3.土地使用权归哪75所有 [案情介绍] 上诉人X集团股份有限公司(以下简称X公司)与被上诉 人深圳Y集团有限公司(以下简称Y公司)土地使用权转让合 同纠纷一案，因不服广东省高级人民法院(1998)粤法民初字 第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开 庭审理了本案，现已审理终结。 经审理查明：1992年12月12日，X公司与Y公司签订《Z 港投资合同书》(以下简称《投资合同书》)约定：x公司投资 3亿元人民币建设z港卫星城，该项目由Y公司包干建设。Y公司提供卫星城内15区、20B区商品住宅楼用地32万平方米给X 公司作为投资补偿。双方还约定：任何一方不按时全面履行合同 即为违约，违约方除向守约方支付1000万元外，还需根据情况 向守约方支付滞纳金并继续执行本合同。滞纳金的计算方法是： X公司不能按时投资给Y公司，按未投资额计算，每日计罚万 分之五的滞纳金给Y公司；Y公司不能按时交付补偿用地给X 公司，按未交付用地每平方米937元计算，每日计罚万分之五的 滞纳金给x公司。违约方违约时间超过两个月时，守约方除有 权按本合同及法律规定追究违约责任外，并有权决定终止执行本 合同。双方还就X公司付款的期限、Y公司交付补偿用地的条 件、执行本合同发生争议解决的方式、合同生效条件等事宜进行 了约定。该《投资合同书》签订后，X公司自1993年1月到 1994年1月先后8次支付Y公司投资款人民币1．85亿元，有部 分款项逾期支付，Y公司亦未依约定的条件和期限交付补偿用地 给X公司。1994年12月23日，双方签订《土地使用权转让合 同》约定：X公司将位于Z港后方基地15区7万平方米土地使 用权转让给Y公司，双方还约定了地价款、付款和交地期限。 该《土地使用权转让合同》签订后，双方均认为不是其真实意 思表示，未实际履行，且x公司也不具有该地块的土地使用权。 次日，双方签订《z港投资合同书补充协议》(以下简称《合同 书补充协议》)约定：(一)x公司对Z港投资由3亿元人民币 变更为1．85亿元；(二)Y公司对X公司的补偿用地，由32万 平方米变更为25万平方米；(三)Y公司再补偿1万元人民币约 束x公司，此款在补充协议签订后3日内支付；(四)除本补充 协议变更的内容按补充协议的规定执行外，原《投资合同书》 的其他各项规定不变，双方仍遵照执行。该《合同书补充协议》 签订后，Y公司依约向X公司支付了1万元补偿费。同年12月 26日，双方签订《》L充条款》约定：双方于1994年12月23日 签订《土地使用权转让合同》后，经再三协商，于1994年12 月24日改签为《合同书补充协议》，双方一致同意该《合同书 补充协议》是有效协议，今后若一方违背该《合同书补充协议》 而引起的法律和税费问题，由违约方负完全责任。本《补充条 款》属于《合同书补充协议》的一部分，双方盖章后生效。 1995年12月15日，Y公司将15区1号地块《房地产证》 (面 积65956．2平方米)及15区2号地块《房地产证》用于银行抵 押贷款。1996年10月8日，双方又签订《》L充协议》约定：X 公司对Z港后方建设投资额调整后为人民币1．85亿元，此款已 全部付清。作为补偿用地，Y公司已于1995年12月15日为X 公司办理了15区1号、2号土地使用权证书。该公司应在1997 年2月28日前完成16区仓储用地(面积90740．02平方米)“三 通一平”，并办理完毕X公司名下土地使用权证书；该公司应在 1997年6月30日前办理完毕20B区别墅用地(面积35000平方 米)X公司名下土地使用权证书，并于1998年12月30日前完 成“三通” (通水、通电、通路)；该公司应在1997年2月28 日前完成15区1号地块拆迁平整，于1997年6月30日前完成 15区2号地块中违章建筑拆迁、旧村改造。双方移交验收用地 面积时，按多退少补的原则处理。本《》L充协议》经签字生效 后，双方均不再追究在已履行合同、协议过程中的违约责任。如 有新的违约，应按原合同规定承担违约责任。同年10月18日， Y公司申办16区土地使用权转让手续。深圳市规划国土局拟在 该区安置中澳冷冻仓库有限公司(以下简称中澳公司)，Y公司 通知了X公司。X公司以《承诺书》的形式致函Y公司：中澳 公司必须在1997年10月31日前签订《土地转让合同》及Y公 司必须在《土地使用权转让合同》签订后5日内与X公司签订 《退地协议》等前提条件下，X公司同意将16区土地使用权转 让给中澳公司。