城市房地产管理法案例解析 拆迁房并非商品房

1．[案情介绍] 经过几十年的努力，王X一家积蓄了一笔资金。早有买房意 向的王X经过与家人的再三“考察”、筛选，选定了北京市二环 路以内X房地产开发公司的一套建筑面积为120平方米的四居室 单元楼房。经双方商定，房价款为70万元。1997年12月王X 与X房地产开放公司顺利签订了《商品住宅楼购销合同》。1998 年，开发公司将上述房屋交付王X。房子到手后，王X一家兴致 勃勃地请人对所购房屋进行了精心的设计、布置和装修。然而， 让王X一家感到不安的是，原来说好交房后12个月内就给办理 产权手续，但一年多过去了，还没能见到任何手续。更让王X感 到意外和气愤的是，再一次与邻居闲聊中，王X得知这栋楼是危 房改造回迁用楼，而不是什么商品房，王X顿时产生一种受骗的 感觉。他迅速与开发公司交涉，但未争出结果。又急又气的王X 于是一纸诉状将开发公司告上北京市宣武区人民法院，要求开发 公司返还购房款、后期公共维修金，并赔偿装修款10万元、搬 迁费1000元、利息14万元。接到法院传票的x房地产开发公司 亦承认他们向王X出售的房屋是拆迁房，但表示未为王X办理产 权证是由于手续繁琐而非不能办理。现同意为王X退房，但不同 意赔偿损失，同时要求王X将装修的房屋恢复原状，并支付房屋 使用费6万元。

[法律分析] 经法院调查：王x与X房地产开发公司签订的《商品住宅 楼购销合同》中约定： X开发公司保证所售房屋产权为北京市产权的商品房(即能立即上市、在银行抵押贷款)，否则，按消 费者权益保护法有关条款办理； X开发公司应在交房后12个月 内，为王X办理上述房屋的商品房产权证明。王x已分次向前者 交纳了房款。同时查明：王x曾向X开发公司交纳1998年8月 至2008年8月的公共维修金2100元。为落实王x装修的具体费 用，法院特委托建筑安装工程公司合同预算处对王x所购买居室 装修工程项目造价进行了鉴定，结论为7500元。据此，法院认 为：出售商品房应当取得土地使用证书和商品房销售许可证 明。 X开发公司对X小区实施危改回迁后，至今未办理上述两： 证，因此无权按商品房向王X出售此房。故开发公司与王X的； 《商品住宅楼购销合同》无效。王X要求开发公司退还房款，同 时返还已交纳的今后的公共维修金，理由正当，本院准予。开发 公司因主观过错导致合同无效，故对王x因此造成的利息及装修 损失，开发公司也应赔偿。由于王x实际使用该房，应交纳房屋 使用费。标准应参考本市公有出租房的租金标准。开发公司提出 以市场议定价格收取租金，无事实及法律根据。关于开发公司反 诉王x恢复房屋原状一事，因王X的装修使所购房屋价格增值广 且在装修过程中对房屋部分结构进行了拆改，不便恢复原状。故 对开发公司这一反诉请求，法院不予支持。考虑王X对房屋拆改 了部分结构，故酌情判决王x赔偿开发公司一定金额的损失费。 依照(中华人民共和国城市房地产管理办法》、《中华人民共和 国民法通则》的有关条款，作出如下判决： X开发公司与王X 的房屋买卖合同无效；王x将所购房屋腾出来交还开发公司 开发公司退还王x全部购房款并按银行同期贷款利率支付利 息；开发公司给付王X装修款7300元、返还公共维修金1700 元，王x支付开发公司拆改损失费2000元和搬人争诉房至腾 房之月止的房屋使用费，同时驳回王x与反诉原告开发公司其； 他诉讼请求。