武汉美洲房地产开发有限公司诉武汉宝安房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案 焦点问题: 土地上设定抵押权是否构成转让瑕疵，从而影响土地使用权转让的效力?转让方履行告知义务并注销抵押权后，受让方能否继续拒绝履行合同义务?如果受让方拒绝履行合同，转让方是否有权要求解除合同? 裁判要旨: 合同签订前，转让方虽对转让土地中的部分土地设定了抵押权，但在合同约定的办理土地使用权转让手续之前，已将设定的抵押权登记注销，并告知受让方，消除了继续履行合同的法律障碍。受让方在中止履行合同的事由消除后，未依约继续履行付款义务，已构成违约。转让方主张解除合同，符合法律规定的解除合同条件，应予支持。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (2001)民一终字第18号 上诉人(原审被告)：武汉美洲房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区紫阳路174号。 法定代表人：徐昆，该公司董事长。 委托代理人：李辛，湖北大晟律师事务所律师。 委托代理人：李宏，湖北大晟律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：武汉宝安房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区南湖路南湖机场1号楼。 法定代表人：陈风扬，该公司董事长。委托代理人：陈晓枫，湖北珞珈律师事务所律师。 委托代理人：王茂坚，湖北今天律师事务所律师。 上诉人武汉美洲房地产开发有限公司(以下简称美洲公司)为与被上诉人武汉宝安房地产开发有限公司(以下简称宝安公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(2000)鄂民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 经审理查明：2000年4月11日，宝安公司与美洲公司签订《土地使用权转让合同》约定，宝安公司将位于南湖花园城安七及其南侧地块转让给美洲公司，面积约777亩(含代征道路)。转让价格为21．8万元亩，共计169386000元。双方签订合同7个工作日内，美洲公司付给宝安公司土地转让费总额的10％，计16938600元，作为履行合同的定金，合同履行后可抵作土地转让费。合同生效后ll和23个工作日内，美洲公司分别付给宝安公司土地转让费总额的20％(不含定金)，计33877200元。美洲公司付清土地转让费，在合同生效后69个工作日内，宝安公司将该地块的国有土地使用证及相关法律文件交给美洲公司。宝安公司不能按时交付土地使用权证及不能按期履行拆迁义务，则双倍返还美洲公司定金。同日，双方又签订《土地使用权转让补充合同》约定，宝安公司同意美洲公司在付清土地转让费50％和宝安公司与政府及农民的退耕问题解决后，可以提前在转让的777亩土地中约50亩上进行土地平整工作。同年4月17日，美洲公司致函宝安公司，要求迟延7日支付定金16938600元，宝安公司未提出异议。同年4月30日，美洲公司向宝安公司支付2000万元。宝安公司向美洲公司出具了《收款收据》及《收款情况说明》。《收款收据》记载该2000万元为“地价”，《收款情况说明》记载：该2000万元中16938600元为定金，其余3061400元为提前支付下期土地转让费。同年5月19日，美洲公司致函宝安公司称：转让土地中有一部分土地的使用权已抵押给他人，在抵押权注销之前，决定暂时中止支付土地转让费。为此，双方于2000年5月19日至6月26日间多次往来信函但美洲公司未提出双方签订的《土地使用权转让合同》无效或要求解除合同关系。2000年5月17日，宝安公司对抵押给中国银行武汉市武昌支行的31．75亩土地办理了抵押权注销登记手续。同年5月23日，宝安公司对抵押给中国建设银行武汉市洪山支行的88亩土地办理了抵押权注销登记手续。同年6月l日，宝安公一J对抵押给武汉市住房制度改革委员会资金管理中心的30亩土地办理了抵押权注销登记手续。宝安公司将上述情况函告美洲公司。同年6月9日，美洲公司致函宝安公司，要求取消原合同中的定金条款，改为违约金。宝安公司回函予以拒绝。因美洲公司未依约支付土地转让费，宝安公司遂于2000年9月13日向一审法院提起诉讼，请求解除双方签订的合同，判令美洲公司承担违约责任，已支付的2000万元中的16938600元定金归宝安公司所有。 另查明：1992年3月9日，武汉市城乡建设管理委员会与宝安公司签订《武汉市南湖机场及其附近土地使用权转让合同》约定，宝安公司有偿取得南湖机场及其附近面积约4000平方米的土地使用权。1993年12月25日，宝安公司取得wp国用(93)第0214号、第0215号《国有土地使用证》。该两份土地使用证载明，宝安公司对位于湖北省武汉市洪山区洪山乡南湖村的538543．13平方米(含代征道路57293．33平方米)和位于该乡北港村的3lll73．