房产行政诉讼 康水钧不服厦门市土地房产管理局房屋拆迁裁决案 [问题提示] 在拆迁安置过程中，对未持有房屋所有权证的房屋应如何 认定及处理7 [案情] 原告：康水钧，男，1945年12月24日出生。 被告：厦门市土地房产管理局。 法定代表人：郑振生，局长。 第三人：厦门中新房地产开发公司。 法定代表人：刘伟济，总经理。 被诉具体行政行为：厦门市土地房产管理局于1999年9月 27日做出厦土房(1999)047号房屋拆迁裁决，认定位于鼓浪屿 龙头路116号房屋系康水钧的私有房屋，建筑面积为87．57平方 米，该房屋已被列为“龙头商院”建设用地，应予拆除。根据 (厦门市城市房屋拆迁管理规定)裁决，康水钧原房屋建筑面积 87．57平方米，实际安置二房一厅两套，建筑面积135．84平方 米，安置地点在“文屏山庄”183号之一502室、602室。限康 水钧在接到裁决书7日内搬迁完毕，并将原房腾空交付拆迁。 原告诉称：其房屋所在地点为鼓浪屿最繁华的商业街，该劂 屋原为智达旅社，属商业用途，应按营业性用房进行安置；其有 权要求就地安置；且该房屋实际建筑面积为120平方米，厦门市 土地房产管理局的认定有误，请求撤销厦土房<1999 )047号房 屋拆迁补偿安置裁决。 被告辩称：首先，康水钧购置龙头路116号房屋后，实际用 途为住宅，且康水钧不能提供营业执照，其要求按营业性用房进 行安置没有事实与法律依据；其次，根据法规规定，该房屋拆迁 后可实行就近安置；再次，龙头路116号房屋的所有权证载明建 筑面积为87．57平方米，康水钧称120平方米没有凭据。裁决认 定事实清楚，证据充分，适用法律文件正确，请求予以维持。 第三人述称：请求法院维持厦门市土地房产管理局的裁决。 理由与被告的答辩理由相同。 [审判] (一)一审情况 厦门市鼓浪屿区人民法院经审理查明：厦门市鼓浪屿龙头路 116号房屋系康水钧购置，为二层砖木结构，建筑面积87．57平 方米。1997年g月，该房屋被列入厦门中新房地产开发公司 “龙头商院”商品房建设用地。由于双方对房屋拆迁补偿安置问 题经数次商谈未果。1999午8月19日，第三人厦门中新房地产 开发公司委托厦门市仁达房地产评估咨询中心对该房屋进行估 价，并委托厦门市鼓浪屿公证处进行房屋证据保全。又经厦门市 测量队对安置房与被拆迁房的水平距离进行计算，符合法定的就 近安置要求。1999年9丹27日’厦门市土地房产管理局做出厦土 房(1999)047号房屋拆迁补偿安置裁决，限康水钧在收到裁决 书之日起7日内搬迁至厦门市“文屏山庄”183号之一502室和 602室，建筑面积共计135．84平方米，并将原房屋腾空交付实施 拆迁。 上述事实有下列证据证明： (1)厦门市人民政府厦府(1997)地357号关于“龙头商 院”商品房建设用地的批复。 (2)厦门市计委厦计投资(1997)059号批复。， (3)1998年3月厦门市土地房产管理局发布的06号拆迁公 告、1999年8月房屋拆迁补充通知及房屋拆迁延期通知。 (4)“龙头商院”建设用地规划许可证及建设用地申报表。 (5)厦门市仁达房地产评估咨询中心的房产估价报告及 (1999)厦鼓证内字第064号证据保全公证。 (6)鼓字第0627号房屋所有权证。 (7)厦门市测量队的测量报告。 (8)商谈记录共8份。 (9)厦门中新房地产开发公司的裁决申请报告。 (10)厦土房(1999)047号裁决书及送达回证。 (11)《厦门市城市房屋拆迁管理规定》。 厦门市鼓浪屿区人民法院认为：我国实行房屋所有权登记发 证制度，建筑面积是房屋所有权证必须载明的事项，非经法定程 序不得变更。原告康水钧主张该房屋建筑面积为120平方米，提 交的“典租合同”、“购房协议”、“房屋买卖合同”等证据，系当 事人间的合意，其证明效力不足以对抗产权登记。被告以房屋所 有权证上的记载来认定该房屋的建筑面积为田．