名为合作实为买卖，这种协议没效力 [案情介绍] 浙江中南经济发展公司向法院状告新兴(北京)工程建 筑房地产开发公司：我公司与新兴公司签订名为合作实为买 卖的合同后，我公司投资4976万元建成楼，新兴公司却将楼 卖予他人。中南公司要求新兴公司返还资本金余额1676万元 及售楼利润3400万元并付违约金1560万元。经法院审理查 明，双方争议的土地使用权属于北京市商业储运公司。1993年 6月，储运公司与中房渤海房地产公司签订协议，由储运公司 出地、中房渤海公司出资合作开发综合楼，建成后五五分成。 1994年3月，中房渤海公司与新兴公司签订联合开发综合楼合 同，约定： 双方联合开发，中房渤海公司负责各种报批手续，新兴公司 以5500元／平方米支付工程包干费，即对该楼享有永久使用权。 同年4月，新兴公司又与浙江中南公司签约，新兴公司以5500 元／平方米将综合楼项目转让给中南公司，中南公司承担新兴公 司项目转让费120万元。在储运公司、中房渤海公司与新兴公司 又签约确定楼字立项由新兴公司办理后，新兴公司交纳地价款 1812．3万元，与房地产管理局签下《土地使用权出让合同》。而 在另一份合同补充协议中约定，由于中南公司在投资3430万元 后无投资能力，双方的综合楼合作合同终止。1996年4月，综 合楼转让给中国铁路对外服务公司，转让金1．1亿余元。法院认 为，新兴公司在未取得综合楼项目所有权时与中南公司签订名为 合作、实为买卖的项目有偿转让合同，不符合法律规定，合同无 效。2000年5月，市高院终审判决，由新兴公司承担合同无效 之责，除已返还中南公司投资款3300万元之外，退还余款917 万元(由余款1330万元减去因另案已执行的413万元)，并按 银行贷款利率支付利息。 [法律分析] 近几年来，随着国家土地使用制度和城镇住房制度改革的逐 步深入，土地使用权有偿出让、转让和住房商品化制度的基本形 成，房地产市场逐步发育成熟，法院受理的房地产案件也日益增 多。这些房地产案件涉及房屋确权、买卖、租赁、代管、互易、 拆迁、侵权以及土地的开发、合作建设等各个方面。北京法院在 审理房地产纠纷案件时，按照法律和政策，严格依照法定程序， 查明事实，制裁违法行为，保护当事人的合法权益。通过对土地 使用权的审查，通过审理案件，遏制非法占用土地，保障国家对 土地市场的管理；对房地产合同纠纷案件，依据诚实信用原则， 保护平等交易，制裁欺诈；审理房屋合建、合作开发纠纷，注意 严格审查合同，对涉及房地产管理法施行前的房地产开发、经营 案件，做到既要适用有关法律规定和司法解释，又不要脱离当时 当地的具体情况，从而保护真正投资者的利益。