非正式购房合同的法律效

[案情介绍] 宋先生年底欲购买某房地产公司的预售商品房，因为当时该 公司尚未取得预售许可证，没有北京市房管局统一格式的预售商 品房购销合同，所以，双方说清楚后，协商议定了一份房屋购销 合同。内中规定，房地产公司最迟于1999年6月1日交房，若 有逾期，则按万分之五的标准支付违约金。逾期超过一个月，宋 先生有权退房，房地产公司除退还宋先生已付房款外，还要双倍 退还定金。随后，宋先生支付了1万元定金，后又陆续支付17 万元的购房款。 6月15日，由于该房屋项目取得了预售许可证，售楼人员 要求宋先生再来签订正式的房屋购销合同。宋先生签约时，发现 正式的合同中，交房时间推迟到了1999年9月1日，并且违约 金的比例变为万分之三。对此，售楼人员解释道，这只是为了将 来办理购房手续所需，原来双方签订的合同仍然有效，宋先生遂 签约，但仍然保留了原合同。 后因一些不愉快，宋先生不准备再买该房屋。他提出，房子 已经逾期一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还 定金。房地产公司则认为，宋先生既然已经签订了新的正式的合 同，就应该接受新合同的约束。公司可以按原合同规定，自6月 1日起承担违约责任，但不能退房及定金。并且，在宋先生签订 新合同以前的逾期期间内，应按万分之五标准，而在新合同签订 后的逾期期间内，应按万分之三标准。双方为此出现了比较大的 纠纷，宋先生诉至法院。

[法律分析]

一、关于非正式合同的效力 宋先生与房地产公司签署的非正式契约(我们简称其为旧 合同)的效力究竟怎样呢?客观讲，在取得预售许可证前就开 始卖房并与客户签订自己拟订的合同，这是大多数房地产公司通 行的做法。不出问题大家相安无事，现在出了问题，只能按法律 规定推敲。 我国《城市房地产管理法》明确规定，在未取得预售许可 证明前，是不能预售商品房的，上述的通行做法不符合《城市 房地产管理法》的规定。依据我国《经济合同法》、 《合同法》 之规定，违反法律和行政法规的合同无效。这样，本案中，宋先 生与房地产公司所签的旧合同就应该是无效的。 现行《经济合同法》第十六条规定：“经济合同被确认无效 后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的 一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担 相应的责任。” 最高人民法院《关于贯彻执行{经济合同法)若干问题的意见》也规定：“无效经济合同的双方如果都有过错，对返还财 产后的损失赔偿，应按照《经济合同法》第十六条规定，各自 承担相应的责任。所谓‘相应责任’不应理解为平均分担或各 自承担自己的损失。合同双方应当按照责任的主次、轻重，分别 承担经济损失中与其责任相适应的份额。此外，还应区别无效合 同的责任与有效合同的责任。当事人违反了有效合同，主要通过 偿付违约金、赔偿损失等办法来承担责任；而无效合同的责任， 则应按照《经济合同法》第十六条规定的原则来解决。两种责 任的性质不同，不可混淆。不能一方面确认合同无效，另一方面 又追究当事人的违约责任。” 以本案为例，旧合同是无效的，且从合同签订时起就无法律 效力。宋先生可以要求宣布旧合同无效，并要求退房、退款。当 然，宋先生在明知合同无效的情况下仍然签署，他也是有过错 的，但不妨碍宋先生要求房地产公司退还房款及赔偿损失，这是 房地产公司因过错致使合同无效而应负的责任。 由于要求违约金、定金是追究违约责任的表现，而依据法律 规定，在合同被确认无效后，当事人就不存在违约责任。所以宋 先生无权同时要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。

二、关于新合同的效力 事实上，纠纷是在宋先生签订了新合同后才出现的，那么如 何认定新合同的效力呢?此时，房地产公司的合同主体资格是没 有问题的，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是 否有效就只能看双方的意思表示是否真实。 如果双方间签订合同时，意思表示是真实的，比如说房地产 公司已经告知客户一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违 约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更。或者 客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作 变更，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，房地产公司 也接受了这种意见。双方签约是建立在公平、合理、平等的基础 上的，双方认可新合同，从而确立了新的权利义务关系。这种关 系是独立的，并非是原有旧合同的延续，哪怕是新旧合同中部分 条款完全一样。这样的新合同是有效的，双方都要受新合同约 束。房地产公司应按新合同约定的时间、面积、条件交房，客户 也不可以随意退房。 但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效， 另一方面，新合同与旧合同之间截然不同。这就不能理解为意思 表示真实，应该说是客户在一定的误导下签订合同的，这样签订 的新合同我认为是无效的，因此要求宋先生完全按照新合同的约 定办是不合理的，宋先生可以要求退房退款。