同年10月20日，Y公司致函X公司：15区1 号地块已具备交付条件，请求放宽15区2号地块拆迁期限，16 区土地变现不是Y公司单方可以控制的，请X公司尽快派员协商落实20B区地块坐标。同年10月25日，X公司函告Y公司： X公司所拥有的16区仓储用地仍维持由Y公司全部转让，转让 合同可签订两份，最迟应在1998年1月10日前签订，否则，X 公司决定取消该项转让，请Y公司最迟在1998年2月10日前办 妥16区仓储用地的《土地使用权证》及用地红线图等有效法律 文件给X公司。1998年1月13日，X公司鉴于Y公司未能在 1998年1月10日前签订16区土地转让合同，致函Y公司：取 消该项转让，Y公司最迟在1998年2月10日前办妥该区土地使 用权证书给X公司。同年2月26日，中澳公司致函深圳市规划 国土局，声称该公司不能在1998年2月28日前签订16区土地 使用权转让合同。次日，X公司致函Y公司：终止双方所签订 的《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及〈补充 协议》，并于同年3月31日以双方所签合同期限届满，Y公司未 依约履行义务为由提起诉讼，请求依法判令解除双方所签合同、 协议，由Y公司退还其投资款人民币1．85亿元及利息，并依据 《投资合同书》的约定支付违约金和滞纳金，承担本案全部诉 讼费用。 另查明：根据深圳市人民政府(1988)389号《关于Z港建 设的若干规定》、深圳市常委会(1992)19号《会议纪要》及 深圳市人民政府(1993)78号《关于授予Z港建设指挥部管理 职能的通知》等相关规定，Z港的建设开发，由Z港建设指挥部 统一规划、统一建设、统一经营、统一管理。Y公司和z港建设 指挥部实行“一套班子、两块牌子”，拥有Z港区及后方腹地经 深圳市规划国土局审批后的土地使用权。Z港建设指挥部有权签 署关于Z港区及后方腹地土地使用权转让合同，报深圳市规划 国土局办理手续。X公司与Y公司签订的《投资合同书》已经Z 港建设指挥部及深圳市规划国土局批准，并缴纳了土地出让金。 还查明：依据双方1996年10月8日签订《补充协议》的约 定，Y公司应于1997年2月28日前完成15区1号地块拆迁平 整，该公司通知X公司移交该地块的时间为1997年10月20日； Y公司应于1997年6月30日前完成15区2号地块违章建筑拆 迁交付X公司，于1997年2月28日前完成16区地块“三通一 平”并办理完毕x公司名下土地使用权证书，该公司未在约定 的期限内完成，在X公司1998年1月13日通知Y公司最迟在 1998年2月10日前办妥16区地块土地使用权及用地红线图等有 效法律文件之后，Y公司还未履行；Y公司应于1997年6月30 日前办理完毕20B区X公司名下土地使用权证，于1998年12 月30日前完成该地块“三通”，该公司均未依约履行。在双方 签订的《投资合同书》、 《合同书补充协议》、 《补充条款》及 《补充协议》中，均未约定X公司确定20B区地块坐标的义务。 15区2号地块《房地产证》已于1998年5月抵押期满，由X公 司取回，15区1号地块《房地产证》仍由X公司用于银行抵押 贷款。 一审法院审理认为：双方当事人签订的《投资合同书》属 于土地使用权转让性质。Z港建设指挥部享有转让Z港指定区域 内的土地使用权资格，并在该《投资合同书》上盖章确认。《投 资合同书》、《合同书补充协议》、〈补充条款》及《补充协议》 均是其真实意思表示，内容合法，应认定有效。双方当事人签订 的《土地使用权转让合同》，非其真实意思表．示，内容违法，应 认定无效。双方当事人签订的《补充协议》生效始，有新的违 约应承担违约责任的约定，予以确认。Y公司未依合同约定向X 公司移交15区地块，未能办理16区地块土地使用权及移交土 地，均构成违约，应承担违约责任。X公司已取得15区两地块 《房地产证》，并用于银行抵押贷款，应视为该公司已实际利用， 该区除部分建筑物未拆除，其他均已具备移交条件，x公司请求 解除已部分履行的合同于法无据，不予支持。Y公司未在合同约 定的期限内为X公司办理16区地块土地使用权证并移交土地， 与政府规划处理中澳公司事件有关。鉴于深圳市规划调整的客观情况，X公司提出最迟在1998年2月10日前办理该地块土地使 用权证并移交土地，Y公司仍未履行，X公司请求解除该地块的 转让，符合法律规定，应予支持，Y公司还应承担违约责任。双 方当事人未明确约定20B区地块的具体位置，在合同履行中产 生矛盾，双方均有责任，合同约定该地块移交时间未到，在该期 限内履行交地义务可实现，x公司有义务配合，为此，该公司请 求解除20B区土地转让，理由不成立，应予以驳回。