10．合作建房引起纠纷 [案情介绍] 1992年7月18日，工业公司经广州市城市规划局批准征用 河南下渡村东南地段土地20203平方米兴建厂房。1994年12月 9日，工业公司和赤岗办事处共同向副市长写信，要求将上述土 地在保留7亩建轻电工厂的条件下，其余土地拟改变使用性质为 商品房、商业厂房，与全盛公司共同合作开发。同年12月19 日，全盛公司向赤岗办事处支付合作定金100万元，后赤岗办事 处将该定金退还全盛公司。同年12月30日，赤岗办事处与全盛 公司签订《合作开发商住楼协议书》，约定：合作开发地点位于 广州市海珠区下渡路东侧，征地面积20203平方米，拟兴建多栋 多层商住楼；赤岗办事处负责提供该建设用地，全盛公司负责建 设所需的资金和交纳包括土地有偿使用费等有关税费。全盛公司 将开发所得的利益中，提供3000万元给赤岗办事处建设轻电工 厂厂房，余下利益归全盛公司拥有。当日，全盛公司就同一地块 又与富港公司签订《合作开发商品住宅楼协议书》，约定：拟兴 建6栋多层住宅楼及2栋轻电工厂厂房，总建筑面积约5．5万平 方米与部分地下室(以规划局批准面积为准)；富港公司负责提 供全部建设用地，负责征地费用和清理建设用地内障碍物的一切 费用，达到地平路通的开工条件，负责处理建设用地周围各有关 单位与征地有关的一切遗留问题，负责缴纳所分得楼房面积的营 业税、交易税及销售所发生的税费，协助全盛公司办理各项开发 手续，解决施工中发生的问题及验收工作，派员协助监督工程进 度的管理等，富港公司自留部分土地建厂房的工程款及税费由其 自理。全盛公司主要负责项目的设计、立项、报建等一切与开发有关的工作，按协议要求筹措和支付全部建设的各项资金、国有 土地有偿出让金及交纳各项税费，负责施工管理工作并通过市有 关部门的竣工验收交付使用等；楼房建成后，先扣除公建配套和 住宅小区管理服务所需部分，余者物业按48：52(即富港公司占 48％，全盛公司占52％)分成。双方按垂直分配的原则分配房 屋，具体方位的分配待规划图纸审定后协商处理。临26米路段 的商铺，均按以上比例划分，一方占南边，一方占北边。富港公 司要在全盛公司办理完建设许可证和施工许可证之前，处理好与 土地使用有关的事项，全盛公司应在领取施工许可证或临时施工 许可证之日起，两个月内完成“三通一平”工作。计划在1995 年6月初从挖第一根桩起，整个工期为30个月除人力不可抗力 因素外。若到期没完成，全盛公司应将富港公司分得的房屋按当 时市场的中上售价一次性将房款付给富港公司。双方又约定，本 协议签订后，由富港公司委托全盛公司与赤岗办事处(即征地 方)签署全盛与赤岗双方合作协议书，并办理公证。公证后全 盛公司7天内即向富港公司付100万元履约定金，合同同时生 效。本协议是该项目开发建设的双方共同遵守的法律依据，任何 一方与其他单位签署的有关该项目的合同、协议条款与本协议条 款有抵触时，以本协议为准，其他合同、协议无效。同时富港公 司须持有赤岗办事处征地方的委托书，并委托全盛公司具体实施 开发事宜。双方还就其他事项进行了约定。 1995年7月21日，全盛公司取得前述20203平方米土地中 的13543平方米土地的《建设用地规划许可证》建设商住楼。 经全盛公司与富港公司共同申请，1996年9月10日，广州市国 土局以穗国土建用函字11996]第140号文复函全盛公司和富 港公司，将原核准工业公司使用的海珠区下渡村东南地段土地改 由全盛公司和富港公司共同使用，核准用地面积为13543平方 米。同年12月31日，全盛公司和富港公司共同与广州市国土局 签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，约定由广州市国土 局将海珠区下渡路东侧13543平方米的土地出让给全盛公司和富 港公司建设商住楼，土地出让金为1557．0513万元。1997年3 月10日，全盛公司和富港公司取得13543平方米土地的《建设 用地批准书》。当月全盛公司领取了雅景苑工程37289平方米的 《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》。