[案情简介] 1998年，朱某因要离家去远方工作，准备将其个人所有的位于某住宅小区 内的一套一室一厅的房屋出卖，同一住宅小区内的贾某知道后向朱某提出买房， 双方签订房屋转让合同，合同约定贾某于1998年10月前向朱某支付房款10万 元，分两次支付，1998年5月，支付5万元，1998年10月前支付另外5万元， 房款全部支付后，双方办理房屋产权过户手续。1998年5月，贾某如约支付了5 万元。1998年9月，何某提出因小区离自己工作单位较近，愿出价12万元购买 朱某的房屋，并可以一次性支付价款，朱某见有利可图，遂与何某签订了房屋转 让合同，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。贾某得知后，要求何某退出 房屋。何某不予理睬。贾某遂向法院起诉，认为自己的房屋买卖合同签订在先， 要求确认朱某与何某的房屋买卖合同无效，并要求朱某尽快为自己办理房屋产权 过户手续。而何某则主张自己经过登记，合法取得了房屋的所有权，买卖合同是 有效的。 [法律问题] (1)房屋买卖合同的生效要件。 (2)房屋产权转移的生效要件。 [法律依据] (1)(民法通则)第55条。 (2)< 城市房地产管理法)第35、60条。 [法理和法律分析] 1．房屋买卖合同的生效要件 本案争议的焦点在于两个房屋买卖合同的效力。<民法通则)第55条规定： “民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二) 意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”同时，<合同法)第52条 规定了合同无效的情形，该条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方 以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集 体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 由此可见，本案两个房屋买卖合同均符合合同生效的一般要件，且没有合同 无效的情形。关键问题在于<城市房地产管理法)第35条规定：房地产转让、 抵押，当事人应当依据本法第五章的规定办理权属登记。第60条规定：房地产 转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登 记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土 地使用权证书。 那么，权属登记是否为房屋买卖合同的生效要件?附条件生效的合同，其条 件须由法律明确规定(如(担保法)第41条规定，房地产抵押合同应当办理抵 押物登记，抵押合同自登记之日起生效)，或者由双方当事人作出约定。(城市房 地产管理法)并未规定房产变更登记为房屋买卖合同的生效要件，本案当事人也 未作出这种约定，因此，本案两个房屋买卖合同都是有效的。 2．房屋产权转移的生效要件 分析本案的关键在于弄清房屋买卖合同的生效要件不同于房屋产权转移的生 效要件，本案两个买卖合同均是有效的，那么房屋产权究竟应由谁取得?这也是 本案争议的另一个焦点问题。 登记在物权变动中，究竟起着什么作用?从各国的立法例看，关于登记在不 动产物权变动方面的效力，主要有两种：第一是登记生效要件，即登记作为不动 产物权变动的生效要件。采这种效力模式的国家主要有德国、瑞士和我国台湾地 区等，如我国“台湾地区民法”第758条规定：“不动产物权，依法律行为而取 得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力”；第二是登记对抗要件，即登 记仅仅是对抗第三人的要件，本身对物权变动不产生影响。采这种效力模式的国 家主要有法国、日本等国，如<日本民法典)第176、177条分别规定：“物权的 设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力”、“关于不动产物权的取得、丧 失及变更，非依登记法所定，不得以之对抗第三人”。 登记生效主义与登记对抗主义各有利弊，两者的区别主要表现为： (1)当事人意思自由方面。登记生效主义以法律强制规定来代替当事人决定自己的事务，是对契约自由的一定限制。而登记对抗主义则主张由当事人自己来 判断自己的利益并作出决定，在第三人不提出异议的情况下，登记是不影响物权 变动的效力的。 (2)对第三人的保护方面。由于采登记生效主义的国家必须实行强制登记和 实质审查，登记具有公信力，第三人可以凭借登记直接取得权利而无须考查对方 是否具有实质上的处分权，经登记的物权还可以对抗真正的权利人，由此保护交 易安全。但登记的事项也可能存在错误，因此登记生效主义是牺牲了真正权利人 的利益来保障第三人的利益，真正权利人只能通过国家赔偿或向侵权人请求赔偿 来获得救济，由此来平衡双方的利益。而登记对抗主义在登记上采取形式审查制 度，登记并不具有权利正确性的推定力。因此登记的物权，不能对抗真正的权利 人，第三人的利益就难以得到保障。 第三，交易成本问题。无论采取何种模式，都存在一定的交易成本。登记生 效主义增加了物权变动当事人双方的成本，如登记费用等，但减少了第三人的交 易成本，因其可通过较少的成本，如查询登记簿就可知权利的归属。登记对抗主 义采任意登记的制度，减少了物权变动当事人双方的成本，但在另一方面却增加 了第三人的成本，因第三人进行交易时，将要花更多的时间和费用来获得物的权 利归属情况。 从上面的分析可以看出，登记生效主义基本是解决交易过程中的两大问题： 第一通过实质审查尽量保证登记的正确性；第二，在交易取向上选择交易安全， 无论有权无权，通过登记公信力的规定，使第三人凭借登记可以直接取得物的所 有权，直接给予第三人完全的保障，而给所有权人予以制度上的救济。可以说采 登记生效主义的立法理念是建立在如何保护第三人的利益和所有权人的利益平衡 的基础上；而登记对抗主义则建立在物的交易为有权的交易的基础上，所有权人 可以以自己的意志对自己支配的物进行处分，并让对方得到物的权利，这仅仅是 解决了一个问题，但这种模式却无法解决在无权交易的情况下，所有权人的利益 同第三人的利益相协调的问题，第三人的利益没有有效的救济手段，因此不能不 说是有失偏颇。 我国物权变动，以登记为生效要件，其含义是不动产物权因法律行为而变动 时，须有物权变动的意思表示以及履行登记之法定形式，方能发生物权变动之效 力。 在登记生效主义下，物权变动不经公示，就不发生效力，不仅不能对抗第三 人，即使在当事人之间也是不能发生物权变动的效力的。 由此可见，本案中，何某经过产权变更登记，依法取得了房屋产权，成为房 屋的合法所有人，而贾某与朱某所签的房屋买卖合同虽然是有效的，但由于其没 有办理产权登记，因而不能发生物权转移的效力。贾某仅可以依据合同要求朱某 承担违约责任，赔偿其损失，而无权要求何某变更登记。 [学者建议] 一房二卖的现象在实践中常常发生，这就要求司法部门分清房屋买卖合同的 生效要件与物权变动生效要件的不同之处，以及在一房二卖情况下如何承担责任 的问题。 另外，关于登记在物权变动中的效力问题，通过以上的分析我们可以看出， 两种模式都各有利弊，没有一种制度是十全十美的，我们所能做的是比较各项制 度，从中选择一项较好的。任何法律制度仅仅是各种利益的平衡，在利益发生冲 突的时候，法律只能保护一种利益，而对其他的利益给予补救。登记生效模式通 过对登记内容进行实质审查，从而赋予登记公信力，更有利于保护交易安全，同 时对真正权利人则给予制度上的救济；而对抗主义则尊重物权变动当事人的意思 产交易起步阶段，房地产市场尚不成熟的现状下，立法应当侧重于对交易安全的 保护，也就是对第三人的利益保护，在一定程度上牺牲真正权利人的利益和一定 程度的意思自由也是必要的。因此笔者认为采登记生效主义较对抗主义更能适应 我国房地产市场的需要，我国物权立法采取登记对抗主义能够较好地协调各方的 利益。