X公司所付 投资款扣除已履行和应履行部分后，多出部分应由Y公司退还， 并应支付占用此款期间的利息。据此判决：一、双方签订的 《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及〈补充协 议》有效，《土地使用权转让合同》无效；二、Y公司应在本判 决发生法律效力之日起30日内将15区地块按合同约定的条件移 交X公司，并支付该地块迟延交付的滞纳金。其中1号地块交 地滞纳金自1997年3月1日至1997年10月20日，2号地块交 地滞纳金自1997年7月1日起至本判决发生法律效力后30日 止，16区地块交地滞纳金自1998年2月11日至1998年3月31 日，均按每平方米937元，每日万分之五计算；三、终止履行双 方在《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及肿L 充协议》中就16区土地约定的条款；四、Y公司应在1998年 12月30日前为X公司办理20B区土地使用权证书，并按合同约 定的条件移交X公司，x公司应与Y公司协商明确所需土地位 置并提交办理土地使用权的相关文件；五、Y公司应在本判决发 生法律效力之日起6个月内返还人民币72637512元及其同期同 类银行贷款利息(自款到之日起至付清之日止)给付X公司； 六、Y公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金1000万元 人民币给X公司；七、上述第二项判决中交地义务到期未履行 的应依约定的滞纳金标准，按该地块约定的价格双倍计付迟延履 行期间的迟延履行金。上述其他判项中应给付的款项如到期未履 行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定 执行。案件受理费828549元，由X公司负担127984元， 公司负担548565元。 X公司、Y公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。X 公司称：Y公司未依双方1996年10月8日签订《补充协议》约 定的期限拆除15区2号地块违章建筑，亦未依《补充协议》约 定的期限和条件向其交付20B区土地使用权证及土地；Y公司迟 延交地应支付的滞纳金时间均应计算至本判决生效之日止。为 此，请求二审法院依法改判解除双方在《投资合同书》、 《合同 书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中就15区2号地 块、20B区地块约定的条款，重新计算滞纳金。Y公司称：15区 2号地块未依约完成拆迁，是政府对违章建筑拆迁不力，属于不 可抗力；20B区未依约交付及办理土地使用权证书，是X公司不 提供坐标所致，且该地块约定的交地期限未到。因此，X公司请 求解除15区2号地块及20B区地块的主张不成立。该公司已依 约定的期限完成了15区1号地块拆迁平整，X公司已将15区 《房地产证》用于银行抵押贷款，16区地块未依约交付及办理土 地使用权证，是政府安置中澳公司所致，非该公司过错，一审法 院判决其支付X公司15区、16区地块滞纳金及16区地块的本 金利息无依据。为此，请求二审法院依法予以改判。 二审期间，X公司、Y公司分别来函称：双方．1992年12月 24日签订《合同书补充协议》约定：x公司对Z港的投资由人 民币3亿元变更为1．85亿元，Y公司补偿X公司的用地，由32 万平方米变更为25万平方米，因此，每平方米单价由《投资合 同书》约定的937元变更为762．61元，一审法院判决均按937 元计算滞纳金及地价款，认定事实错误。按每平方米单价 762．61元计算，16区的地价款应为69199246．65元，一审法院 判决第五项计算的72637512元数额错误，应予纠正。对此，双 方无异议。依据x公司财产保全申请，深圳市投资管理公司作 为X公司担保人向本院出具了《诉讼财产保全担保书》及该公司《资产负债表》，明确了为x公司与Y公司土地使用权转让合 同纠纷一案的担保范围和数额。担保意思表示真实，资产信誉能 力可信，符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。 诉讼期间，Y公司已将16区地块转让案外人美国飞驰公司。 [法律分析] 双方当事人签订的《投资合同书》，是以X公司出资，Y公 司提供补偿土地的形式进行的土地开发，其实质是土地使用权转 让。依据深圳市人民政府颁布实施的有关规定，z港建设指挥部 与Y公司实行“一套班子、两块牌子”，拥有Z港区及后方腹地 经深圳市规划国土局审批后的土地使用权，Z港建设指挥部有权 签署关于Z港区及后方腹地土地使用权转让合同。