湖北建丰房屋开发有限公司与武汉市家具配套公司房屋联建合同纠纷案

焦点问题： 如何判别案件属于房屋联建合同纠纷还是土地使用权转让纠纷?以划拨方式取得国有土地使用权的一方，未办理土地使用出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，联建合同是否有效?在一审期间，如果补办了出让手续，则联建合同是否有效? 裁判要旨： 以划拨方式取得国有土地使用权的一方，未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有主管部门批准，依法补办了出让手续的可认定合同有效。

【案情】 上诉人(原审原告)：湖北建丰房屋开发有限公司。 被上诉人(原审被告)：武汉市家具配套公司。 1992年11月，湖北建丰房屋开发有限公司(以下简称建丰公司)与武汉市家具配套公司(以下简称家具公司)签订了一份《联建中南金贸大厦协议书》，约定，家具公司以其划拨取得的武汉市武昌中南路4，686平方米土地作为投资，建丰公司投人建设资金，联合建设中南金贸大厦。土地批租费(出让金)由建丰公司负担；大厦容积率不低于l：7，争取1：8；正负零以下一层，正负零以上不低于28层；大厦建成后，建丰公司分得建筑面积的60％，家具公司分得40％，即家具公司从正负零以上第一层楼面积开始，逐层向上，直至按总建筑面积40％分足为止，其余部分就是建丰公司应得的60％，双方按各自应分得的面积产权归己。地下室产权由双方共同所有并共同使用，管理由家具公司负责，为方便建丰公司出入，正负零以上第一层楼起，家具公司每层楼让出沿中南路宽10米、深40米的面积给建丰公司作通道上主楼(其面积每层400平方米)，以上面积均含在建丰公司应得的60％面积中，待协议成立后，双方的工作人员集中办公，双方共同先办理土地批租手续，大厦的招标、预结算由建丰公司负责，待工程完工后，再以实际面积及建筑面积，按议定比例分配，并办理有关手续。协议书还对大厦的建筑要求、各自应承担的内装修费用、违约处罚等作了约定。1993年6月3日，双方又签订了一份土地转让协议书，约定，家具公司将武汉市武昌中南路土地4，866平方米，折合7．03亩土地转让给家具公司，由建丰公司按商场和写字楼的要求进行开发，并由建丰公司按照规定办理土地征用及转让手续。1993年9月24日，湖北省计划委员会以鄂计资字(93)第994号文批复同 意建丰公司在武昌中南路建设中南金贸大厦工程。1994年12月30日，武汉市土地管理局与建丰公司签订《国有土地使用权批租合同》，约定，将位于武昌中南路4，900平方米的土地(以实测面积为准)，出让给建丰公司开发写字楼、商场，土地使用年限为50年，土地出让金为人民币3，681，000元。合同还约定，建丰公司在向土地管理局交付土地使用权出让金后15日内向土地管理局申领加盖 “临时”方章的《中华人民共和国国有土地使用权证》，’取得该土地开发权，并可向境内预售楼花和按揭；土地使用权出让金全部交付及出让地块拆迁单位的土地使用权证交土地管理局后15日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国土地使用权证》，取得土地使用权。还约定了开发该地块的其他条件及违约责任等。1995年1月，建丰公司依据合同向武汉市土地管理局缴纳土地出让金3，681，000元。同年2月29日，武汉市人民政府向建丰公司颁发wp 国有(95临)字第29号《中华人民共和国国有土地使用权证》。1996年2月8日，有关部门批复该项目开工。同年3月6日，湖北省计划委员会给建丰公司颁发了《国有资产投资项目投资许可证》。1996年3月11日，武汉市城市规划管理局给建丰公司颁发了《武汉市城市规划建设工程规划许可证》。同年6月7日，建丰公司及施工单位领取了施工许可证。1996年9月28日，中南金贸大厦正式破土动工。随后，双方为联建费用、面积分成等问题产生争议，双方多次协商未 果。建丰公司遂于1998年8月10日向湖北省高级人民法院起诉，请求判令解除双方签订的联建协议书，确认中南金贸大厦项目开发权归属建丰公司。1998年10月8日，中南金贸大厦主体工程封顶。本案在一审审理期间，湖北省高级人民法院委托湖北省审计事务所对该大厦工程造价、双方投资情况鉴定，结论为：中南金贸大厦总造价为人民币122，631，434元，建丰公司已投入74，451，270元 (不含投资利息13，682，026元)。家具公司的土地4，818平方米，以1994年12月为准的市值价格为每亩3，349，319元，合计24，115，100元，地上附着物拆除损失为3，889，100元，人员安置、福利、奖金等计5，065，239元，共计33，070，039元(未含该费用的利息损失)。

