上海虹城房地产有限公司诉上海市房屋土地资源管理局土地 使用权纠纷上诉案

焦点问题： 出让方是否负有出让地块的瑕疵担保义务?违背该义务致使受让方遭受损失的，违约责任如何认定? 裁判要旨： 国家作为土地出让者与土地受让者签订土地出让合同时，负有告知土地现状(包括地下设施等情况)、保证出让的土地不存在瑕疵的法定义务。没有履行告知义务，则违背了民法诚实信用的基本原则，构成合同违约，依法应承担相应的民事责任。

【案情】 上诉人(原审原告)：上海虹城房地产有限公司。 被上诉人(原审被告)：上海市房屋土地资源管理局。 1992年6月8日，中美联合信托公司(以下简称信托公司)、上海新城房产企业公司(以下简称新城公司)、上海市虹口区房屋综合开发经营公司(以下简称开发公司)与上海房地局签订沪土(1992)出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》(以下简称A地块出让合同)约定：信托公司、新城公司、开发公司以4205800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土[1994]出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称B地块出让合同)约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府(以下简称虹口区政府)签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月lO日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。 1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。上海市高级人民法院于1998年9月18日作出[1996]沪高民初字第15号民事判决书：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2645912．13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少损失130146．91美元；四、虹城公司的其他诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7170505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7170505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。虹城公司对该判决不服，向本院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。本院于1999年10月11日作出[1998]民终字第16l号民事判决书认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。在虹城公司诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7170505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。据此判决：一、维持上海市高级人民法院[1996]沪高民初字第15号民事判决第(一)、 (二)、(三)、(四)项。二、变更上海市高级人民法院[1996]沪高民初字第15号民事判决第(五)项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7170505美元。

【审判】

(一)一审情况： 上海市高级人民法院审理期间，委托上海公信中南会计师事务所有限公司 (以下简称中南会计师事务所)对A、B地块118平方米民防工程的拆除费用进行了评估，结论为：拆除A、B地块118平方米民防工程的费用为49511．98元。 上海市高级人民法院审理认为：上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便上海房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海房地局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海房地局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海房地局承担相应的民事责任。已生效的最高人民法院(1998]民终字第161号民事判决，可以确认虹城公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且虹城公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对虹城公司请求解除B地块土地使用权出让合同及返还土地出让金的请求，不予支持。对虹城公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49511．98元，应由上海房地局承担。已生效的民事判决书确认虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，虹城公司亦应承担相应的民事责任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。据此判决：一、延长虹城公司受让取得的A、B地块的土地使用权使用年限，即从2002年1月1日起算持续50年；二、上海房地局赔偿虹城公司民防工程拆除费用49511．98元；三、虹城公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费571410．30元，由虹城公司负担71410．30元，由上海房地局负担500000元；评估费3000元，由上海房地局负担。

(二)二审情况： 虹城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失；中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49511．98元，并非实际发生的费用，该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。 上海房地局答辩称：虹城公司与其签订土地出让合同时，知道受让的土地存在民防工程，法律没有规定出让方有告知的义务。该局在履行合同过程中，不存在违约，只要虹城公司办理申请拆除手续，即可获得批准拆除，虹城公司不申请拆除，引起的损失自应由其承担，且合同已履行，为此，请求二审法院维持一审法院判决，驳回虹城公司的上诉请求。 最高人民法院审理认为：虹城公司依据与上海房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定，缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发，上海房地局依约交付了出让的A、B地块，且虹城公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张以及延长虹城公司受让的A、B地块土地使用权年限作为虹城公司使用土地年限减少的损失之判决没有提起上诉，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿其土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。上海房地局与虹城公司之间不存在拆迁补偿的法律关系，在虹城公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》中，由于虹口区政府对B地块逾期拆迁，导致虹城公司已经受让的A地块延期开发建设，为此，本院[1998]民终字第161号民事判决已经判令虹口区政府偿付虹城公司赔偿金2645912．13美元，赔偿虹城公司A地块土地使用年限减少的损失130146．9l美元。虹城公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效，已经履行，因此，虹城公司主张上海房地局支付其拆迁费及利息损失，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定，民防工程系防空设施，不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请，经批准后方可拆除。虹城公司至今尚未向有关民防部门提出拆除民防工程的申请，该工程项目用地至今亦尚未开发建设，且本院 [1998]民终字第16l号民事判决已经认定：“虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一。虹城公司主张上海房地局赔偿工程设计费、工程款等费用，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。因虹城公司没有办理拆除民防工程的报批手续，民防工程尚未实际拆除，一审法院委托中南会计师事务所对该民防工程的评估结论，应当作为上海房地局支付虹城公司拆除民防工程费用的依据，虹城公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张上海房地局再行支付民防工程的拆除费用，没有事实根据。一审法院根据上海房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中，没有将虹城公司受让的土地存在民防工程的现状告知虹城公司的违约事实，判决由上海房地局赔偿虹城公司受让取得的A、B地块使用权年限，即从2002年1月1日起算持续50年，上海房地局已经承担了相应的违约责任，虹城公司没有举证证明其他实际经济损失存在的事实，本院不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，于2002年6月20日以[2002]民一终字第15号民事判决书，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费571410．30元，由虹城公司负担。

