[案情介绍] 深圳X X食品有限公司于1992年1月13日向x X银行深圳 市分行X X支行(以下简称X X支行)贷款人民币200万元， 并以自购的X X保税区5栋3楼厂房(面积为1853．8平方米) 的购房发票抵押给X X支行。以后，连续几次展期。1995年7 月1日双方再次办理展期抵押贷款手续， x x支行向深圳X X食 品有限公司贷款人民币450万元。每次均经公证处公证，但均未 到房地产管理部门办理抵押登记手续。后因深圳x X食品有限公 司未能清偿到期借款， x X支行诉至法院，1996年8月21日， 双方经X x区人民法院主持调解，达成调解协议：深圳x X食品 有限公司将上述房地产抵偿给X X支行。 1995年6月28日，因x X投资公司与深圳X X食品有限公司 的借款纠纷， X X市人民法院到深圳市大X局(以下简称X x 局)查封了上述房地产。并于1995年12月14日续封。 1996年6月17日， X X市人民法院到X X局依据已发生效 力的民事判决书及协助执行通知书，并备齐了有关资料，要求办 理有关房地产强制转移登记。 处理结果： X X分局受理了X X市人民法院的申请，将该房地产强制转移。

[法律分析l 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门 办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》的规定， 抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押 合同才具有法律效力。《广东省抵押贷款管理条例》第十八条规 定，房地产抵押贷款合同签订之日起15日内，抵押贷款当事人或 其委托人须到有关机关办理抵押登记，抵押物登记日期，即为抵 押权设定日期，《深圳经济特区房地产登记条例》亦有类似规定。 本案中深圳X X食品有限公司向x x支行贷款，以其购房发 票作抵押，并连续几次展期，虽然每次签订的抵押贷款合同均经 公证处公证，但未到房地产登记部门办理抵押登记手续。这里有 两处不符合规定，一是以不动产作抵押物必须凭房地产证(楼花 按揭可凭购房合同)，而本案中仅凭购房发票；二是未到房地产登 记部门办理抵押登记手续，故该银行的权益不受法律的保护。 虽然事后深圳x x食品有限公司与该银行于1996年8月21 日达成了调解协议，并由X X区法院作出《民事调解书》，愿以 该房地产抵偿该银行的欠款，但是X x市人民法院已于1995年 6月28日到x X局办理了查封手续，并于1996年6月17日将该 房地产强制过户。 显然X X市人民法院的做法符合法律规定，且时间在x X食 品有限公司与该银行达成调解之前，故X x局协助执行x X市人 民法院的生效裁判的做法是正确的。