【审判】

(一)一审情况： 湖北省高级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《联建中南金贸大厦协议书》系当事人真实意思的表示，符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定精神，且该合同已大部分履行，协议内容并无其他违法行为，应为有效。家具公司以划拨的土地与建丰公司合作建房，属名为合作建房实为土地使用权的有偿转让。根据《湖北省城镇国有土地使用权的出让、转让实施办法》第40、43条规定，本案家具公司是企业法人，持有转让土地的土地使用权证和地上建筑物房屋产权证，并由建丰公司依据双方协议向土地管理部门缴纳了土地出让金，该转让协议是合法有效的。故双方应继续履行《联建中南金贸大厦协议书》，待该大厦竣工验收后，按约定比例分配房产。建丰公司关于依法解除双方合同关系、确认项目开发权归其所有的请求无事实和法律依据，应予驳回。家具公司辩称的理由有理，予以支持。据此判决：(一)建丰公司与家具公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》有效； (二)建丰公司与家具公司按联建中南金贸大厦协议书内容继续履行；(三)驳回建丰公司的诉讼请求。

(二)二审情况： 建丰公司不服一审判决上诉称：一审判决案由定性错误，双方的争议是联建纠纷而不是土地使用权有偿转让；双方签订的《联建中南金贸大厦协议书》由于被上诉人没有办理划拨土地使用权出让手续，违反有关法律法规及司法解释，依法应认定合同无效；协议书中家具公司不论联建盈亏均享有总建筑面积40％的房产，属保底条款，应为无效。故请求最高人民法院撤销一审判决；认定《联建中南金贸大厦协议书》无效；确认中南金贸大厦项目开发权利归属建丰公司。 最高人民法院二审经审理认为，家具公司与建丰公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》是具有房地产开发经营内容的合同，家具公司以土地作为投资，建丰公司投入资金，共同建设中南金贸大厦，并约定联建房屋的分成比例，双方还组成联合工作班子，符合联合建房的特征，故合同性质应为联建合同纠纷。该协议书内容系双方当事人真实意思表示，家具公司用作投资的土地虽然是国有划拨土地，但双方在合同中约定，双方先共同办理土地出让手续，土地出让金由建丰公司负担。建丰公司与土地管理部门签订了土地使用权出让合同，缴纳了土地出让金，办理了有关开发用地手续，取得了土地使用权证。建丰公司和家具公司实际履行了联建合同，联建的中南金贸大厦已经封顶。虽然双方在签订《联建中南金贸大厦协议书》时，没有办理土地出让手续，但在一审诉讼前建丰公司补办了有关手续，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》司法解释精神，本案合同可认定有效。一审判决认定合同性质有误，但认定合同有效是正确的。建丰公司主张合同无效的理由不能成立，本院不予支持。由于中南金贸大厦属双方联建，家具公司根据合同约定享有权利，建丰公司请求判令中南金贸大厦的开发权归其所有，不符合法律规定和双方约定，本院不予支持。中南金贸大厦因双方发生纠纷，长期停工，合同已无法继续履行，应予终止。根据双方合同约定的房屋分成比例对现在状况的房屋进行分割。双方在合同中关于一至四层沿中南路宽10米、深40米的面积作为建丰公司上主楼的通道的约定，已被双方确认的大厦设计图纸所变更，故建丰公司在一至六层应分得的面积，应按设计图纸标明的位置和面积确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(一)款第(二)项的规定，最高人民法院于2000年9月26日以(1999)民终字第18l号民事判决书，判决如下： (一)维持湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第59号民事判决第一、三项； (二)变更湖北省高级人民法院(1998)鄂民初字第59号民事判决第二项为：建丰公司与家具公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》终止履行，中南金贸大厦现有建筑，正负零以上一至六层(设计图纸确定归建丰公司所有的面积除外)归家具公司所有，中南金贸大厦其他楼层归建丰公司所有，中南金贸大厦地下室由家具公司、建丰公司共同所有； (三)驳回建丰公司的上诉请求。 一审案件受理费200，010元，鉴定费100，000元，由建丰公司负担。二审案件受理费200，010元，由建丰公司、家具公司各半负担。 本判决为终审判决。

