[案情简介] 本案被告甲县房产管理局在该县城关镇东大街路北有宅院一处,该宅院有临街两层老木楼三间、东厢房瓦房一间、北屋瓦房三间。1989年2月至1998年3 月底,被告将该宅院房屋租赁给原告赵某开饭店使用,每月租金384元。双方未 签订租赁合同,由被告派人向原告收取资金。1997年10月,被告为改造该宅院 临街房,通知原告于同年10月底搬迁。后因被告的门面房与东邻工商银行同用 一建筑图纸,工商银行的房屋拆迁后一直未盖,被告也未再催促原告及时搬出, 原告的租金交至1998年3月底。1998年4月原告应被告要求搬出该宅院时,被 告承诺房屋改造后由原告优先承租。被告于同年5月将该宅院的房屋除北屋三间 外全部拆除。同年6月,被告在全体职工会上宣布,单位资金不足,无法盖房, 该宅院以8万至10万元的价格出售,谁出钱多卖给谁。因其单位职工无人购买, 被告于6月28日以94 000元的价格(含税费4 000元)卖给了第三人郜某。郜某 把94 000元交给了被告。同月29日,被告与第三人又签订售房协议,该协议规 定了有关事项。被告出售给第三人宅院时,没通知原告是否购买。 本案原告赵某诉称,被告以翻修三间门面房为由让其腾出,并承诺房屋翻修 后出租时由其优先租用,出卖时由其优先购买。其腾出该院后,被告却把宅院卖 给了第三人,剥夺了其优先租用、优先购买的权利。请求法院宣告被告与第三人 的房屋买卖无效,判令其租用或购买该宅院。 被告甲县房产管理局辩称,1989年2月至1998年4月租赁其房屋给原告开 饭店属实,但未与原告签订房屋租赁合同。房产管理局根据县总体规划要求,于 1998年5月12日以前将该处临街三间木楼拆除。后因资金不足,将该处宅院以 94 000元价格出售给第三人郜某。按照有关法律、政策的规定,认为双方的租赁 关系不受保护,请求驳回原告的诉讼请求。 第三人郜某诉称,原被告之间虽然存在租赁关系,但没有签订书面合同,未 向房产管理部门登记备案,违背有关法律、法规的规定,不受法律保护。其与被 告签订的房屋买卖协议是建立在公平、自愿、等价有偿基础上的,虽没办理过户 手续,但其已将购房款及过户税费交给了被告,双方买卖关系已经成立,请求驳 回原告的诉讼请求。 本案一审认定原被告双方虽未签订租赁合同,但租赁关系已客观形成,被告 甲县房产管理局与第三人郜某房屋买卖无效,原告赵某在同等条件下有优先购买 权。 后甲县房产管理局提出上诉,诉称:其与赵某未签订书面租赁合同,并且未 办理租赁登记手续,请求认定租赁关系无效。 二审撤销了一审判决,认定甲县房产管理局与赵某之间的租赁关系不受法律 保护;甲县房产管理局与郜某之间的售房协议及双方之间的买卖行为无效。甲县 房产局返还给郜某94 000元,并按同期银行贷款利息付息。① [法律问题] (1)买卖不破租赁原则及承租人的优先购买权。 (2)房地产租赁合同的登记备案制度。 (3)房地产转让的权属登记制度。 (4)国有土地使用权转让手续。 [法律依据] (1)< 民法通则)第80条第3款、58条第1款第(七)项。 (2)最高人民法院(关于贯彻执行{中华人民共和国民法通则)若干问题的 意见(试行))第118条。 (3)(合同法)第229、230条。 (4)<土地管理法)第2条第3款。 (5)<土地管理法实施条例)第6条第1款。 (6)<城市房地产管理法)第53、60条第3款。 (7)<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)第8、12、22、25条。 (8)<城市房屋租赁管理办法)第13条。 [法理和法律分析] 本案涉及房屋买卖和房屋租赁两个法律关系,分析本案首先要理清两者之间: 的关系。 1.买卖不破租赁原则和承租人的优先购买权 最高人民法院<关于贯彻执行{中华人民共和国民法通则)的意见(试行)) 第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租入,承租人在同等 条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法 院宣告该房屋买卖无效。 ; <合同法)第229条规定:.租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租 赁合同的效力。另外,最高人民法院<关于适用{中华人民共和国担保法)若干问题的解 释)第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在 有效期内对抵押物的受让人继续有效。 以上这些规定,在学理上都被称为买卖不破租赁原则。 (合同法)第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理 期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这条规定体现了承 租人的优先购买权。 . 买卖不破租赁和承租人的优先购买权是以租赁关系有效成立为前提的,若租 赁关系不成立,就根本谈不上优先购买权的问题。 2.房地产租赁合同的登记备案制度 <城市房地产管理法)第53条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书 面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方 的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。 (城市房屋租赁管理办法)第13条规定:房屋租赁实行登记备案制度,签 订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府 房地产管理部门登记备案。 根据这些规定,房屋租赁不仅需要出租方与承租方签订书面协议,而且还需 要向房产管理部门登记备案,租赁关系才能有效成立。 登记备案制度的具体内容包括: (1)登记申请。房屋租赁合同当事人应当在合同签订后30日内,持有关规 定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请时 应提交下列文件:书面租赁合同;房屋所有权证书;当事人的合法证件;人民政 府规定的其他文件。 (2)主管部门对租赁合同进行审核。主要审核合同主体资格是否合格,出租 房屋是否合格,合同内容是否齐全,是否缴纳了有关税费。 (3)申请经审查合格后,颁发房屋租赁证,房屋租赁证是租赁行为合法有效 的凭证。 