无使用权土地不得转让 [案情介绍] 1992年12月29日，X公司与Y公司签订《联合开发协议 书》，约定：Y公司受三亚市人民政府委托修建三亚市滨海大道 工程。为补偿修建滨海大道的工程费用，三亚市人民政府将该市 旧城5号小区的改造工程交给Y公司实施。为保证工程顺利进 行，采用招商融资的方式与x公司合作，合作的主要内容是： 1．x公司对Y公司承建的项目以先期垫资的形式投入，垫资金 额须能满足建设需要；2．Y公司愿在三亚市5号小区拆迁、平 整后，拿出48．82亩土地交由X公司按规划进行开发建设，上 述土地上建成的建筑物由X公司负责经营，利润由X公司取得； 3。Y公司拿出的48．82亩土地，以每亩180万元计，共计人民币 8787．6万元，Y公司以该款筑路、拆迁和交纳土地费；4．X公 司在经营其48．82亩土地范围内的建筑物时，Y公司应协助完成 房产证的申领工作。该协议还对x公司的付款时间、数额及 48．82亩土地的四至作了规定。签约后，X公司于1993年1月5 日至1994年8月16日，先后向Y公司支付人民币4682万元， 其中1993年1月5日付款200万元，1993年3月8日付款800万元．1993年4月1日付款500万元，1993年4月14日付款 800万元，1993年5月4日付款700万元，1993年6月8日付款 700万元，1993年6月22日付款700万元，1993年7月27日付 款150万元，1993年9月4日付款100万元，1994年4月29日 付款8万元，1994年8月12日付款5万元，1994年8月16日 付款19万元。Y公司于1993年初开始修建滨海大道，1994年3 月21日该道路经验收交付使用。1993年初，Y公司开始在三亚 市5号小区进行开发前的准备工作。同年3月9日，三亚市人民 政府以市府(1993)48号文通知5号小区的用地单位和个人， 政府拟将5号小区的74．85亩土地出让给Y公司改造建设。同年 11月6日，Y公司和三亚市城市规划局、三亚市拆迁安置办公 室，以市规拆亚联字(1993)101号文件向三亚市人民政府请 示，称5号小区改造工程的工程进展一年来，Y公司受政府委 托，会同市拆迁安置办公室已将前期的工作基本完成，但要求停 建和拆除违章建筑阻力较大，建议政府将违章楼宇限期拆除。 1994年3月2日，三亚市城市规划局向Y公司发放了旧城成片 改造5号地的建设用地规划许可证。1995年7月25日，三亚市 人民政府办公室以市府办(1995)75号文件通知各有关单位， 市政府原定统一改造的5号小区，1993年市政府将此地交由Y 公司改造建设，现粮食局提出收回自主改造。鉴于承担5号小区 改造建设的Y公司现无力进行开发，市政府原则同意将5号小 区用地交由三亚市粮食局进行开发，并收回Y公司对5号小区 的开发权，其原投资市政工程的资金可划地予以补偿。由于5号 小区的开发权被三亚市人民政府收回，1996年3月22日，市政 府召集三亚市城建局、拆迁办、国土局、规划局、人防办、Y公 司及X公司进行协调，讨论重新划地给Y公司并直接将地易名 给X公司等有关事宜。1996年4月4日，X公司向海南省高级 人民法院起诉，请求认定双方所签协议无效，判令Y公司返还 购地款49682万元人民币并支付同期利息。1997年7月3日，X 公司曾向一审法院表示同意Y公司以土地补偿已用于建设滨海 路和5号小区拆迁的费用，不足部分可以退款或其他方式予以补 偿，但该公司在同月15日又表示，鉴于滨海大道工程决算及相 关的动迁安置费用新增数额巨大，尚未得到三亚市人民政府的最 终确认，补偿地块也未能落实，该公司不再考虑以土地进行补偿 的调解方式。 另查明：Y公司于本案一审期间已在三亚市取得总面积为 22801．55平方米的国有土地使用权证和土地房屋产权证(其中 月川45号地块10240．61平方米；榕根9号地块10009．7平方 米；10—2号地块2251．87平方米)，总价款为人民币 17378243。97元。本院审理期间，Y公司又在三亚市取得总面积 为21506．488平方米的土地(其中：月川43—3号地块 10666．623平方米；4—1号地块4571．745平方米；榕根10—2 号地块6268．12平方米)，总价款为人民币16020004．04元。五 块土地使用权价款共计33406170．82元。一审法院审理认为：X 公司与Y公司签订的联合开发协议书，从内容上反映出双方确 立的是土地使用权转让关系(X公司通过代Y公司垫资修建滨 海路，以取得5号小区的48．82亩土地使用权)。双方在签订合 同时，Y公司尚未取得5号小区的合法用地手续，该协议违反了 国家土地管理的有关规定，为Y公司以后不能交付48．82亩土 地埋下了隐患，损害了X公司的利益；在1993年后，三亚市人 民政府虽下文同意将5号小区土地统一出让给Y公司开发，但 因在拆迁红线范围内尚有其他单位主张对5号小区土地享有使用 权，上述争议又未能得到及时解决，使得拆迁工作无法顺利进 行，造成5号小区土地被三亚市人民政府收回，Y公司对X公司 承诺交付5号小区48．82亩土地的义务无法履行，因此，应认定 该合同无效。造成合同无效的主要过错在Y公司。