期房买卖合同中的免责条款

[案情介绍] 1994年9月10日，原告盛远商贸集团(以下简称盛远)与 被告鸿发房地产开发有限公司(以下简称鸿发)签订协议，预 购位于某市某区的“江海大厦”的办公用房，原告购买被告的 房屋的建筑面积达5000平方米，每平方米单价5000元，共2500 万元。合同规定：出卖人应于1996年5月底以前交房，由双方 会同验收部门点交，买受人应分3次付清，即于合同签订之日交 付合同总金额的50％，1995年年底，再交付总金额的45％，尾； 款于交房后1周内付清。 合同还规定，出卖人迟延交房，每迟延一天交罚款1万元， 买受人迟延付款，每迟延一天交罚款l万元。合同第十条规定， 出卖人‘如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明 文件，据实予以延期：一、不可抗力的自然灾害；二、其他非甲 方(出卖人)所能控制的事件”。合同“附录一”还规定：鸿早已发 “应于1994年年底以前建成地基，1995年7月底以前完成主体 工程，1995年年底开始内装修，否则应承担违约责任”。该合同 签订后，双方均未在有关部门办理备案手续，但鸿发已办完所有 的卖房手续。 1995年2月至7月，鸿发在施工过程中，发现一些地下人 防工程需要清除，又遭遇20多天的大雨，致使工程进度按计划 被迫推迟2个月。尽管以后鸿发为抢工期，给施工队以高额奖金 进行鼓励，但仍迟延1个月，直至1996年6月底才向盛远交房。 盛远遂以鸿发迟延交房为由，向法院提起诉讼。要求解除合同， 并支付30万元的罚款，同时提出本合同没有在有关部门备案， 应被宣告无效。 审判结果： 人民法院受案后，经依法开庭审理，于1997年1月作出判 决，驳回原告的上述两项请求，判定在该房屋验收合格以后，原 告仍应向被告交付房款，并接收房屋；同时双方当事人应补办合 同备案手续。

[法律分析] 根据合同第十条的规定，鸿发延期交房是有正当理由的，即 使在迟延后，鸿发积极抢工期、抢进度，表明其行为是符合诚信 原则要求的，因此鸿发不应承担责任。 诚然，只要合同当事人没有相反的意思表示，合同的附件都 应当成为合同的组成部分，与合同的主要内容一样，都具有法律 拘束力。因此，本案中“附录一”作为对主要合同的补充文件， 毫无疑问应视为合同的组成部分。“附录一”与主合同第十条并 不存在矛盾，这关键需要对“附录一”的内容作出准确的解释。 “附录一”规定，鸿发“应于1994年年底以前建成地基，1995 年7月底以前完成主体工程，1995年年底开始内装修，否则应 承担违约责任”。从该规定内容来看，买受人的意图在于尽量督 促出卖人按期交房。我们认为该条是从属于合同第十条的，也就 是说尽管该条要求于1994年年底以前建成地基，1995年7月底 以前完成主体工程，1995年年底开始内装修，但如果鸿发遇到 了合同第十条规定的特殊原因，上述时间都可以凭该楼房所在地 有关部门的证明文件，予以延期：所以，“附录一”规定的日期并非绝对不能迟延，关键在于鸿发是否具有正当的理由迟延。也就 是说，迟延的理由是否符合合同第十条的规定，如果这样理解， 合同“附录一”与合同第十条是不矛盾的。 如何理解在“附录一”中提出的“否则应承担违约责任” 这句话呢?我们认为不能理解为“必须按附录一规定的日期建 成地基、完成主体工程、开始内装修，否则将要承担违约责 任”：原因在于：第一，既然整个交房期都能够根据不可抗力和 其他出卖人所不能控制的事件延期，那么在工程建设期间的每个 阶段，当然可以根据正当理由而推迟工期，不能将“附录一” 规定的期限视为不可变更的期限。第二，这样理解与房屋买卖合 同的性质和当事人的基本权利义务是相矛盾的。房屋买卖合同的 内容和性质决定了出卖人的基本义务是按期交付已建成的房屋， 而买受人的基本义务是支付房款并及时受领房屋，至于出卖人何 时建成地基、何时完成主体工程及内装修，属于出卖人内部的工 作安排问题。当然，双方可以通过约定督促出卖人尽快完成建造 任务，但只要不影响出卖人基本义务的履行和买受人权利的实 现，出卖人如何安排内部事务应完全由出卖人决定。所以， “附 录一”的规定与出卖人的基本义务的规定是相矛盾的。第三， 如果将“附录一”的规定理解为必须按规定的期限完成各个阶 段的工作，否则应承担违约责任，这样将使该条款变成为一种 “赌博条款”。也就是说，通过设定此种条款，而给一方提供获 得惩罚另一方的机会，通过惩罚使一方可以获得某种不正当的收 入，这显然是违背诚实信用原则的。 合同第十条规定，出卖人“如遇下列特殊原因可凭该楼房 所在地有关部门的证明文件据实予以延期：一、不可抗力的自然 灾害；二、其他非甲方(出卖人)所能控制的事件”。该条既约 定了不可抗力，又约定了免责条款。如何理解当事人已达成了一 项免责条款呢?因为合同第十条第二款明确指出：因发生“其 他非甲方所能控制的事件”可以延期，我们认为这是用于免责 条款的约定，因为合同第十条第一款、第二款是分开的、相互并 列的。第一款关于不可抗力的约定并不能包括第二款的内容，假 如当事人只是约定不可抗力的免责，或者第一款包含了第二款的 内容，则合同第十条规定的意义并不大。因为，既然法律已就不 可抗力免责问题作出规定，当事人在合同中再规定不可抗力可以 免责，而不具体限定不可抗力的范围，这样就只是简单地重复了 法律的约定，因此，此种规定的必要性不大。但是，上述合同妇 十条第二款的规定，已经超出了不可抗力的范畴，不是简单地就 法定的免责条款加以规定，而是就免责条款达成协议。 所谓免责条款，是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在 限制或免除其未来的责任的条款。免责条款是由当事人事先约定 的，未来如果发生某种事件可以导致当事人免责。例如，本案中 合同第十条约定如因“非甲方所能控制的事件’’的发生可免除 甲方迟延交房的责任，这就是对免责条款的约定。该条款并没有 简单重复法定的免责事由，且不违背法律和社会公共道德，因此 应视为有效。有一种观点认为，即使合同第十条属于免责条款的 规定，也必须公平合理，而第十条第二款扩大了免责的事由，对 买受人不公平。我们认为这种理解是不妥当的。因为一方面，免 责条款既然不是对法定免责事由的简单重复，那么它所规定的免 责事由必然要比法定的免责事件宽泛，否则这种约定就是毫无意 义的；另一方面，在商品房的买卖中，之所以要规定免责条款， 主要是因为房地产开发中开发商会遇到很大风险，商品房开发投 入大、周期长，在建设中总会遇到各种意想不到的风险。为了事 先锁定风险，减少各种风险造成的费用损失，当事人事先达成一 些免责条款，免除一些因风险造成的损失的责任，是完全合理 的。不能因为免责条款规定的免责事由比不可抗力宽泛，就认为 对哪一方当事人不合理。尤其应当看到，双方订立该条款时，完 全出于自主自愿，并不存在欺诈、胁迫等现象。所以，该条款是 合法有效的。 第二款强调出卖人不能控制的事件发生可以免责。事件的不 能控制性，是免责的基本要求。这就是说，事件的发生有可能是 出卖人能够预见的，但如果其对事件的发生、发展不能控制也属 于免责范围。本案中，鸿发发现一些地下人防工程需要清除，又 遭遇20多天的大雨，致使工程进度按计划被迫推迟。这些事件 的发生，很难说是鸿发不能预见的，因为鸿发在施工前，有关部 门便指出该地区存在地下人防工程，对于天降大雨，被告也应有 所预料，所以这些事件不能说是不可抗力，但这些事件的发生又 是鸿发所不能控制的。因为鸿发虽然知道地下人防工程的存在， 但并不知道准确的方位，且不知道究竟应花多长时间才能予以消 除。而鸿发在施工中花了40多天时间来清除地下人防工程，这 确实是它不可控制的。至于天降大雨，鸿发在施工时应当预料 到，但大雨究竟持续多长时间，这也是它难以确定和控制的。也 就是说，在这些事件发生以后，鸿发不能凭借其单方面的努力， 就可以消除事件对工程的影响。就这一点来说，我们认为这些事 件的发生是其不可能控制的，因此可根据合同第十条予以免责， 还应当看到，在上述事件发生后，鸿发的工程进度按原计划要被 迫推迟2个月，但鸿发积极抢工期，通过给施工队以高额奖金进 行鼓励，并抢回1个月的工期。