【评注】 本案双方当事人对其签订的《A地块出让合同》、《B地块出让合同》文本的真实性、合法性以及中南会计师事务所的评估主体资格，对A、B地块118平方米民防工程拆除费用的评估程序等主要事实均无异议。二审双方当事人争议的焦点为：1．上海房地局出让给虹城公司A、B地块存在瑕疵，是否构成合同违约；2．上海房地局应否支付虹城公司土地出让金、拆迁费及其他经济损失。 (一)关于上海房地局在履行双方签订的土地出让合同中是否存在违约的问题 1990年5月19日国务院颁布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第15条规定：“出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可以请求赔偿。”1987年11月上海市人民政府发布《上海市土地使用权有偿转让办法》第15条规定：“市土地局应当向有意受让土地使用权者提供……(六)土地的地面现状。”1997年1月1日施行的《上海市土地使用权出让办法》第15 条规定：“出让人应当向有意受让土地使用者提供……(六)出让地块的面积现状……(十三)其他资料。”这就是说，国家作为土地的所有者与土地受让方签订合同，其性质属于平等主体之间签订的合同，双方地位平等，平等地行使权利。国家不得以行政手段将其意志强加土地受让方，依据上述法规、规章的规定，国家作为土地出让者与土地受让者签订土地出让合同时，负有告知土地受让者土地现状(包括地下设施等情况)、保证出让的土地不存在瑕疵的法定义务。本案中，上海房地局在与虹城公司签订土地出让合同时，没有履行告知虹城公司受让的土地存在民防工程的法定义务，因此，其行为违背了民法诚实信用的基本原则，已经构成合同违约；一审法院认定上海房地局出让虹城公司的土地存在瑕疵，依法承担相应的民事责任正确。上海房地局以无法律规定必须告知土地受让方土地现状的义务、其不存在违约为由，拒绝承担违约的民事责任无据。 (二)上海房地局应否支付虹城公司土地出让金、拆迁费以及其他经济损失的问题 依法成立的合同，当事人理应遵守，并按照合同的约定和法律规定自动履行。如果不履行义务或履行义务不符合合同的约定，就要承担违约责任。关于违约责任的追究原则、违约方承担违约责任的方式，《中华人民共和国合同法》第107条、第113条分别作了规定，即“当事人一方不履行合同或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因违约不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约责任法律制度的建立，有利于促进合同的履行和弥补违约造成的损失，对保证交易安全、维护市场经济秩序都有重要的意义。本案中，上海房地局违约的事实已经确认。依据上述法律规定衡量虹城公司的多项经济损失主张： 1．关于赔偿土地出让金的主张： 1989年5月20日国务院颁发的《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》规定：“凡进行国有土地使用权出让的地区，其收入必须上交财政。”1990年5月19日国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第50条规定：“依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。”这就是说。土地出让金是国家土地管理部门向土地受让方收取的必须上交国家财政的土地使用费用，该费用的性质决定了其特定的用途。本案上海房地局与虹城公司签订的土地出让合同合法有效，虹城公司交纳的土地出让金已经上海房地局列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发。因此，虹城公司主张上海房地局赔偿其土地出让金的主张依据不足。 2．关于赔偿拆迁费用的主张： 当事人基于平等自愿而订立的合同，对当事人具有约束力。本案虹城公司与上海房地局之间没有拆迁的合同关系；案外人虹口区政府已经承担了违反《委托拆迁和市政配套合同》逾期拆迁给虹城公司造成的经济损失。虹城公司由此遭受的经济损失已经得到了有效的救济，且生效的民事判决认定虹城公司在履行《委托拆迁和大市政配套合同》中也存在违约，这也是虹城公司受让的土地不能及时开发的一个原因，且上海房地局在履行双方签订的《A地块土地出让合同》、《B地块土地出让合同》中，所出让的土地只是存在瑕疵，合同已经大部分履行，而非根本性违约。一审法院判决延长虹城公司受让的A、B地块的土地使用权年限，可以认定上海房地局对自己的违约行为，已经在其所能的范围内承担了相应的民事责任，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿上述经济损失，不应支持。 3．关于中南审计师事务所出具的评估报告能否作为上海房地局赔偿虹城公司民防工程费用的证据问题： 无论鉴定单位，还是评估单位，只要其具备相应的资格、鉴定或评估程序合法，其所作的相关结论，自应作为人民法院认定事实的证据。本案虹城公司没有依据当地有关部门的要求申请报批民防工程的拆除，使得该A、B地块存在的民防工程没有拆除，在此情况下，一审法院委托中南事务所对该民防工程拆除的价格予以评估，虹城公司对中南审计师事务所的评估主体资格、评估程序以及评估结论均没有异议，因此，该事务所所作的评估结论理应作为上海房地局支付虹城 公司民防工程拆迁费用的证据采纳。虹城公司对其没有及时申请报批拆除民防工程所造成的其他经济损失，与上海房地局没有必然的因果关系，自然不应由上海房地局承担。 综上，一审法院对本案认定事实及适用法律均无不当，二审法院应予维持。

【法律依据】 1《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日) 第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。 2《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日) 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。