[案情简介] 海城市龙门路丰华小区系海城沙口房地产(集团)公司建造的商品房，于 1993年年底竣工。该小区大部分房屋为私人产权房。前述房屋在交付使用时， 海城沙口房地产(集团)公司委托被告海城安龙物业管理有限公司进行管理。 1995年10月，被告中国联合通信有限公司海城分公司(以下简称为联通海城分 公司)根据无线电固定台(站)通信网络布局，在海城市丰华路地区设置数字移 动通信网基站，与安龙物业管理公司签订租赁协议书。协议明确规定：安龙物业 管理公司将丰华小区大楼楼顶出租给联通海城分公司，、联通海城分公司在丰华小 区大楼房顶上安装数字移动通信网基站。1997年5月，海城市沙口区房产管理 局批准龙门路丰华小区房屋的业主依法成立丰华小区业主管理委员会。该业主管理 委员会成立后，就联通海城分公司安装数字移动通信网基站后造成丰华小区居民头 晕、眼花、乏力等情况，、以其合法权益受到侵害为理由，与安龙物业管理公司和联 通海城分公司交涉未果，遂解聘了海城安龙物业管理有限公司，另聘请海城顺达物 业发展公司进行物业管理，并将安龙物业管理公司和联通海城分公司告上法庭。 原告诉称：其系海城市龙门路丰华小区大楼的业主代表人，两被告未经其同 意擅自签订租赁协议，并在该大楼楼顶上安装数字移动通信网基站，使小区居民 出现眼花、头晕、乏力、脾气暴躁、心慌、失眠等症状，强辐射电磁波对人体健 康造成了一定的危害，构成侵权。因此诉请人民法院判决被告拆除该基站，恢复 原状，排除对该楼居民合法权益的妨碍，停止侵害，并赔偿损失。 被告联通海城分公司辩称：其与安龙物业管理公司签有租赁协议，是付费有 偿使用该楼顶，其在该小区楼顶安装电信设备是合理合法的，并且其对原告所述 安装数字移动通信网基站造成有关居民出现头晕、眼花、乏力等症状，也委托了 有关权威机构进行辐射监测，结论为所测量的电场强度均低于国标< 电磁辐射防 护规定)(gb8702—88)的公众辐射安全值，故没有给原告造成损害，也没有侵害原告的合法权益。本公司既不存在违约也不存在侵权行为，因而原告所诉请求 与本公司无关。 被告安龙物业管理公司辩称：其受开发商海城沙口房地产(集团)公司的委 托，并与之签有物业管理合同，为小区居民提供服务，原告无权解除物业管理合 同关系。小区楼顶的产权并不属于任何一个业主，作为管理方，其对公共空间有 权进行合法处置。 法院审理认为：被告安龙物业公司既不是受业主委托的管理者，又不是丰华 小区业主的代表，不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置基站出租协议的主体 资格，损害了业主的合法利益，该协议应认定为无效。鉴于基站电场强度低于国 标标准，且该基站已经设置，未见影响人体健康，拆除该基站，势必影响通信网 络的布局，影响海城市部分地区的移动电话通信，如拆除数字移动通信网基站， 势必影响海城市地区无线电通信，有损于海城市的都市形象，故建议原告与被告 联通海城分公司协商和解，同时要求被告联通海城分公司支付建站使用费，并给 原告适当的补偿费，要求被告安龙物业公司将其原来出租该楼顶的不当所得交还 给原告。小区业主委员会作为小区业主的自治组织，依照小区业主的意愿，解除 与物业公司的物业管理关系，合理合法，并无不妥。① [法律问题] (1)业主委员会暨业主的法律地位。 (2)安龙物业公司与被告联通海城分公司所签订的租赁协议书的效力。 (3)被告是否要承担民事责任。 [法律依据] (1)(民法通则)第5、6、7、106、117条。 (2)(合同法)第48、51、58条。 (3)<民事诉讼法)第40、49条。 (4)建设部33号令(城市新建住宅小区管理办法)第6条。 [法理和法律分析] 本案原被告双方所争议的问题主要是：(1)业主委员会是否有权解除物业合 同管理关系以及业主委员会暨业主的法律地位如何；(2)两被告之间所签订的租 赁协议是否有效；(3)被告是否要承担民事责任。 可以利用其优越的经济地位，制定有利于自己、而不利于消费者的合同条款。例 如，拟定方为自己规定免责条款或者限制责任的条款等。但无论如何，格式合同 作为社会经济不断发展的产物，必然有其存在的合理性，法律当然不能因为格式 合同的诸多弊端而取消格式合同的存在。因此，不断完善格式合同，规定哪类不 利于格式合同条款非制定方的条款无效、规定条款制定方的提示义务和说明义 务，即是合同法规范格式合同、保护条款非制定方利益的表现。 在本案中，写字楼的租户支付物业管理费给物业管理公司，物业管理公司向 租户提供物业管理眼务，双方间实际上已经形成了消费者与经营者的关系，物业 管理公约是双方间的服务合同。租户作为消费者，享有我国<消费者权益保护 法)所规定的一切权利。 <消费者权益保护法)第8条明确规定：消费者享有知悉其购买、使用的商 品或者接受的服务的真实情况的权利。而公约中称“为进行物业管理活动而对租 户造成的一切损失不承担责任”，其内容是不确定的，也就是说，租户作为消费 者并不知道所谓的“物业管理活动”及“一切损失”究竟是什么。如果要求租户 在这样的情形下接受此公约，显然就会侵害租户的知情权。 