由此可见，鸿发采取措施，努力 减轻了损害，其行为是符合诚信原则要求的。 有的意见认为，鸿发尽管有正当的理由延期，但依据有关法 律规定，鸿发应将已发生的不可抗力的事件及时通知盛远，如未 及时作出通知，应承担责任。根据我国《经挤合同法》第三十 条，“当事人一方由于不可抗力的原因不能履行经济合同的，应 及时向对方通报不能履行或者需要延期履行、部分履行经济合同 的理由”。据此，在发生不可抗力后，一方应当负有向对方及时 通报不可抗力事件的义务，否则应承担责任。但是，从本案来 看，被告因清除地下人防工程和天降大雨等原因，而使工程误 期，并不是因为不可抗力导致工程延期，而只是符合约定的免责 事由，因此，被告没有法定义务向原告及时通知上述事件的发 生，因此，根据上述《经济合同法》第三十条追究被告责任是 不妥当的。当然，根据诚信原则，被告在工程延误后，应当尽快 向原告通知延期及延期的原因，以减轻给原告造成的损失。但在 本案中，因迟延的时间并不长，迟延通知并没有给原告造成其他 损害，因此，不宜以此要求被告承担责任。 原、被告在订立了买卖期房的合同以后，并没有到有关部门 办理备案手续，该合同是否应被宣告无效?根据建设部《城市 商品房预售管理办法》第十条，“商品房预售，开发经营企业应 当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30 日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土 地管理部门办理登记备案手续”。第十三条规定，如未按规定办 理备案和登记手续的，应由房地产管理部门处以警告、责令停止 预售、责令补办手续、吊销(商品房预售许可证)，并可处以罚 款。

据此有人认为，商品房预售合同为一种要式合同，即不仅应 以书面方式订立，而且必须办理登记备案手续，否则该合同不能 生效。但由于商品房预售合同的标的物价值较大，当事人的权利 义务较为复杂，法律要求当事人必须采用书面形式订立合同是十 分必要的。但是否在合同订立以后，必须办理登记备案手续，否 则合同将无效，则值得研究。因为预售合同订立后还不能立即交 付商品房，也不必办理产权登记手续，因此预售登记备案，并不 是任何确定产权变更的登记备案，如未履行该手续，可责令当事 人补办，但不应使合同无效。本案中，被告出卖期房时，已办妥 了各种法律手续，其出卖期房行为本身是合法的，但它在与原告 订立期房买卖合同后，未及时到有关部门登记备案，可以责令其 补办备案手续；甚至可酌情适当处以罚款，但不能宣告买卖合同 无效。 总之，原告的上述两项请求是不能成立的。在该房屋验收合 格以后，原告仍应向被告交付房款，并接受房屋。