同年5月8日， 全盛公司与富港公司又签订《》I、充协议》，约定：由于全盛公司 在开发建设期间增加了费用，富港公司同意在分得的48％物、业 中划出1100平方米住宅建筑面积给全盛公司。双方还约定了具 体的房屋分配方案等。1998年7月，富港公司以全盛公司拒付 售房款为由起诉至一审法院，请求判令全盛公司偿付售房款 27973784．46元及其利息损失，判令全盛公司完全履行合同，将 富港公司所有的房屋折价90311204元一次性偿付给富港公司并 赔偿相应的利息损失。 另查明：富港公司曾出具委托书，委托全盛公司代售富港公 司按双方合作合同约定应分得部分的房屋。全盛公司共代理富港 公司销售房屋123套(具体房号详见一审判决书附表)，房款总 额为36337925元。到1999年5月31日止，全盛公司实际收到 房款31880318．24元，转付给富港公司房款6132915元。双方在 一审法院审理期间协议：对全盛公司代理富港公司销售的123套 房屋应支付的各种费用一次性从全盛公司已收取的销售房款中扣 除(富港公司应支付的所得税款暂不扣除，但富港公司保证由 其支付)，全盛公司还应退还富港公司房款21450457．77元。再 查明：1999年1月28日，全盛公司和富港公司与广州市国土局 共同签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，约定因规划 调整后的总建筑面积为50847平方米，双方应补交国有土地使用 权出让金4037719元，同时约定了付款方式等。同年2月8日、 9日，全盛公司取得面积共46176平方米的雅景苑《商品房预售 许可证》。雅景苑A座工程于1996年10月16日开始施工，A 座、B座于1998年9月3日取得广州地区建设工程质量安全监督站颁发的《建设工程质量认定书》，C座房屋工程已基本竣 工，并通过初步验收。 一审法院认为，富港公司与全盛公司于1994年12月30日 签订的《合作开发商品住宅楼协议书》，是双方自愿签订的，是 双方的真实意思表示。协议书签订当时，富港公司虽未取得合作 用地使用权，但此后的1996年9月10日，广州市国土局复函同 意将原核准工业公司使用的海珠区下渡村东南地段土地改由富港 公司和全盛公司共同使用，且同年的12月31日和1999年1月； 28日广州市国土局还分别同双方共同签订了《广州市国有土地 使用权出让合同》和《广州市国有土地使用权出让补充合同》， 约定将合作地块中的13543平方米土地出让给富港公司和全盛公 司建设商住楼，并于1997年3月10日给双方颁发了《建设用地 批准书》，现合作房屋已全部建成，故双方签订的《合作开发商 品住宅楼协议书》应认定有效。合作房屋已经建成，全盛公司 应按协议书及《补充协议》的约定交付房屋给富港公司。全盛 公司于1996年10月16日开工建设合作房屋，A栋、B栋房屋 于1998年9月3日取得建设工程主管部门颁发的《建设工程质， 量认定书》，工期未超过协议书约定的30个月，C栋房屋虽至今 未取得《建设工程质量认定书》，但该房屋已全部建成，通过了 初步验收，且房屋未及时建成是由于双方同意扩大建设规模、变 更部分设计造成的，故不能认定全盛公司房屋逾期完工。富港公 司要求全盛公司承担房屋逾期完工的利息损失缺乏依据，不予支 持。富港公司委托全盛公司销售的123套属于富港公司应得份额 房屋，全盛公司应将售房款退还富港公司。考虑全盛公司从 1997年下半年开始长期占用富港公司数额不等的大量售房款， 至今未退清，全盛公司应支付其占用期间的相应利息给富港公 司。因全盛公司收取每笔售房款的时间不同，到1998年8月已 收取房款2100万元，此后数额不断增大，为方便计算，同时考 虑公平原则，全盛公司支付给富港公司的利息可从1998年5月 1日开始起算，本金按21450457．77元，利率按中国人民银行同 期同类贷款利率计至全盛公司还清房款给富港公司之日止。至于 全盛公司主张本案合建房屋关系仅在赤岗办事处和全盛公司之间 发生的问题，由于全盛公司除在其与赤岗办事处签订《合作开 发商住楼协议书》之前付给赤岗办事处100万元定金外，双方 此后再无其他合作，且赤岗办事处在1997年11月份将100万元 定金退还全盛公司，故赤岗办事处与全盛公司的《合作开发商 住楼协议书》实际上并未履行。