本案当事人既未签订房屋租赁合同的书面协议,又未依法办理房屋租赁的登 记备案,无论过错在哪一方,不符合法定条件的租赁关系都不应得到法律的保 护。一审法院认定因租赁关系客观形成从而认定其有效,进而保护原告的优先购 买权都不符合法律规定。 另外,最高人民法院(关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解 释)第65条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在 有效期内对抵押物的受让人继续有效。 以上这些规定,在学理上都被称为买卖不破租赁原则。 <合同法)第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理 期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这条规定体现了承 租人的优先购买权。 . 买卖不破租赁和承租人的优先购买权是以租赁关系有效成立为前提的,若租 赁关系不成立,就根本谈不上优先购买权的问题。 2.房地产租赁合同的登记备案制度 <城市房地产管理法)第53条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书 面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方 的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。 (城市房屋租赁管理办法)第13条规定:房屋租赁实行登记备案制度,签 订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府 房地产管理部门登记备案。 根据这些规定,房屋租赁不仅需要出租方与承租方签订书面协议,而且还需 要向房产管理部门登记备案,租赁关系才能有效成立。 登记备案制度的具体内容包括: (1)登记申请。房屋租赁合同当事人应当在合同签订后30日内,持有关规 定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请时 应提交下列文件:书面租赁合同;房屋所有权证书;当事人的合法证件;人民政 府规定的其他文件。 (2)主管部门对租赁合同进行审核。主要审核合同主体资格是否合格,出租 房屋是否合格,合同内容是否齐全,是否缴纳了有关税费。 (3)申请经审查合格后,颁发房屋租赁证,房屋租赁证是租赁行为合法有效 的凭证。 本案当事人既未签订房屋租赁合同的书面协议,又未依法办理房屋租赁的登 记备案,无论过错在哪一方,不符合法定条件的租赁关系都不应得到法律的保 护。一审法院认定因租赁关系客观形成从而认定其有效,进而保护原告的优先购 买权都不符合法律规定。 3,房地产转让的权属登记制度 (土地管理法实施条例)第6条第1款规定,依法改变土地所有权、使用权 的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土 地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土 地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变 更,自变更登记之日起生效。 <城市房地产管理法)第60条第3款规定,房地产转让或者变更时,应向县 级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权 证书向同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用 权证书。 根据以上法律规定,认定房屋买卖关系成立与否,不仅要看当事人双方对于 房屋买卖的行为是否意思一致,符合自愿、公平原则,而且要审查是否办理了房 产权过户手续和土地使用权变更登记,权属登记也是房屋买卖有效成立的法定要 件。 本案第三人郜某虽然交付了房款和税费,并且双方的交易符合自愿、公平的 原则,但缺少了权属登记这一极为重要的要件,因此房屋买卖也是无效的,不受 法律保护。 4.国有土地使用权转让手续 <土地管理法)第2条第3款规定:任何单位和个人不得侵占、买卖或者以 其他形式非法转让土地。 <民法通则)第80条第3款规定:土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形 式非法转让。 依据<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)的规定,国有土地办理土 地使用权出让手续后,才可转让使用权。 土地使用权的出让,是由国家按照土地所有权与土地使用权分离的原则,依 法授权市、县人民政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表,将城镇中指定 地块的国有土地使用权以一定年限、用途和其他条件,让与土地使用者占有、使 用、经营和管理,并一次性收取货币金额的行为,又称有偿出让。 土地使用权转让,是指土地使用权人在其权利年限范围内,将其受让的土地 使用权依法转让给他人的民事法律行为。 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有 批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土 地使用权出让手续,并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。 本案当事人没有按规定办理土地使用权出让手续,也就无权转让该土地的使 用权,双方的房屋买卖行为也是违法的。 [学者建议] 关于房屋租赁是否应登记备案的问题,理论界一直有较大的争论。有的认 为,房屋租赁应接受政府的管理,应登记备案,以避免国家税收流失,有利治安 管理等。有的则认为,房屋租赁不必登记备案,理由是:(1)世界各国多数都没 有租赁登记备案的规定;(2)市场经济应当尊重当事人的意愿,行政不应过度干 预私权;(3)不实行登记制度,有利于充分发挥房地产资源的效用等。 这是一个理论性、实践性都很强的问题,我国立法最后采纳了登记生效主义 的观点,这符合我国目前的房地产市场刚刚发展、比较混乱而需要规制的现状, 但随着实践的发展,这一规定有待理论界进一步探讨和发展。 ① 本案例摘自(中国审判案例要览(1999年民事审判案例卷)),12-16页,北京,中国人民大学出版社,2002。