提前交纳租金实为质押此房屋租赁合同有效 [案情介绍] 原、被告于1997年12月签订了房屋租赁合同，原告将其所 有的楼房租给了被告开干洗店，租期为三年，租金每月为700 元。被告当时交了半年租金4200元。双方在合同中约定，1998 年6月前再交又一年租金8400元，2000年6月前交4200元，这 样三年租金全部交齐，被告有权解除合同。1998年6月，县城 镇规划处向原告送达了限在7月前拆除原告出租楼房橱窗部分共 8．51平方米的建筑房屋的期限拆除决定书。1998年7月原告自 行拆除了橱窗部分。在此期间，被告未履行关于交纳租金的约 定，原告以被告未于1998年6月前交房租8400元为由向法院提 起诉讼，要求解除合同恢复室内原状。诉讼中，被告提出反诉 要求原告赔偿被告安装干洗机器的各项费用支出3134元以及停 业后包括裁剪部分每天180元、干洗每天290元的损失，直到解 除合同时止。 [法律分析] 笔者认为原、被告签订的房屋租赁合同有效。我国《城 私有房屋管理条例》第十六条第一款规定，房屋租金有租赁 方按照房屋所在人民政府规定的私有房屋租金标准，没有规定 准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金 实际水平协商议定，不得任意提高。此案双方在租金标准上无 议，并且合同是双方协商签订的，并未违反法律的规定。至于 次性交清六个月和一年的租金，实际上是《担保法》规定的质押 担保方式，是出租人出于稳妥保险而与承租人约定的一种交付租 金形式，它与上述条例中规定的“质押”是性质不同的两个概念， 是一种合法的民事行为。因此，该房屋租赁合同是合法的。被告 未按合同约定交付租金是违约行为，原告解除合同的要求应予批 准。被告安装机器所花费用，是自己经营干洗店的正常投入，要 求原告承担于法无据；因政府行为原告使被告营业受到影响，即 使拆除了出租房的橱窗部分，也不会造成干洗店的全部停业，因 此应按实际出租面积折价予以交付，直到被告搬出为止。 这起案件涉及的是合同法效力的确认问题。随着我国社会主 义经济向市场经济的过渡和转变，经济形势和运行规律发生了巨 大变化，尤其是城市房地产和房屋租赁日益频繁，由此产生的纠 纷也日渐增多。但目前审理这类案件，在使用专门法律上只有国 务院《城市私有房屋管理条例》，该条例的个别条款已经相对滞 后，如这起案件涉及到的“不得收取押租”的规定已经落后。 随着社会主义市场经济体制的建立和完善，对“押租”的理解 放宽了，它实质上就是《担保法》中规定的质押方式，属于合 法行为，应受到法律保护。因此，笔者认为在处理案件使用法 规、法律时，应当以现行法律和国家政策为基础，依法客观的分 析案情，运用法律，正确区分新的历史条件下合法与非法的不同 本质，充分保护当事人的合法权益，以适应改革开放的新形势， 促进经济顺利发展。