清朝的土地和民国土地所有权今天能算数吗 [案情介绍] x x小学与一私人之间发生了一场土地纠纷。这块有争议的 土地位于该小学内，北到学校篮球场，南到学校围墙，上面有5 棵龙眼树，面积930平方米。但在1996年，该市土地部门已将 此地批给了私人使用，而批地的理由是对方持有清朝的土地买卖 契约和民国的土地使用权状等。怎么中华人民共和国成立之前的 土地契证在今天仍然有效?怎么一片净土的小学校内会有私人使 用的土地? 纠纷的发生和发展：1．这块地究竟属于谁?校方说，该小 字土地使用的历史来源是——1958年国家重点项目上马，在这 斤地方征用果地、荒地等兴办泉州市钢铁厂属耐火材料厂，1962 年耐火材料厂下马后，将土地资源无偿拨给了鲤城区教育局 (原泉州市教育局) x x小学使用，二直使用至今，有泉州市人 和统计局在核定校产时，学校所做的校舍平面图上是将这块地划 拨在校舍之内的。关于校舍来源这一点，是很难追查的。这块地 当时到底有没有被征用?由于该小学一直没有找到当时耐火材料 厂的占地平面图，所以现在无法说清楚。但是有一点是可以肯定 的，那就是目前这块有争议的地是在学校围墙内的，而据学校说 这道墙是1962年就有的。私人林某也说当时的校长说在这个地 方砌围墙距离最短，还可以保护林家的龙眼树，林家也就答应 了。但当时的老校长现在已经去世了，当时是怎样砌的这道围 墙，现在无人能证明。2．第一次告上法庭。校方说，1987年11 月，林某与该小学为果地使用权与果树所有权发生纠纷，为此， 林某向鲤城区人民法院发出(1988)泉鲤法民字第005号民事 裁定书，认为根据省人大的有关规定，对于学校的校产发生纠 纷，应由县级以上人民政府进行调处。林某对裁定不服，1988 年10月向泉州市中级人民法院提起上诉。1989年3月，泉州市 中级人民法院发出(1989)泉中法民上字第024号民事裁定书， 认为林某诉争的果地使用权，系原泉州市人民政府无偿调拨给实 验小学分校(现为x x小学)使用的。本案不是法院直接受理 的案件，林某应向鲤城区人民政府申请解决。3．林某拿到了土 地使用权证。1988年8月，也就是林某在同x X小学打官司的 期间，林某填写了“土地登记申请书”。接着，地级调查表出来 了。接下来，在泉州市人民政府的土地登记申请表中，在四至一 栏中为“东，本墙至x x小学厂房；北，本墙至操场”。据校方： 说，学校没有盖章确认地界。在初审意见一栏的该宗土地使用一 项中审查人写道： “四至清楚，无争议。”可实际上是存在着争 议的。在请准予登记国有土地使用权一项中审查人写道：“面积 931．5平方米作为住宅用地。” 日期是1996年1月15日。在土 地管理机关审核意见一栏中是同意， 日期是3月25日，发证机 关批准意见一栏中盖公章的日期是4月9日。这样，林某就拿到 了红色的第4060117号国有土地使用权证。在审批期间的1996 年2月2日，泉州市土地登记发证办公室张贴了有林某在内的 (1996)第004号《关于土地登记申请审核意见情况公告》，但 据X X小学讲，他们没有见到这张公告。4．第二次告到法院。 据校方讲，1996年元旦，林家叫人在学校的篮球场筑起一道一 米高的砖墙，学校于元月9日下午报告了市城监管大队，市城监 管大队前来进行制止；1996年5月5日上午8时许，林家叫人 擅自推倒学校的南边围墙，开设大门。林某说，他们是想在墙上 建门，并已经做好了门板，现在还存放在那边一家内。校方又 说，1998年10月，学校为迎接“两基”国检和省检，在该地建 台阶、校门、围墙，贴《小学生守则》等瓷砖，多次遭到了林 家的阻止和毁坏。1998年10月15日， X X小学向泉州市土地 局发出紧急报告，恳请依法收回错发给林某的土地使用权证，但 没有结果。1999年9月28日， X x小学一纸诉状把泉州市市长 告上了法庭。要求撤销被告发给林某的泉国用(96)字第 4060117号国有土地使用权证的具体行政行为。泉州市人民政府 在答辩中说，原告提起诉讼已超过诉讼时效，其请求依法驳回。 