双方当事人 签订的《投资合同书》，意思表示真实一致，已经z港建设指挥 部签字盖章，获得了深圳市规划国土局的批准。双方当事人签订 的《土地使用权转让合同》，X公司非该转让土地的使用权人。 因此，一审法院认定《投资合同书》及相关的《合同书补充协 议》、《补充条款》〈情况，X公司提出最迟在1998年2月10日前办理该地块土地使 用权证并移交土地，Y公司仍未履行，X公司请求解除该地块的 转让，符合法律规定，应予支持，Y公司还应承担违约责任。双 方当事人未明确约定20B区地块的具体位置，在合同履行中产 生矛盾，双方均有责任，合同约定该地块移交时间未到，在该期 限内履行交地义务可实现，x公司有义务配合，为此，该公司请 求解除20B区土地转让，理由不成立，应予以驳回。X公司所付 投资款扣除已履行和应履行部分后，多出部分应由Y公司退还， 并应支付占用此款期间的利息。据此判决：一、双方签订的 《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及〈补充协 议》有效，《土地使用权转让合同》无效；二、Y公司应在本判 决发生法律效力之日起30日内将15区地块按合同约定的条件移 交X公司，并支付该地块迟延交付的滞纳金。其中1号地块交 地滞纳金自1997年3月1日至1997年10月20日，2号地块交 地滞纳金自1997年7月1日起至本判决发生法律效力后30日 止，16区地块交地滞纳金自1998年2月11日至1998年3月31 日，均按每平方米937元，每日万分之五计算；三、终止履行双 方在《投资合同书》、《合同书补充协议》、《补充条款》及肿L 充协议》中就16区土地约定的条款；四、Y公司应在1998年 12月30日前为X公司办理20B区土地使用权证书，并按合同约 定的条件移交X公司，x公司应与Y公司协商明确所需土地位 置并提交办理土地使用权的相关文件；五、Y公司应在本判决发 生法律效力之日起6个月内返还人民币72637512元及其同期同 类银行贷款利息(自款到之日起至付清之日止)给付X公司； 六、Y公司应在本判决生效之日起10日内支付违约金1000万元 人民币给X公司；七、上述第二项判决中交地义务到期未履行 的应依约定的滞纳金标准，按该地块约定的价格双倍计付迟延履 行期间的迟延履行金。上述其他判项中应给付的款项如到期未履 行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定 执行。案件受理费828549元，由X公司负担127984元， 公司负担548565元。 X公司、Y公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。X 公司称：Y公司未依双方1996年10月8日签订《补充协议》约 定的期限拆除15区2号地块违章建筑，亦未依《补充协议》约 定的期限和条件向其交付20B区土地使用权证及土地；Y公司迟 延交地应支付的滞纳金时间均应计算至本判决生效之日止。为 此，请求二审法院依法改判解除双方在《投资合同书》、 《合同 书补充协议》、《补充条款》及《补充协议》中就15区2号地 块、20B区地块约定的条款，重新计算滞纳金。Y公司称：15区 2号地块未依约完成拆迁，是政府对违章建筑拆迁不力，属于不 可抗力；20B区未依约交付及办理土地使用权证书，是X公司不 提供坐标所致，且该地块约定的交地期限未到。因此，X公司请 求解除15区2号地块及20B区地块的主张不成立。该公司已依 约定的期限完成了15区1号地块拆迁平整，X公司已将15区 《房地产证》用于银行抵押贷款，16区地块未依约交付及办理土 地使用权证，是政府安置中澳公司所致，非该公司过错，一审法 院判决其支付X公司15区、16区地块滞纳金及16区地块的本 金利息无依据。为此，请求二审法院依法予以改判。 二审期间，X公司、Y公司分别来函称：双方．1992年12月 24日签订《合同书补充协议》约定：x公司对Z港的投资由人 民币3亿元变更为1．85亿元，Y公司补偿X公司的用地，由32 万平方米变更为25万平方米，因此，每平方米单价由《投资合 同书》约定的937元变更为762．61元，一审法院判决均按937 元计算滞纳金及地价款，认定事实错误。按每平方米单价 762．61元计算，16区的地价款应为69199246．65元，一审法院 判决第五项计算的72637512元数额错误，应予纠正。对此，双 方无异议。