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陈某诉乙经济特区对外商业(集团)建设公司等 房产买卖案 ——析房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
2017-02-10 256 次

陈某诉乙经济特区对外商业(集团)建设公司等 房产买卖案 ——析房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 [案情简介] 原告陈某诉称:我于1993年6月3日与被告乙经济特区对外商业(集团) 建设公司(以下简称建设公司)签订房屋买卖合同一份,向对方购买乙市龙湖区 南湖街春湖园7幢402号房产,并依约交清购房款及由被告代收的各项附加费, 被告虽交付房屋,但未按规定向主管部门申办产权登记,且总以“产权证正在办 理中”为由,至今未将上述房屋产权证交给我。请求法院确认原被告所签的房屋 买卖合同无效, 由被告退还购房款和其他代收费用,并赔偿我经济损失50 000 元。 被告建设公司答辩称:签订房屋买卖合同是事实,但我公司是投资方,乙经 济特区春湖企业发展公司(以下简称春湖公司)是开发方,所有发票都在春湖公 司处,要求追加其为第二被告。因当时售房给原告时,国家尚未规定售房须有许 可证和登记手续。现正在办理有关手续i请求确认合同有效,双方继续履行。 被告春湖公司答辩称:我公司已按要求向有关部门申办手续,拖延至今主要 原因是建设公司未按时付清欠我公司的房款,致使房产证不能按时交付原告,责 任在于建设公司。 乙市龙湖区法院经审理查明:1993年6月3日,原告陈某与被告建设公司 签订了一份房屋买卖合同,约定原告向建设公司购买位于乙市龙湖区南湖街春湖 园7幢402号房产,面积98.57平方米,房价每平方米2 600元,总金额人民币 256 282元。双方同时约定产权证由被告建设公司代办。同日,原告向被告建设 公司支付房款256 282元及办契税费3 555元。被告建设公司也将上述房屋交原告 使用,但一直没有代办产权证。原告多次催促无果,遂诉至法院,要求确认双方 所签购房合同无效,由被告建设公司退还购房款及其他代收费用,赔偿经济损失 50 000元。 另查明,南湖街春湖园7幢系被告春湖公司开发,由被告建设公司以每平方’ 米2 000元包销。该幢楼房于1994年5月25日竣工验收,但一直没有向国土房 产局办理总确权手续。审理期间,法院向特区房产局调查,该局称房产所涉土地 属集体建设用地,被告春湖公司已向其申请办理总确权登记,并向国土房产部门 申请补办该用地转为国有土地的手续,取得土地使用权证书。 法院最后判决原告与被告建设公司签订的房屋买卖合同有效,被告建设公司 应于判决发生法律效力之日起5个月内,将该房的房屋所有权证及国有土地使用 权证交付原告存执。① [法律问题] (1)房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。 (2)房地产转让中权属登记的办理。 [法律依据) (城市房地产管理法)第38、60条。 [法理和法律分析] 1.原被告双方签订的房屋买卖合同是否有效 这涉及房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。< 城市房地产管理法) 规定,以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件: (1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权 证书。 (2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资 总额的25%.以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。 房地产禁止转让的情形包括: (1)以出让方式取得土地使用权的,不符合以上规定的条件。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权 利的。 (3)依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的。 (5)权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 从以上规定可以看出,取得土地使用权证书是签订房屋买卖合同的前提条 件,否则合同无效。 根据(土地管理法)和(城市房地产管理法)的规定,国家建设用地必须是 国有土地,需要占用集体所有的土地的,需要经过依法批准,将国有土地征用为 国有土地方可出让。欲取得土地使用权证书,土地使用者首先应申请征用土地, 缴纳征地补偿费,将集体土地征用为国有土地后,与市、县人民政府土地管理部 门签订书面出让合同,按合同支付土地使用权出让金,然后向县级以上地方人民 政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同 级人民政府颁发土地使用权证书。取得土地使用权证书后签订的合同才可能是有 效的合同。 房地产转让合同与土地使用权出让合同的具体关系表现在: 第一,房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提。房地产转让合同必然 涉及国家与原受让人之间的关系,以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房 地产时,土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移。土地使用权无论 转移多少次,转移到谁手中,国家与土地使用者的关系都不受影响,土地使用者 通过签订转让合同取得该幅土地的使用权,而对国家承担原土地使用权出让合同 规定的义务。 第二,房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限,通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约。以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土 地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者 已经使用年限后的剩余年限。这说明,房地产转让合同约定的土地使用权的使用 年限,不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。 第三,房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。房地产转让合 同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议,房地产转让合同当事人除 应当承担原土地使用权出让合同约定的权利义务外,还可约定原受让人与新受让 人之间一些新的权利义务内容,如转让的价款、支付方式及违约责任等。 本案被告在签订房屋买卖合同时,既没有将集体土地征用为国有土地,更没 有与国家签订土地使用权合同,取得土地使用权证书。按照<城市房地产管理 法)的规定,原被告签订的房屋买卖合同本属无效,但鉴于本案发生于(城市房 地产管理法)实施之前,且在审理过程中,春湖公司已向国土房产部门申请补办 土地征用手续,取得土地使用权证书。因此,法院从宽处理,认定其销售行为有 效。 2.房屋买卖合同签订后权属登记的办理 <城市房地产管理法)第60条规定,房地产转让和变更时,应当向县级以上 人民政府申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地 管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级 人民政府更换或者更改土地使用权证书。进行房地产权属登记后,受让方才能取 得房屋的产权。 本案属于较特殊的房屋买卖纠纷,其争议焦点是当前房地产市场中一个较为; 突出而在房地产审判中尚未普遍表现出来的问题,即房地产开发商、出售商在开 发、销售房地产过程中,由于欠缺房地产法律法规规定的某些法定条件,如有关 契税费缴纳、必要登记手续等,致使购房户在交足房款乃至使用房屋数年后,仍 无法办理房屋所有权证,从而引发纠纷。由于房地产市场在形成初期,相应的立 法滞后,有些开发商、销售商在收取房户的各种费用后,寻找种种借口拖延办 证,甚至挪用有关税费,逃债躲避,遂使这类纠纷大量产生。 本案中,法院大胆探索房地产审判新领域,责令违约方履行双方约定的义; 务,限期代办房产证,从而使纠纷得到很好的解决。 [学者建议] 从本案引申开去,还有相当多问题有待我们去研究,如:(1)对欠缺法定手续开发、售房行为引发办证不能的,判令限期办证须依赖 于房地产行政主管部门是否允许其补办相关法定手续,对判决后未能自觉履行 的,如须强制执行应如何操作? (2)对违约方给客户造成的损失,应如何计算和赔偿? (3)能否对违反相关法律进行房产开发、销售的开发商和销售商予以行政处 罚,而允许购房户日行申办房产证等手续? 这些问题,在立法上尚是空白,只有从立法上明确规定,才能有效消除已发 生的纠纷以及最大限度地减少今后发生这类纠纷的可能。然而这类纠纷的解决又 须与行政部门达成共识,否则必然会牵制司法活动的高效展开。 ① 本案例摘自(中国审判案例要览(1999年民事审判案例卷)),5—7页。