不难看出，该物业管理公约中的上述条款实际上是被告物业管理公司为自己 的责任向租户约定的一种免责条款，对此，我国(消费者权益保护法)第24条 规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公 平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责 任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。 关于免责条款的效力，<合同法)第53条规定：“合同中的下列免责条款无 效：(一)造成对方人身伤害的； (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失 的。” <合同法)第40条对此问题也有明确规定：“格式条款具有本法第五十二条 和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，本案中，在物业管理公约中如此约 定物业管理公司的免责条款，是不妥当的。 但是，物业管理公司在进行物业管理工作中，可能会对租户造成一些损失， 这些损失不应该全部由物业管理者承担责任。所以如果没有必要的免责条款，物 业管理工作就难以开展，因此需要在物业管理公约中对此加以适当约定。 2． 物业管理公司是否有权对业主实施断电、断水等处罚行为 建设部、国家工商行政管理局{物业管理委托合同示范文本)第20条明确 规定，物业管理公司可以按本合同第16条的约定，对业主和物业使用人违反业 主公约的行为进行处理。而关于物业公司对住户断水、断电等处罚权力的问题， 虽然现在并没有法规规定不能在物业管理公约中写明“如果租户或用户欠缴物业 管理费及水电费等，则物业管理者有权断水、断电、断暖气”，但是也没有法规 许可这样写。’但是，这种做法最容易激化矛盾，所以很多地方政府为减少麻烦， 一般都要求物业管理公司不要在物业管理公约中这样约定。 然而，在实际生活中，确有不少欠缴物业管理费、水电费、供暖费的情况， 对于这些情况，不能不在合同中予以明确规定其责任及对策。我们建议，在物业 管理公约中约定：“物业管理者有权对欠缴费租户提起民事诉讼，并可参照<中 华人民共和国合同法)第182条、第184条的规定采取减少损失的措施”。 我国(合同法)第182条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的 约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催 告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程 序中止供电”。第184条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合 同的有关规定”。 参照以上这些规定给予物业管理公司在必要的时候，依据法律规定，按照法 定程序中止欠缴费租户或用户的水、电、暖气等供应的权利，以保证物业管理公 司的合法利益，利于其开展物业管理工作，促进物业管理事业的发展。虽然目的 还是停水、停电，但是没有在物业管理公约中直接出现，又是按照法律规定运作 的，所以一般是会被接受的，不会引发极强的抵触情绪。 [学者建议] 本案中原被告双方关于物业管理公约的争论是物业管理中普遍存在的问题。 我们谈权益保障，一方面要保障租户的权益，另一方面也要保障物业管理者的权 益，这就要求物业管理公约一定要公平、科学、明确，只有这样，双方才能和谐 相处。我们建议将物业管理公约中的免责条款修改为：物业管理者进行如下物业 管理活动时，对租户造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：(1)为救助人命而 造成的必要财产损失(比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不 得不破门、破窗而入)；(2)为避免租户或用户财产受损或可能受损而造成的必 要财产损失(比如租户房间内起火又无人在内，为不致造成巨大损失，物业管理 者强行入内灭火)；(3)为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要 关规定，应承担侵权的民事责任，返还其不当得利并赔偿业主损失。 [学者建议] 此案的处理，既涉及程序上的新问题，也涉及实体上的新问题；本案反映的 一个问题是，在现代科学技术条件下，新的技术、新的产品带来的危害后果难以 预料，构成潜在的危害。即便有的可能符合现时的某种标准，但仍然会造成一定 的损害后果。我们认为，对这种工业危险带来的损害后果，基于公平和正义的要 求，不能以其符合某种现时标准为理由免除其责任，而应当按无过失归责原则对 待，即有损害即有赔偿，发挥法律保护弱者的功能。 随着国家法律对公民私有财产权益保护力度的加大，被告无偿使用属于全体 业主的房屋共同部位，既有悖于国家法律，又不符合社会主义市场经济的要求， 也是对业主房屋所有权合法收益权的损害。对于此类案件，应当引起我们的重视。 ① 本案例载(人民法院案例选)(第26辑)，106页，北京，时事出版社，1998。