57平方米，是正 确的。 根据(厦门市城市房屋拆迁管理规定)第三条、，第六十条第 (二)项的规定，营业性用房的合法使用人必须持有工商行政管理部门核发的营业执照。原告康水钧不能提供，其仅凭“厦门市 电业局电费收款凭据’’不足为据。被告认定该房屋用途为住宅是 正确的。 根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十五条第(二) 项规定“被拆迁的区域用于商品房综合开发，职工住宅建设的， 一般应实行就地或就近安置”，应理解为被告可根据具体情况确 定不同的安置方式。本案裁决就近安置，并无不当。 综上所述，被告做出的裁决，证据确凿，适用法规正确，符 合法定程序。 福建省厦门市鼓浪屿区人民法院依照《中华人民共和国行政 诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，做出如下判决： 维持厦门市土地房产管理局做出的厦土房(1999)047号房 屋拆迁补偿安置裁决。 案件受理费人民币3010元，由康水钧负担o (二)二审情况 上诉人诉称：安置房“文屏山庄”与“龙头商院”的距离已 超过5公里，不属法定的就近安置；一审判决否认龙头路116号 营业性用房的历史，否认其巨大的商业价值是不客观的，与事实 不符；龙头路116号房屋的实际建筑面积在120平方米以上，应 实事求是予以变更。请求撤销厦门市土地房产管理局厦土房 (1999)047号裁决。 被上诉人辩称：龙头路116号房产所有权证上记载的建筑面 积为87．57平方米，即使康水钧在办理产权证后自行搭建而增加 的面积，应在拆迁商谈中提出，而其始终未提及此事；康水钧在 1993年购置该房产后，所办理的产权证明确记载用途为“住 宅”，且该房屋实际亦作为职工的居住用房，并从未办理营业执 照和税务登记，其要求按照营业性用房安置没有事实与法律依 棍?棉摇陌门市测量队的测算．安置房与被拆迁房两个房屋的屋 角水平距离并不超过5公里的法定标准。请求维持一审判决及具 体行政行为。 第三人述称：厦门市土地房产管理局所作的裁决合法，请求 予以维持。 厦门市中级法院除确认一审证据外，依职权调取以下证据： (1)厦门兴达实业有限公司向厦门市工商局申请变更公司地 址的报告。 (2)调查鼓浪屿龙头路116号产权登记档案的摘录o (3)厦门市危改办证实“龙头商院”旧城改造的安置房地 点。 二审经双方当事人同意后，对讼争房屋的实际面积再次进行 评估并公证，证实鼓浪屿龙头路116号房屋建于30、40年代， 为一幢混合结构的两层平屋楼房，经实地测量总建筑面积131．93 平方米，其中已办理产权登记面积为田．57平方米，未办理产权 登记面积为44．36平方米。对此评估报告结果双方均无异议。 厦门市中级法院认为：鼓浪屿龙头路116号房屋的实际总建 筑面积为131．93平方米，被上诉人根据上诉人拥有的产权证的 面积87．57平方米进行安置，对于实际存在而产权证上未记载的 房屋面积未做处理。根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四 十一条的规定，被上诉人应对产权证上未记载的部分进行认定并 做出处理。一审判决对此事实未予认定有误。 根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十四条、第四十 五条第(二)项规定，对上诉人的安置可实行就地或就近的两种 安置方式。上诉人认为安置房已超过法定5公里的就近安置标 准。经本院委托厦门市测量队测算，并未超过法定标准。上诉人 的此项诉讼请求，本院不予支持。 上诉人认为，鼓浪屿龙头路116号系临街店面，具有商业价 值，应按营业性用房进行安置。法院认为，上诉人向二审法院提交的讼争屋系厦门市兴达实业有限公司住所地的材料，系其在一 审判决后所为，该行为是不妥的，亦与拆迁公告相违背，其因此 而认为应按营业性用房进行安置的要求，不能支持。