本案真正执行的是全盛公司与 富港公司之间签订的《合作开发商品住宅楼协议书》。全盛公司 主张其与富港公司之间签订的协议书是名为合作建房实为土地中 介的虚假合同，由于广州市国土局将合作土地出让给全盛公司和 富港公司共同使用，富港公司亦实际参与了合建房屋的报建审批 和处理建设中的有关问题，富港公司承担的是合作一方的义务， 享受的是合作一方的权利，且全盛公司在房屋建设过程中也一直 在与富港公司联系、合作，双方之间的关系不具备中介的法律特 征，全盛公司主张富港公司是非法中介理由不能成立。据此判 决：一、富港公司和全盛公司于1994年12月30日和1997年5 月8日签订的《合作开发商品住宅楼协议书》及《补充协议》 有效；二、全盛公司应按照双方签订的< 补充协议》的约定将 富港公司应分得的房屋(已售出的123套除外)交付给富港公 司；二、全盛公司应退还富港公司售房款本金人民币 21450457，77元，并偿付该款利息(利息从1998年5月1日开 始，按中国人民银行同期同类贷款利率计至全盛公司还清款项之 日止)；四、上述二、三项全盛公司应交付的房屋和退还的款 项，应在判决发生法律效力之日起15日内交付给富港公司。案 件受理费630580元由富港公司负担130580元，全盛公司负担50 万元。诉讼保全费110520元由全盛公司负担。 全盛公司不服一审判决提起上诉称：富港公司在所谓合作建 房的“富全协议”中所承诺的提供土地使用权之义务，是通过“赤全协议’’间接由第三人向全盛公司部分履行，富港公司仅仅 是以中介方式非法倒买倒卖土地，富港公司没有履行房屋合建人 应直接提供土地使用权的法定义务，不应享有房屋合建人的权 利。故请求撤销一审判决，改判富港公司和全盛公司签订的 《合作开发商品住宅楼协议书》及《》l充协议》无效，驳回富港 公司一审的全部诉讼请求。富港公司辩称：双方发生的商品房合 作开发民事法律行为不仅得到广州市国土局的审批，而且已依法 办理土地使用权变更登记手续，广州市国土局的审批和变更登记 均是双方当事人共同申请办理的，富港公司并没有采取任何欺 诈、胁迫等违法行为。富港公司实际参与了整个开发工作，承担 了合作一方的义务。双方合作开发的商住楼不仅已经竣工建成， 而巳双方已根据合同约定权属进行实际分配，故请求二审法院驳 回亡诉，维持原判。赤岗办事处和工业公司均同意一审判决。 [法律分析l 全盛公司与富港公司签订的《合作开发商品住宅楼协议书》 及《补充协议》系双方真实意思表示，虽然双方签订协议时富 港公司尚未取得合作用地的土地使用权，但此后广州市国土局复 函同意将原核准工业公司使用的土地改由全盛公司与富港公司共 同使用，赤岗办事处和工业公司也无异议。全盛公司和富港公司 共同与广州市国土局签订了《广州市国有土地使用权出让合同》 及《广州市国有土地使用权出让补充合同》，并且取得了《建设 用地批准书》，现合作房屋全部建成，部分已经售出。一审法院 认定双方签订的《合作开发商品住宅楼协议书》及《补充协议》 有效是正确的，全盛公司上诉主张《合作开发商品住宅楼协议 书》及《补充协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。富 港公司根据其与全盛公司的协议约定，实际参与了合建房屋的报 建审批工作，实际参与处理了有关工程建设中的问题，在整个合 作开发的过程中，与全盛公司进行直接联系、合作的是富港公 司，并非赤岗办事处或工业公司。一审法院根据本案的实际情况 认定全盛公司与富港公司之间的关系不具备中介的法律特征亦是 正确的，全盛公司上诉主张富港公司的行为属于非法中介，富港 公司不享有合建人的权利不能成立。根据《中华人民共和国民 事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如 下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630580元由上诉人 全盛公司负担。