33平方米(含代征道路39246．67平方米)的土地，自1992年12月25日起拥有50至70年的使用权。 又查明：本院二审审理期间，宝安公司提交武汉供电局江南变电分局及武汉自来水公司工程二处武昌工程队出具的证明材料，证明讼争土地已达到通电、通水条件。一审法院经审理认为：宝安公司与美洲公司均具有房地产开发经营资格。宝安公司已以出让方式取得了讼争土地的使用权。合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定。美洲公司依约向宝安公司支付了2000万元，合同生效时间为2000年4月30日。合同签订前，宝安公司虽然对讼争土地中的三块土地设定了抵押权，但其在合同约定的办理土地使用权转让手续之前，已办理了抵押权注销登记手续，并告知美洲公司。美洲公司主张合同无效，没有法律依据。宝安公司在出具的《收款收据》中虽然将该款用途注明为“地价”，但宝安公司同时出具的《收款情况说明》中载明：美洲公司所付2000万元中16938600元为定金。从双方来往函件内容分析，该2000万元亦含有定金。宝安公司对美洲公司第一期付款未提出异议，且因讼争土地存在转让瑕疵，故美洲公司的顺延付款理由成立。宝安公司对设定的抵押权办理了注销登记手续并告知美洲公司，故美洲公司应于2000年6月16日前支付第二期土地转让费，美洲公司未依约支付款项，已构成违约，应承担民事责任。宝安公司请求解除合同并将定金收归其所有，本院予以支持。据此判决：一、解除双方签订的《土地使用权转让合同》及《土地使用权转让补充合同》；二、美洲公司向宝安公司支付的2000万元中的16938600元定金归宝安公司所有，余款3061400．元由宝安公司于本判决生效后lO日内返还美洲公司。案件受理费856940元，由美洲公司负担。 美洲公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定所交地价款中包含定金是错误的。《收款收据》上明确记载所收款项为地价款。《收款情况说明》不能证明2000万元中包含定金。定金条款因未实践而未生效。双方签订的土地转让合同应为无效或可撤销的合同。因宝安公司签订合同时，隐瞒了转让土地已抵押的事实，且该土地未依法办理出让手续、交纳土地出让金，也未对该土地投资超过总投资的25％，请求驳回宝安公司的诉讼请求。 宝安公司答辩称：美洲公司支付的2000万元，按照履约顺序，其中16938600元为定金。超出的3061400元是美洲公司提前履行合同的行为，《收款情况说明》已予以注明。在合同约定的土地使用权转让截止期限前，抵押已注销，不构成土地使用权转让的法律障碍。美洲公司因土地抵押问题提出中止付款，而不是终止合同。因此，在中止事由消除后，应当恢复付款。宝安公司已依法取得了讼争土地的使用权证，并付清了相应费用，且讼争土地已达到“三通一平”，故土地转让符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。 本院认为：宝安公司与美洲公司签订的《土地使用权转让合同》及《土地使用权转让补充合同》，是双方真实意思表示。宝安公司以出让方式依法取得了讼争土地的使用权，转让行为不违反法律规定，上述合同及补充合同应认定为有效。合同签订前，宝安公司虽对转让土地中的部分土地设定了抵押权，但应美洲公司的要求，在合同约定的办理土地使用权转让手续之前，已将设定的抵押权登记注销，并告知美洲公司，消除了继续履行合同的法律障碍。美洲公司主张宝安公司转让土地使用权不符合有关主管部门的规定，限制其转让，证据不足，不予采信。宝安公司系成片开发土地，美洲公司提出宝安公司未完成对讼争土地开发投资总额的25％，应认定土地转让行为无效，美洲公司的请求不符合城市房地产管理法的规定，不予支持。依合同约定的履约顺序及宝安公司出具的《收款情况说明》，一审法院认定美洲公司所付2000万元中包含16938600元定金，适用法律正确。美洲公司在中止履行合同的事由消除后，未依约继续履行付款义务，已构成违约。宝安公司主张解除合同，符合法律规定的解除合同条件，应予支持。定金应收归宝安公司所有，余款3061400元由宝安公司返还美洲公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费856940元，由美洲公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长：程新文 审 判 员：王文芳 代理审判员：贾劲松 二OO一年五月二十三日 书 记 员：关 丽 【法律依据】 1《中华人民共和国担保法》(1995年6月30日) 第四十九条第一款 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 2《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百五十二条 买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。