依据x公司财产保全申请，深圳市投资管理公司作 为X公司担保人向本院出具了《诉讼财产保全担保书》〈补充协议》合法有效， 《土地使用权转 让合同》无效，适用法律正确，应予维持。Y公司已为X公司 办理了15区《房地产证》，该区土地使用权已经转移至X公司 名下，且该公司已将该《房地产证》用于银行抵押贷款，故该 公司以Y公司未依约拆除违章建筑，未依约交付土地，违反合 同约定为由，请求解除该区2号地块的转让行为，缺乏法律依 据，一审法院判决双方继续履行《投资合同书》、 《合同书补充 协议》、〈补充条款》及《补充协议》中15区地块约定的条款， 适用法律正确，应予维持。依据双方签订的〈补充协议》约定， Y公司应当于1997年2月28日前向X公司移交15区1号地块， 实际移交的时间是同年10月20日，到该公司致函X公司1号地 块已具备移交条件，其迟延交付的违约事实应当确认。Y公司作 为15区地块拆迁义务人，应当预见履行拆迁义务的风险，该公 司以政府对违章建筑拆迁不力，属于不可抗力，不应当承担违约 责任的理由不足，不予采信。一审法院判决Y公司在本判决发 生法律效力之日起30日内将15区地块按合同约定的条件移交X 公司，并支付迟延交地的滞纳金，并无不当，应予以维持。鉴于 深圳市政府在16区安置中澳公司的事实，X公司提出Y公司最 迟在1998年2月10日前办妥该区土地使用权证书及用地红线图 等有效法律文件，对此，Y公司未提出异议，应当认定变更了 《补充协议》约定的1997年2月28日前交付期限。在双方认可 的1998年2月10日交付的期限，Y公司未履行，为此，一审法 院判决解除16区地块，由Y公司支付迟延交地的滞纳金依据充 分，应予以维持。双方签订的《投资合同书》、 《合同书补充协 议》、 《补充条款》及〈补充协议》条款，未约定x公司确定 20B区地块坐标的义务，该地块尚未实现合同约定的通水、通 电、通路，不具备移交条件，Y公司已构成违约。依据双方签订 的《投资合同书》约定的违约条款，X公司请求解除20B区地 块的主张成立，应予支持。因X公司起诉时双方约定的交付该 土地期限未到，故对X公司请求Y公司支付迟延交地滞纳金的 主张不予支持。双方在《投资合同书》中约定的“任何一方不 按时全面履行合同即视为违约，违约方除向守约方支付1000 万元违约金外还需根据情况向守约方支付滞纳金并执行本合 同”条款应当继续履行，Y公司应当支付X公司违约金1000 万元。导致双方签订的《投资合同书》、《合同书补充协议》、 〈补充条款》及〈补充协议》部分条款不能继续履行，Y公 司应负违约的民事责任，因此该公司应当支付15区及16区 迟延交地的滞纳金。双方重新计算的每平方米用地为762．61 兀及16区地价款应为69199246．65元正确，本院予以确认。 X公司所付投资款1．85亿元，扣除已履行和应当履行部分， 余款应当由Y公司予以返还，并支付占用此款期间的法定利 息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第 一款第(三)项之规定，判决如下： 一、维持广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号 民事判决第一、三、六、七项； 二、维持广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号 民事判决第二项中“Y公司应在本判决发生法律效力之日起30 日内将第15区土地按合同约定条件移交给X公司，并支付该 地块迟延交地滞纳金”及“1号地块交地滞纳金自1997年3 月1日起至1997年10月20日止，2号地块交地滞纳金自1997 年7月1日起至本判决发生法律效力后30日止，16区地块交 地滞纳金自1998年2月11日起至1998年3月31日止，每日 万分之五计算”之条款，变更该项每平方米用地单价为 762．61元； 三、变更广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号 民事判决第四项为：解除双方在《投资合同书》、 《合同书补充 协议》、 《补充条款》及《补充协议》中20B区地块约定的条 款。Y公司应于本决定发生法律效力之日起6个月内返还X公司 该区地价款人民币26691350．00元及中国人民银行同期同类贷款 利息(自收到款项之日起至付清之日止)； 四、变更广东省高级人民法院(1998)粤法民初字第3号 民事判决第五项为：Y公司应于本判决发生法律效力之日起6个 月内返还X公司16区地价款69199246．65元及中国人民银行同 期同类贷款利息(自收到款项之日起至付清之日止)。