【评注】 (一)本案的合同性质： 一审认定本案合同的性质为土地使用权的有偿转让，理由是房屋联建是土地使用权转让的一种特殊形式。二审认为，本案合同性质定性为房屋联建合同纠纷更为恰当，理由是：(1)建丰公司与家具公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》，名称上就冠以明确的“联建”字样；(2)从该协议书的内容上看，双方约定，家具公司以土地使用权作为投资，建丰公司投入建设资金，共同建设中南金贸大厦，并共同组成联建工作班子，实际履行了协议；(3)双方约定以建成的房屋进行分配，比例为建丰公司60％，家具公司40％。因此，从双方当事人签订的合同的名称、内容以及对合同的履行情况来看，均符合房屋联建的特征。联建虽然是土地使用权有偿转让的特殊形式，但是与土地使用权的有偿转让还是有差别的。因此，对联建这种模式，应适用最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，该《解答》在联建等问题上比之土地使用权有偿转让的规定，应该说显得较为灵活、宽松，有利于更好地解决类似纠纷，保护房地产业投资人的合法权益。 (二)关于合同的效力： 建丰公司上诉的主要理由之一即：双方签订的《联建中南金贸大厦协议书》由于家具公司没有办理划拨土地使用权出让手续，违反有关法律法规及司法解释，依法应认定合同无效。二审认为，建丰公司与家具公司签订的《联建中南金贸大厦协议书》应认定有效，理由是：(1)该联建协议是双方当事人的真实意思表示，双方在履行合同过程中均没有其他违法行为，且该大厦主体已经封顶，合同的大部分已经履行完毕。作为双方联建项目的土地出让金在一审前已由建丰 公司予以交纳，故从双方合作的项目而言，并未损害国家利益、社会公共利益及第三人利益。“依法保护合同”的原则是1993年全国民事审判工作座谈会提出的审理房地产案件应遵循的3项原则之一，它要求：在审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律、政家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力；因合同履行发生纠纷，只要合同能全部履行的，就应全部履行，能部分履行的，应部分履行，不能用赔偿损失替代合同的履行。(2)家具公司虽然用以联建的土地是国有划拨土地，但由于建丰公司交纳了土地出让金而合法。建丰公司与家具公司在合同中明确约定，双方先办理土地出让手续，联建地块的土地出让金由建丰公司缴纳。合同签订后，建丰公司即与武汉市土地管理部门签订了土地使用权出让合同，缴纳了土地出让金，办理了有关开发用地手续，取得了土地使用权证(临时)。虽然出让合同是建丰公司单方与土地管理部门签订、土地使用权证也是办在建丰公司名下，但仍然改变不了建丰公司系依双方协议办理土地出让手续的性质。因为家具公司原有的土地不是空地，而是拆除原来正在营业的商场及办公楼，为联建而投资的土地，且土地管理部门对双方的联建行为予以认可，并明确表示，与建丰公司签订出让合同，所依据的正是建丰公司与家具公司的《协议书》。其只发给建丰公司一个有效期两年的临时土地使用权证，正是基于此点考虑。 (3)根据《解答》第21条的规定：“《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方，未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。”该奈规定的补办手续的主体具体到本案应该为家具公司，但由于双方订立合同时已经约定，这种补办手续的义务由建丰公司来履行，且在一审诉讼前，建丰公司已补办。因此，双方签订的合同应认定有效。一审法院虽然也认定双方签订的合同有效，但其认定合同有效的理由及适用的法律均与二审有别，二审认定的事实和适用的法律均更为准确、恰当。 (三)案件的实体处理： 1．根据《中华人民共和国经济合同法》①第六条关于当事人必须全面履行合同规定义务的精神，有效合同应该继续履行。但具体到本案由于联建双方当事人发生纠纷，大厦主体封顶后已经长期停工，建丰公司已经名存实亡，根本无力继续投资建设，双方也无意继续合作，合同继续履行下去，将会造成双方新的损失，终止合同的继续履行，按双方约定对现存状况的中南金贸大厦进行分割是十分正确的。 2．双方对原合同中分配的部分房屋面积、位置、楼层做了变更，应予准许双方在合同中原来约定，为方便建丰公司出入，正负零以上第一层楼起，家具公司每层楼让出沿中南路宽10米、深40米的面积给建丰公司作通道上主楼。但该约定已被双方确认的大厦设计图纸所变更，房屋已按设计图纸施工完成，这是双方当事人协商一致对原合同相关条款的变更，根据《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第一项关于合同变更的规定，应予允许，故二审判决，建丰公司在一至六层应分得的面积应按设计图纸标明的位置和面积确定。

【法律依据】 1《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(1995年12月27日) 20．以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。 21．《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部-『]批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。 2 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年6月18日) 第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。