司的责任是：(1)在签订合同后十五日内付清全部价款。(2)承担场地规划及报建审批发生的各项费用。签约后，保险实业公司于1994年12月29日、30日分两次向三峡中信公司汇付土地受让金1207．128万元。同月28日，三峡中信公司向宜昌市东山开发区土地局申请办理转让土地使用权有关手续，并以土地使用权转让合同有规定为由致函土地局，申请全权代保险实业公司办理土地受让手续，由此产生的一切法律后果由其自己承担。1995年1月5日，三峡中信公司未交纳土地增值税就单独从宜昌市土地管理机关领取了土地使用者为保险实业公司的宜开国用(1995)字第100202028号《中华人民共和国国有土地使用证》。因三峡中信公司长期未将该证交付给保险实业公司，1997年6月，宜昌市东山土地局以颁发新证为由，从三峡中信公司将该土地使用证收回。对于该土地证所登记的土地，三峡中信公司在转让前未按规定投入相应资金进行开发建设。 另查明：保险实业公司没有房地产开发经营范围，在其将所有的债权债务转由湖北荆州万邦建设总公司(以下简称荆州万邦公司)享有和承担后，经申请于1996年12月29日,由工商行政管理机关注销了其企业法人资格。三峡中信公司的企业法人营业执照中亦无房地产开发经营范围。 1996年12月19日，北京华资银团公司以土地使用权转让合同纠纷起诉荆州万邦公司与三峡中信公司，湖北省高级人民法院经庭审后告知荆州万邦公司，该公司与三峡中信公司之间的土地使用权转让纠纷与北京华资银团公司之间不是同一法律关系，应当另案处理。1997年5月15日，荆州万邦公司向湖北省高级人民法院提起诉讼，请求确认《土地使用权转让合同》无效，判令由三峡中信公司立即返还土地转让金1207．128万元及利息321万元，并承担本案全部诉讼费用。 湖北省高级人民法院经审理认为：三峡中信公司尚未领取土地证就与保险实业公司签订土地使用权转让合同，属层层加价倒卖土地使用权，违反国家有关行政法规的行为。三峡中信公司、保险实业公司均无房地产开发经营资格和经城市规划部门审批的具体建设项目，且三峡中信公司未按规定投入相应资金用于公共设施建设，不具备土地使用权有偿转让的必备条件，故三峡中信公司与保险实业公司签订的土地使用权转让合同无效。对此，双方均有过错。三峡中信公司未取 得保险实业公司的授权，就以该公司名义申请办理土地使用权变更登记，并在未依法交纳相关税费的情况下，单独领取并长期保存土地证，属单方办理变更登记，违反了须双方共同到土地管理部门申请土地权属变更登记的规定。鉴于保险实业公司被工商管理机关依法注销企业法人资格，其所有的债权债务依法由荆州万邦公司享有和承担。本案经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项，《最高人民法院关于审理房地产管理办法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第九条、第四十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决如下：

一、三峡中信公司应返还荆州万邦公司土地转让金1207．128万元。

二、因合同无效造成的利息损失(从荆州万邦公司付款之次日起至三峡中信公司付清之日止，按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率分段计算)由荆州万邦公司承担20％，三峡中信公司承担80％。上列一、二项款项在本判决生效后十日内付清。

三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费86417元，由荆州万邦公司负担43208．5元，由三峡中信公司负担43208．5元。 三峡中信公司不服湖北省高级人民法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1997年5月15日，荆州万邦公司向原审法院提起诉讼，主张权利的时间已超过民法通则规定的二年诉讼时效5个多月。本案合同签订后，虽然我方单方到土地管理部门办理了土地使用权变更手续，只是在程序上不符合双方共同去办理的规定，在实体上并不违反法律和合同约定。三峡中信公司不是房地产开发商，其受让该块土地是为了自用，后又找到更合适的地段才将该块土地出让，不应适用有关房地产开发的行政法规的规定。请求二审法院查明事实，正确适用法律，驳回荆州万邦公司起诉。荆州万邦公司答辩称：我公司已向法院起诉，只是法院要求将案件分开诉讼，故我公司另案起诉没有超过诉讼时效。三峡中信公司无房屋开发经营资格，属层层加价倒卖土地使用权，原审法院认定其违反国家有关行政法规是正确的。三峡中信公司在无我公司授权的情况下，为应付诉讼单方取得的土地使用证依法无效。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原则。

本院认为：1994．年11月8日、12月25日，三峡中信公司与保险实业公司所签订土地使用权转让合同，因双方当事人均无房地产开发经营资格和经城市规划部门审批的具体建设项目，且三峡中信公司未按规定投人相应资金用于公共设施建设，其在尚未领取土地证的情况下与保险实业公司签订土地使用权转让合同，属层层加价倒卖土地使用权，不具备土地使用权有偿转让的必备条件，违反国家有关行政法规，故双方所签土地使用权转让合同应认定为无效。对此，双方 均有过错，三峡中信公司应承担主要责任。三峡中信公司未取得保险实业公司的授权，即以该公司名义申请办理土地使用权变更登记，并在未依法交纳相关税费的情况下，单独领取并长期保存土地证，属单方办理变更登记，违反了须双方共同到土地管理部门申请土地权属变更登记的规定。对此造成的无效后果应由三峡中信公司承担，三峡中信公司应返还保险实业公司支付的土地使用权转让金1207．128万元，并应承担相应的利息损失，鉴于保险实业公司亦有过错，其也 应承担部分利息损失。保险实业公司被当地工商行政管理机关依法注销企业法人资格，其所有的债权债务依法由荆州万邦公司享有和承担，故三峡中信公司在本案中应返还的款项，应返还给荆州万邦公司。三峡中信公司上诉所称其与荆州万邦公司签订、履行合同的是程序上违法，实体上不违法的理由不能成立，本院不予支持。按照合同约定，三峡中信公司最迟应于1995年1月5日将土地证办妥交给荆州万邦公司，应当认定三峡中信公司履行合同义务的最后日期为1995年1 月5日。因北京华资银团公司于1996年12月19日向原审法院提起诉讼，且将荆州万邦公司与三峡中信公司均列为同案被告，由于原审法院决定不能在同一案件中审理，荆州万邦公司为维护自身合法权益，才于1997年5月15日另案向原审法院提起诉讼，故不应视为荆州万邦公司提起诉讼时已超过诉讼时效。三峡中信公司上诉中提出荆州万邦公司起诉时已超过诉讼时效的理由不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予以维持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费864．17元，由湖北三峡中信开发开司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长： 李天顺 审 判 员： 臧玉荣 代理审判员： 吴庆宝 一九九九年十二月九日 书 记 员： 沙 玲

【法律依据】 1．《中华人民共和国民法通则》(1986年4月12日) 第六十三条第二款 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 第六十六条第一款 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 2．《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995年12月27日) 9．享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。 45．经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。 3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题懈释》(2005年6月18日) 第十五条第二款 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。