土地使用证不合法，合同无效 [案情介绍] 1992年10月22日，北京市海淀区华力开发公司(以下简’ 称华力公司)与武汉汉华房地产开发建筑有限公司(以下简称 汉华公司)签订《商品房订购合同》，合同约定：华力公司购买； 汉华公司坐落在武汉市汉正街万安巷段的全框架结构的营业用 房，建筑面积901．74平方米，总价款人民币6382434，56兀；合 同签订后10日内支付购房总价款的40％，第二层盖板前付 20％，第四层盖板前付20％，房屋交付使用前3天，一次结算； 房款后交房。交房时间定于1993年12月30日前。合同签订时， 汉华公司、华力公司介绍了预售房屋的有关情况，并提供了阻 纸，图纸示明了所购房屋的位置及北大门的宽度。1993年1月 30日，双方又签订< 补充合同》，约定华力公司增购91．05平方 米的营业用房，价款计644437．71元。付款方式及交房时间与前 份合同相同。华力公司于1992年10月22日付款100万元，12 月30日付款150万元，1993年6月20日付款310万元。1994 年8月2日诉争房屋竣工验收。汉华公司多次催华力公司交付购 房尾款，办理交接房手续。华力公司以汉华公司所建房屋北大门 宽度及周围环境与其提供的图纸及介绍的情况不符为由，未予置 理。1995年1月15日，华力公司向湖北省高级人民法院提起诉 讼，请求确认合同无效。 该案讼争房屋所使用的土地系划拨所得，汉华公司至今未办 理土地出让手续，未交纳土地使用权出让金。汉华公司于1993 年11月23日领取武开管办字(1993)0008号有效期为1993年 11月23日至12月31日的“武汉市预售商品房许可证书”，于 1996年3月7日办理了武规建政(96)104号“建设工程规划 许可”，诉讼期间于1996年3月12日办理了有效期为两年的 (96)临字第027号国有土地使用权证，但该证注明“未经市土地 管理局批准，本宗的国有土地使用权不得转让、出租、抵押”。 湖北省高级人民法院审理认为：华力公司与汉华公司自愿协 商，签订购房合同，汉华公司在一审诉讼期间补办了该房屋的土 地使用权证等有关手续，符合有关法律、法规的规定，该购房合 同应认定为有效合同；华力公司付款、汉华公司交房均有违约行 为，应分别承担违约责任；汉华公司所交房屋通往汉正街的北门 宽度与签字合同时所附的图纸设计不符(且汉华公司认可未按 原北门宽度设计施工)，影响市场的客流量，参照有关违约责任 的规定，按交货款总额7026878元1％计算违约金，补给华力公 司。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一 百一十三条，参照《工矿产品购销合同条例》第三十五条的规 定，判决如下： (一)华力公司、汉华公司于1992年10月22日和1993年 1月30日签订的商品房订购合同及补充合同有效，双方应继续 履行； (二)华力公司付给汉华公司购房尾款人民币1726061．53 兀，延期付款违约金人民币483297．11元； (三)汉华公司付给华力公司延期3个月(竣工验收后通知 结算时止)交房的违约金人民币153720元； (四)汉华公司付给华力公司未按图纸设计交房的违约金人民币70268元； (五)驳回华力公司的其他诉讼请求。 当事人上诉请求与答辩理由： 华力公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉称：汉华 公司没有合法的建房、售房手续，采取欺骗手段与华力公司签订 售房合同，在一审诉讼期间补办的临时土地使用证亦是不合法 的，请求撤销一审判决，认定合同无效，退还购房款及利息。汉 华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求维 持原判。 [法律分析] 最高人民法院经审理认为：汉华公司建房所使用的土地系通 过划拨方式取得，未依法办理土地使用权出让手续，未交纳土地 使用权出让金。在一审期间补办的土地使用证不符合法律规定的 建设房屋所必须具备的使用土地的条件，汉华公司在与华力公司 签订商品房订购合同时，亦没有取得建房的合法手续。故汉华公 司与华力公司签订的商品房订购合同依法应认定无效，汉华公司 应当承担合同无效的民事责任。根据《中华人民共和国民法通 则》第六十一条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》第四十三条第一款、第四十四条、第四 十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一 款第(二)项的规定，最高人民法院于1997年1月3日以 (1996)民终字第68号民事判决书，判决如下： (一)撤销湖北省高级人民法院(1995)鄂民初字第24号 民事判决； (二)华力公司与汉华公司签订的《商品房订购合同》及 <补充合同》为无效； (三)本判决生效后30日内，汉华公司退还华力公司购房 款人民币560万元及利息(利息自每笔房款支付之日起至还款 之日止，按银行同期同类贷款利率计算)。 一审案件受理费53078元、反诉费8930元和二审案件受理 费53078元，均由汉华公司负担