校方的诉讼代理人则说，被告的职能部门将诉争地从原来的 “果地”改为现在的“住宅地”与历史事实不符。2000年2月 17日，泉州市鲤城区人民法院作出行政裁定书，认为原告已在 1996年5月8日知道被告颁发给第三人林某土地使用证书的内 容，但未在诉讼时效内提起诉讼，因此，本案原告已丧失起诉 权。x x小学没有上诉，但他们也并没有就此而放弃。2000年3 月27日， x x小学又向泉州市土地局递上《关于不宜向非法获 得泉国用(96)第4060117号土地使用权证进行年检的报告》。 给林某办证的依据有三：一是宣统年间的地契，二是民国三 十三年的土地使用权状，三是在这两张纸上盖的1964年的章。在 这两张纸上，都盖有一个长方形的红色的章。陈科长说，这个章是 非常关键的焦点。章上的字迹已经很模糊了。关于这个章， X x小 学曾问过泉州市建委产权科的颜科长，他说这是“注销确认章”，即政府征用了一部分土地就从原来的土地面积中注销的意思，至 于剩下的部分是否就确定为私人所有，不好说。对解放前的契证 应如何认定，这一直是人们关心的事。陈科长说，解放前的契 证，以最后一手，即最后一次的认定来判别，对林某的这块土 地，因为解放后没有发给林某新证，所以也就是以1964年的这 个章来认定这块地属于林某的。但这么重要的章，查找了多次竟 都没有找到。福建省国土资源厅地籍处的王所长说，清朝和民国 年间的土地契约现在在法律上没有依据，但可以作为一个历史来 源的参考，如果没有争议的情况下，可作为权属来源的参考。那 么在有争议的情况下呢?至于原来果地为何批为住宅地，泉州 市建委产权科的同志说，果地按道理应按国地批。但陈科长 说，这块地过去是果地，但从1944年至1988年，已经过去了 四十多年了，可以在这块地上种植，也完全可以在这块地上盖 房子，所以可以改批为住宅地。但不知道他说的有没有法律 依据。 [法律分析] 1995年国家土地管理局发出的《土地登记规则》第六十九 条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地 记的，按非法占地论处；……”陈科长对记者说， 目前社会 对土地登记办证还是没有引起重视，可是土地法认为没有登记 不受法律保护。还有，现在城市普遍对房产证比较重视，对土 使用权证不太重视，所以造成有些开发商钻空子。我们国家的 地管理应进一步规范。现在有的是办了房产证而没有办土地使 权证，有的是先办土地使用权证，有的是先办房产证，应加以 范。现在有些地方搞房地合一比较好，能够使房屋测量一致。 外，房地管理还有待于现代化，如引入计算机等，使得办土地 用权证像办户口一样方便快捷。 林某说，他家地契上这1964年的章可以否认1963年学校校 舍的认定，学校说1982年《中华人民共和国宪法》规定‘‘城市 的土地属于国家所有”，这1982年的规定可以盖过你1964年的 章，为此双方之间已发生过多次冲突。而对于林某地契文上盖的 红色的章，泉州市建委产权科也说不清楚。在1996年国家教委 《小学管理条例》中规定： “小学校舍应遵照有关规定管理使用 校舍、场地等，未经主管部门批准，不得改变其用途。”1982年 8月30日，福建省人民政府发出的《关于维护学校正当权益， 保障教师人身安全的布告》中指出： “对学校的房地产有纠纷 的，应在县级以上政府主办下协商解决，末解决之前，任何单位 和个人均不得强占。” 《福建省土地登记条例》第十二条规定： “有下列情形之一的，登记部门应当暂缓登记：……(二)土地 权属有争议，尚未解决的；……”在《中华人民共和国土地管 理法》中对如何解决土地纠纷也有明确规定，这些规定都应依 照执行。1989年泉州市人民政府裁定由区人民政府解决，但之 后，在未经当地人民政府调和和当地土地部门调解的情况下，市 土地部门就发给了林某国有土地使用权证，这非但没使纠纷平 息，反而使冲突更加激烈，还把市长告上了法庭。此事牵涉到历 史原因，应作深入细致的调查。 为了避免和减少土地纠纷的发生，必须强化土地的统一管 理，全社会都要重视土地登记，明确产权，这样才能有效地保护 土地使用者的合法权益。