农村房屋买卖也要向有关部门办理有关手续 [案情介绍] 徐俊生、王振久均为北岛乡里桥村农民。1998年3月，徐 俊生与王振久的妹妹达成书面协议约定。徐将坐落在里桥村的六 间北屋以18000元的价格卖给王振久的妹妹。王振久作为其妹妹 的代理人在协议上签了字。但该协议未履行，1999年4月26 日，徐俊生与王振久达成口头协议，徐俊生将该六间房以23000 元的价格卖给王振久，王振久当时即向徐俊生支付17000元购房 款，余下6000元双方商定于同年12月20日付清。双方的买卖 房屋行为得到了当地人民政府的认可。随后，王振久搬人该房屋 居住至今，王也于同年12月支付徐2000元。尚欠的4000元王 振久以双方签订的房屋买卖协议约定的购房款应是18000元为由 拒不支付，双方即发生争执。徐俊生向县人民法院起诉，要求王 振久付清所欠房款并赔偿损失。王振久辩称：按照有关法规政策 规定，房屋买卖必须签订书面协议，并经有关部门批准，我与徐 俊生以口头方式买卖房屋，也未经有关部门批准，是违反有关规 定的，应为无效的买卖房屋行为。县人民法院经审理认为：当事 人双方达成的买卖房屋口头协议符合有关规定，价格合理，且经 当地有关部门认可，是有效合同。王振久所述购房款应为18000 元一节，证据不足。故判决：王振久给付徐俊生购房款4000元 及利息。判决后，王振久没有提出上诉。 [法律分析] 此案是一起农村买卖房屋纠纷。目前，我国关于房屋买卖问 题的政策法规主要是针对城市私房买卖所作的规定。关于农村房 屋买卖的法律规定较少，主要是： (1)1962年9月27日中共八届十中全会通过的《农村人民 公社工作条例修正草案》。该草案第四十五条规定： “社员有权 买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经过中 间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立 契约。任何单位、任何人都不准强迫社员搬家。不得到社员本人 同意，不付给合理的租金或房价，任何机关、团体和单位，都不 能占用社员的房屋。” ． (2)1986年6月25日的《中华人民共和国土地管理法》第 三十八条规定：“农村居民建住宅应当使用原有的宅基地和村内 空闲地，使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府 批准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”1991年 1月4日国务院发布的《土地管理法实施条例》第二十五条规 定：“农村村民建住宅需用土地的，应当先向村农业集体经济组 织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨 论通过后，报人民政府批准。” 本案主要涉及两个问题：第一，农村房屋买卖是否必须经有关部门同意?第二，以口头方式订立买卖房屋协议是否有效? 关于第一点，一种意见认为，鉴于我国农村的实际，不能要 求农村房屋买卖必须经有关部门同意，实际上也没有法律、法 规、政策直接规定农村房屋买卖必须经有关部门同意。这种意见 不妥。上述《土地管理法实施条例》虽然不是直接调整农村买 卖房屋的法律、法规，但由于买卖房屋是要转移宅基地使用权 的，因此从《土地管理法》第三十八条和《土地管理法实施条 例》第二十五条规定看，买卖农村房屋，必须按照此条规定办 理申请、审查、批准手续，从而取得所买房屋宅基地的使用权。 否则，虽然买卖了房屋，但未取得宅基地使用权，实际上也不能 取得房屋、转移房屋。从这点是可以得出农村买卖房屋也需经有 关部门批准的结论的。实际上，有些地方的法规对此作了明确的 规定。如北京市《农村建房用地管理暂行办法》第十一条规定， 村民因买卖房屋等原因转移宅基地使用权的，买方应按规定的程 序，申请办理转移宅基地使用权的有关手续。综上所述，农村买 卖房屋，向有关部门申请办理宅基地使用权转移手续，是房屋买 卖合同生效的必要条件之一。本案当事人达成的买卖房屋口头协 议已经当地政府认可，所以，是具备了此条件的。但还需要明确 的是，这里的政府是乡以上的政府部门而非指村委会等。村委会 是群众性自治组织，不是政府机构。 关于第二点，有一种意见认为，由于房屋买卖以房屋这一不 动产为标的，关系重大，应以书面协议为合同成立的条件，这一 意见是合理的，但至少在本案之前并无太多的依据。 《修正草 案》要求，农村房屋买卖，双方应订立契约。从这一规定看， 并不要求必须订立书面契约，因此本案不能以双方未具备书面契 约这一要件为由认定双方的房屋买卖协议无效。 应注意的是，1992年7月9日，最高人民法院对贵州省高 级人民法院作出的《关于范怀与郭明的房屋买卖是否有效问题 的复函》明确了农村房屋买卖应具备的构成要件： “房屋买卖 系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订立书面契 约，中人证明，按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求 办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方 能认定买卖有效。” 因此，以后农村房屋买卖，还应按照此 要求办理。