建房用地须经政府审批 [案情介绍] H市商业局局长马某在市内有一套豪华住宅，很想再有一处 乡间别墅。其父母是N县的农民，在望山村的小山坡上有五间 祖传砖木结构的瓦房。房屋坐西朝东，冬冷夏热。马某想将父母 的房屋拆掉，另择理想之地建造别墅，一是让父母幸福地安度晚 年，二是让自己有个避暑之地。马某的堂弟获悉马某要拆房，忙 来劝阻，请求马某将这五间瓦房卖给他做竹器加工厂(因为马 某堂弟多次申请地皮建厂房均未获批准)。马某将五间瓦房卖给： 了堂弟，随后以其父母的名义向所在组、村、乡申请建房用宅基 地。乡村干部就此问题意见存在分歧。后马某通过软硬兼施的办 法，使乡村干部口头同意给予3．5分宅基地，但未履行任何书面 审批手续。马某觉得这点地皮只够建两间房，无法建天井和花 园，于是向其宅基地邻近的两位村民购买了承包责任田近一亩， 盖起了两面环水一面傍山的花园、天井齐全的三层楼的小别墅。 对于马某买地营建小别墅，老百姓愤愤不平，纷纷写信举 报。N县土地管理局经过调查作出了[90]第21号“土地违法 案件处罚决定书”，令马某及其父母拆除在非法占用的土地上所 建之房屋。马某不服，向N县人民法院起诉。N县人民法院公 开审理马某诉土地管理局土地行政处罚一案，当庭作出了维持N 县土地管理局[90]第21号“土地违法案件处罚决定书”的判 决，责令马某及其父母拆除在非法占用的土地上所建之房屋，清 除杂物，退出非法占用的土地。 [法律分析] 建房用地未经政府审批是指个人或企业建房用地未依照 《土地管理法》规定，经有批准权的政府批准，以致引起严重后 果的行为。依照《土地管理法》 (1999年修改)的规定，土地 分为农业用地、建设用地和备用地，政府将分类严格管理和从严 审批建设用地。通常违法占用土地建房的情形有下列几种： (1)未经任何政府批准， 自行在自己的责任田或宅基地上 或村内空闲地上建房，这是违法的，应经法律规定的部门批准才 能使用。 (2)从无权批准的部门取得了批准，或未取得有最终批准 权的部门批准。如仅取得国土局同意，或按土地管理法规定， 应报经省政府批准，但建房者仅报经县政府或地区级的市政府 批准，这样仍属非法占用土地，建在土地上的房屋就是违章 建筑。 (3)本应报经几个部门批准，但仅报经其中的一个或几个 而非全部部门批准。如仅报经政府批准用地，但未报经城市规划 局同意，这样仍属违章建筑。我国对违章建筑的处罚是非常严厉的，通常包括责令建房者拆除、政府强行拆除、政府无偿没收房 屋以及罚款等，严重的将触犯《刑法》，承担刑事责任。 总之，任何建房用地都应报经法律规定的主管部门批准，必 要时应向律师等法律专业工作者咨询。N县土地管理局和人民法 院对本案的处理是合理合法的。 本案中，马某的行为至少有以下几个方面违反了《中华人民 共和国土地管理法》 (1986年6月25日第六届全国人民代表大会 常务委员会第十六次会议通过，1988年12月29日第七届全国人 民代表大会常务委员会第五次会议修正公布)的有关规定： (1)买卖土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第 二条的规定。我国是社会主义国家，土地的所有权属于全民或者 集体。法律禁止任何单位和个人侵占、买卖或者以其他方式非法 转让土地的行为。我国土地法虽然规定了国有土地和集体所有的 土地的使用权可以依法转让，但在目前，国家只是依法实行国有 土地有偿使用制度，而对于村民使用本村集体所有的土地，包括 使用宅基地、自留地或自留山，还没有实行有偿使用制度。本案 中，马某为了营建别墅，竟偷偷地与村民私下交易，买卖土地， 这是严重的违法行为。 (2)建住宅使用土地未经批准，违反丁《中华人民共和国 土地管理法》第三十八条的有关规定。该条规定：“农村居民建 住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡 级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、 村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建 住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出 卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”可见，我国的 土地管理法要求农村居民建住宅，要尽量使用原有宅基地和村 内空闲地，这是从珍惜每一寸耕地的基本国策考虑的。实行这 样一条基本国策，在我们这样一个人多地少的国度是十分必要 的。按理说，如果马某的父母要移动一下居住地的话，充其量 只能用原有宅基地换一下，并要经过有关部门批准，但马某的 父母在出卖了原有住房后，再申请宅基地则是法律所不允许 的。至于马某在没有履行任何建房审批手续的情况下，就随便 占用耕地建房，则是严重违法的。人民法院和土地管理局对马 某及其父母依照《土地管理法》第四十五条的规定予以处罚， 是完全正确的。