这份转让合同有效吗

[案情介绍] 1998年11月12日，原、被告协商签订合同，原告将一地 块及地上建筑物转让给被告，约定若被告在1999年12月31日 前不能向原告支付总额达12万元，应赔偿违约金6万元。之后， 原告履约，被告至起诉日仅付转让费102600元，原告要求被告 返还土地及建筑物，支付违约金。 被告称转让合同为无效合同，土地转让应取得土地使用权证 书，房产转让也应取得房产证，但原告没有。 法院：原告已取得了所转让土地的使用权及房屋所有’权； 原、被告所签合同合法有效。判决：解除合同；被告退还土地及 房屋，支付违约金；原告退还被告转让费102600元。被告认为， 双方签合同时，被上诉人并未取得《土地使用权证》及《房屋 所有权证书》，不应转让，所以转让合同无效。要求上诉。

[法律分析] ’该案判决，在法律适用上是错误的。原、被告1998年11月 12日签订的土地使用权及地上建筑物转让合同，应为无效合同。

一、该转让合同严重违反《土地管理法》和《城市房地产 管理法》的强制性规定 双方签订合同时，原告未取得《国有土地使用权证书》和 《房屋所有权证书》。根据《城市房地产管理法》第三十七条、 第三十八条规定： “以出让方式取得土地使用权的转让房地产 时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并 取得土地使用权证书。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。未依法登记领取权属证书的房地产，不得 转让

二、本案应首先严格适用《城市房地产管理法》，诉讼期间 补办两证及转让手续无效 本案事实发生的时间是在1995年1月1日《城市房地产管理 法》实施之后。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法实行 前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定：《房地产管理法》 已于1995年1月1日起施行，《房地产管理法》施行后发生的房 地产开发经营案件，应当严格按照《房地产管理法》的规定处理， 不能适用该《解答》中有关“诉讼期间补办手续有效”等规定。 所以，原告在诉讼期间补办了有关手续，依照《城市房地产管理 法》和《合同法》的相关规定，该转让合同仍然无效。