成都泰华房地产开发有限公司诉成都市国土局国有土地使用权出让合同纠纷案

焦点问题：土地使用权出让合同履行中双方互有违约行为，违约责任应如何认定？约定的违约金过高的，应按什么比例计算违约金？ 判案要旨：土地使用权出让中．双方互有违约行为的，应按照违约状况分别计算双方的违约责任约定的迟延支付土地价款违约金过高，显失公平的．应按土地款日万分之三计算违约金。 中华人民共和国最高人民法院民事判决书 (1997)民终字第76号 上诉人(原审被告)：成都泰华房地产开发有限公司。住所地：成都市书院西街街39号5楼。 法定代表人：房守玉，董事长。 委托代理人：孙新文，副总经理。 委托代理人：夏希普，北京市鼎铭律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)，成都市国土局。住所地：成都市人民西路18号。 法定代表人：李质耀，局长。 委托代理人：朱晓环，副处长。 委托代理人：李世亮，成都市四方律师事务所律师。 上诉人成都泰华房地产开发有限公司(以下简称泰华公司)为与成都市国土局(以下简称国土局)国有土地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院(1995)川民初字第11号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成台议庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1993年4月29日，中外合资成都泰华房地产开发有限公司成立。1993年5月15日，国土局与泰华公司签订《成都市国有土地使用权出让合同》，约定：国土局出让成都市内上东大街、青石桥北交界处西南3550 02平米土地，为泰华公司建设商贸住宅综合楼，出让价款为25672520 9元(其中包括土地出让金、综合开发费、拆迁安置费)。合同还约定：泰华公司在合同签字后35日内向国土局支付土地出让价款的20％，计5134504 18元作为履行定金，逾期不能全部支付，国土局有权解除合同。如泰华公司不能按时付款，每日按应缴纳款项的2‰缴纳滞纳金。泰华公司在支付全部土地价款后15日内到国土局办理土地使用权登记手续。合同最后约定“本合同未尽事宜，由双方约定后作出合同附件，合同附件与本合同具有同等法律效力”。1993年7月28日，国土局与泰华公司签订《合同附件》，约定：l.泰华公司应于1993年8月15日前向甲方支付总地价款的50％，计12836260 45元；2.泰华公司应于1993年10月底前向国土局支付余款12836260 45元；3.国土局于1993年l0月底向泰华公司交付拆 迁完毕的土地。合同签订后，泰华公司于1993年8月16日前向国土局付款1120万元。国土局为履行合同，就上述地块的拆迁问题于1993年8月4 13与成都市干道指挥部(以下简称指挥部)签订《委托拆迁协议》，约定：国土局以2000万元作为该地拆迁安置费用并随拆迁进度拨付使用，指挥部负责拆迁安置并力争1993年10月底前向N~N移交拆迁完毕的土地。由于拆迁涉及单位多，任务繁重，进展很不顺利。1994年4月27日，就该地块内锦江公安分局盐市151派出所 (以下简称派出所)的搬迁问题，国土局邀请指挥部、锦江市政府、锦江公安分局、派出所、泰华公司等有关单位召开协调会，会后国土局制作了《议事纪要》发送参会单位，纪要要求泰华公司负责为盐市口派出所还建房屋并向派出所支付搬迁费每年45万元。1994年5月11日，指挥部以干协(1994)第137号文件公布指挥部与锦江公安分局共同签署的协议，协议再次要求泰华公司承担派出所的搬迁费用。1994年6月8日，锦江公安分局与泰华公司签订《关于盐市口派出所还建房协议》，协议中泰华公司向锦江公安分局作出在一年半时间内完成新建 派出所的承诺。1994年6月3日，泰华公司向国土局交付了全部地价款。派出所于1994年6月20日拆除自己所占土地上的房屋。6月22日，国土局向泰华公司核发《国有土地使用证》。1994年7月14日指挥部以干建发(1994)164号 “关于移交泰华大厦建设用地的函”致国土局，称“90％占地已移交贵局，其余460.93平方米场地近日动迁完毕后再予移交”。1994年10月18日，泰华公司向四川省高级人民法院起诉，要求国土局承担违约一年的滞纳金和违约损失近5000 万元。11月1日，国土局将所约定之全部土地交付泰华公司。 一审法院认为：泰华公司与国土局签订的国有土地使用权出让合同合法有效。泰华公司未在约定期限内付足土地价款；国土局在泰华公司补足土地余款后，亦未能将土地全部交付泰华公司使用，故双方均有违约行为，由此产生的违约责任应各自自行承担。泰华公司要求国土局承担违约责任和赔偿损失的请求不予支持。1997年3月17 El，四川省高级人民法院判决：驳回成都泰华房地产开发有限公司的诉讼请求。 泰华公司不服，向本院提起上诉，称：一审判决没有对国土局违反合同约定迟延交付拆迁完毕的土地作出认定，也未能确认国土局的违约责任；而泰华公司不予支付其余50％的地价款是针对对方违约行为的自我保护措施，是在履行法律规定的不安抗辩权，不构成违约。要求支持其一审的诉讼请求，追究国土局的违约行为并赔偿泰华公司的一切经济损失。国土局答辩要求驳回上诉，维持一审判决。

本院认为：泰华公司与国土局签订的《国有土地使用权出让合同》，意思表示真实，内容合法，应确认为有效。国土局违反合同约定，在一年后才交付全部土地，应当承担违约责任。泰华公司依照合同应于1993年10月底前交付全部地价款，但直至1994年6月3日才全部交足地价款，对此亦应承担相应责任。泰华公可认为其迟延付款是针对国土局违约的合理抗辩的上诉理由法律根据不足，不能成立。原审法院以双方都违约，各自承担责任的处理不公。泰华公司关于按上诉理由成立，应予以支持，双方应按照合同的约定分别计算双方的违约责任，但在双方的合同中仅要求泰华公司在不能按时支付土地款时按日2o交滞纳金过高，显失公平。双方应按照万分之三计算违约金。泰华公司应在1993年8月16日至1994年6月3日的293天的时间内，对迟延交付1447万元承担违约责任；国土局应对在1993年11月1日至1994年11月1日的365天内未交付土地承担违约责任。泰华公司违约金额为1271913元。国土局的违约金额为2811141元，两相折抵，国土局向泰华公司支付违约金额1539228元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三 条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销四川省高级人民法院(1995)川民初字第11号民事判决。 二、国土局支付泰华公司违约金额1539228元。本判决生效之日起一个月内一次付清，逾期不履行，双倍支付利息(按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。 一审案件受理费115000元，由泰华公司负担45000元，国土局负担70000元。二审案件受理费90000元，由泰华公司负担20000元，国土局负担70000元。 本判决为终审判决。 审判长： 范建邦 代理审判员： 韩致 代理审判员： 贾静 一九丸八年八月二十四日 书记员: 刘国华

【法律依据】 《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的．应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予m增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。