Y公司收取X 公司的人民币4682万元应予返还；鉴于X公司过去曾多次表示 愿意接受部分土地，以抵偿Y公司应返还的土地款，Y公司已按其意思办妥了3块土地的合法手续，故应直接判令Y公司直 接将3块土•地交付X公司，余款予以返还；X公司在明知Y公• 司尚未取得5号小区土地使用权的情况下，仍与其签订合同，对 造成联合开发协议无效亦负有一定过错责任。x公司诉请理由成 立，应予支持。Y公司虽反诉称双方签订的联合开发协议书有 效，要求追究x公司的违约责任，但因双方当事人均认可履行 的是1992年12月29日签订的联合开发协议书，故其反诉理由 不充分，一审法院不予支持。据此判决：1．X公司与Y公司签 定的联合开发协议书无效；2．Y公司自本判决生效后30日内返 还X公司人民币4682万元及利息的80％(自收款之日起至还款 之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计息)。X 公司自行承担20％的利息损失；3．Y公司于本判决生效后30日 内将三亚市河东区榕根开发小区2区9号地块(土地面积为 10009．07平方米)、三亚市榕根小区10—2号地块(土地面积为 2251．87平方米)、三亚市月川小区45号地块(面积为10240．61 平方米)土地使用权过户至X公司名下，总计作价为人民币 1730万元，以抵偿Y公司应返还X公司购地款的一部分，办 证所需费用按国家规定负担；4．驳回Y公司的反诉请求。一 审案件受理费人民币449390元由Y公司负担359512兀，X公 司负担89878元；反诉案件受理费人民币449390元由Y公司 负担。 Y公司不服一审判决，向本院上诉。请求撤销海南省高级人 民法院(1996)琼民初字第4号民事判决，认定双方当事人 1992年12月29日签订的《联合开发协议书》有效；判令X公 司承担违约责任。庭审后又提出，对于因情势变迁而导致的损失 应由双方共同承担。其主要理由是：第一， 《联合开发协议书》 明确了两个法律关系，一是Y公司受政府指令承建滨海大道， 三亚市人民政府为此将该市旧城5号小区的改造工程交由Y公 司进行，二是Y公司以招商融资的形式与X公司合作并达成协 议，Y公司利用X公司先期垫资，完成滨海大道的建设、小区 搬迁和向国土局交纳土地费。在5号小区拆迁平整后，拿出 48．82亩土地交由X公司按规划开发，形成的建筑物由X公司负 责经营并获得利润。该协议不违反法律，应认定有效；第二，X 公司签订合同时，对Y公司土地使用权的状况是十分清楚的， 因而《联合开发协议书》是其真实意思表示；第三，海南省鼓 励各开发公司在开发项目中采取先招商、联营、转让合作等方 式，待项目完成后再到土地局办理有关用地手续的做法；第四， 本案的性质是联合开发合同纠纷，而不是土地使用权转让纠纷。 Y公司不是三亚市5号小区的土地使用权人，也没有转让5号小 区的土地使用权。《联合开发协议书》中有关土地使用权和开发 建设权的规定都是协议履行的结果和目的而不是前提。Y公司愿 以一、二审期间所取得的土地使用权折价返还X公司部分款项。 x公司答辩请求维持原判。 [法律分析] 双方当事人所签订的《联合开发协议书》名为联合开发， 但约定Y公司以每亩180万元人民币，共计8787．8万元的总价 拿出三亚市5号小区的48．82亩土地交由X公司开发，该地上的 建筑物由x公司经营，利润由x公司独自获得。虽然x公司为 Y公司垫付修建滨海大道及开发5号小区的前期’费用为其取得 48．82亩土地使用权的条件，但协议中上述关于转让土地使用权 的亩数、单价、总价和四至的约定表明，协议的性质不是联合开 发，而是土地使用权转让。鉴于该协议签订于《中华人民共和 国城市房地产管理法》实施之前，故应以国家当时有关土地管 理的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产法施行前房 地产开发经营案件若干问题的解答》为依据衡量其合法性。本 案双方当事人签订《联合开发协议书》时，Y公司既未与三亚 市人民政府签订土地使用权出让合同、交纳土地出让金而实际取得三亚市5号小区的土地使用权，也没有得到三亚市土地管理部 门的批准，就以每亩180万元的价款向X公司转让土地使用权， 违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例》 第四条的规定，而且在本案一审期间也没有补办土地出让手续， 故应认定该协议无效。Y公司将自己没有取得使用权的国有土地 有偿转让给x公司，是导致《联合开发协议书》无效的主要原 因，对此，Y公司应负主要责任。Y公司应返还从X公司取得的 4286万元人民币。X公司明知Y公司尚未取得土地使用权却与 其签订协议，对协议无效也应承担一定责任。一审判决认定事实 清楚、适用法律正确。Y公司上诉请求认定双方当事人签订的 《联合开发协议书》有效并追究X公司的违约责任，缺少事实和 法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城镇国有土 地使用权出让转让条例》第四条、最高人民法院《关于审理房 地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七 条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币449390元，由Y公司负担。