一审对此认 定是正确的。 福建省厦门市中级人民法院根据《中华人民共和国行政诉讼 法》第五十四条第(二)项第一目，第六十一条第(三)项的规 定，判决如下： 1．撤销厦门市鼓浪屿区人民法院(1999)鼓行初字第2号行 政判决。 2．撤销厦门市土地房产管理局厦土房(1999)047号房屋拆 迁补偿安置裁决。 一、二审案件受理费人民币各100元，由厦门市土地房产管 理局负担。 [评析] 本案系在城市房屋改造过程中，由于拆迁安置问题所引发的； 纠纷，主要涉及以下几个问题： 1．对未持有房屋所有权证的房屋如何认定及处理。房屋所 有权证是房屋所有权人拥有房屋所有权的合法凭证。根据我国房 地产管理法律、法规的规定，国家实行房屋所有权登记发证制 度，依法核准登记的房地产权利受法律保护。在房屋拆迁安置过 程中，对于未取得房屋所有权证，亦无其他证照可证明其房屋具 有合法性的，根据<厦门市城市房屋拆迁管理规定》第四十一条； 的规定，应分为三个时间段来认定处理： (1)对1983年6月4； 日前建造的，按照房屋的实测建筑面积的80％进行安置； (2) 对1983年6月4日至1990年4月1日前建造的，给予补偿；(3) 19四年4月1日后建造的，视为违章建筑，不予补偿。本案康水 钧所拥有的未经产权登记的部分房屋属上述何种性质，作为裁决 机关的厦门市土地房产管理局应根据上述法规，实事求是地做出 认定，而不应回避。本案二审判决撤销后，厦门市土地房产管理 局重新做出裁决，对康水钧拥有的未经产权登记的房屋以实测建 筑面积(44．36平方米)的80％进行安置。 2．本案是否应按营业性用房予以安置。私有住宅房屋改为 非住宅房屋或非住宅房屋变更为住宅房屋，应根据具体情况进行 判断。本案龙头路116号原为开办旅社，但康水钧1993年购买 该房屋后，系作为职工的宿舍使用，且其在办理该房屋的产权证 时，已明确登记为住宅房，不符合作为营业性用房的安置条件。 根据《厦门市城市房屋拆迁管理规定》第十一条规定“拆迁公告 发布后，被拆迁人应停止……。工商行政管理部门停止核发拆迁 范围内营业执照。……”，康水钧在一审判决后，擅自将某公司 的法定住所地迁至被拆迁地，以此证明在拆迁范围内其拥有营业 执照的做法，有违法规的规定，其认为该房屋系临街店面，应按 照营业性用房进行安置的理由，不能成立。 3．关于安置方式的问题。根据{厦门市城市房屋拆迁管理 规定》第四十五条第(二)项规定“被拆迁的区域用于商品房综 合开发、职工住宅建设的，一般应实行就地或就近安置”，第四 十四条第二款规定“就近安置系指用于安置被拆迁人的安置房地 点距被拆迁地用地红线5公里内(含5公里)的”，《厦门市城市 房屋拆迁管理规定》若干应用问题解释第十四条规定“就近或异 地安置，以被拆迁用地红线中心点至安置房用地红线中心点的水 平直线距离为准”。本案“龙头商院”系商品房的开发，对被拆 迁户依法应就地或就近安置。对就地安置问题，双方在裁决前已 做了充分的商谈，达不成协议。厦门市土地房产管理局依法做出 就近安置的裁决并不违反法规的规定。对于就近安置是否在法定 的标准内，法院亦慎重地委托了测量单位对“两地红线中心点的 水平直线距离”进行计算，系在范围内。康水钧的诉求没有事实与法律依据，得不到法院的支持。 综上，在对全案进行审查后，认定厦门市土地房产管理局做 出的拆迁裁决因对被拆迁房的实际建筑面积审查不清，一审法院 的审查亦有违反法律规定的情况下，应依法判决撤销一审判决及 行政机关的具体行政行为。显然，厦门市土地房产管理局在查清 被拆迁房的实际建筑面积之后，可重新做出房屋拆迁补偿安置裁 决。 ’ (编写人：林琼弘) 。本案例摘自国家法官学院、中国人民大学法学院编： (中国审判案例要览) (2001年商事审判暨行政审判例卷)，中国人民大学出版社1999年版，第715页。