[案情简介] 1999年7月，王某委托北京市某信息咨询有限公司(以下简称咨询公司) 为其代办购买本市菜市口地区一间平房的全部手续，王某向该咨询公司交纳了1 万元定金，并与其签订了定金收付书，其中约定：王某委托咨询公司购买坐落于 菜市口的房屋，总金额为9万元，王某交付定金1万元；总周期为15日，如购 房未成功，咨询公司应如数退还王某定金。在履行期限即将届满的第14天，某 咨询公司电话通知王某，代购义务无法履行，·要求王某取回定金。王某不同意， 遂起诉至法院，要求解除合同，并双倍返还定金。 法院经审理认为：原、被告之间的协议属委托购房协议，双方在协议中明确 约定购房不成功，被告如数退还原告定金。现双方均同意解除委托购房协议，本 院不持异议，被告所收定金应如数退还原告。原告要求双倍返还定金缺乏法律依 据，本院不予支持。因此法院判决，解除双方的委托购房协议，被告某咨询公司 返还原告定金人民币1万元，驳回原告的其他诉讼请求。 [法律问题] (1)房地产买卖的中介入的法律地位。 (2)定金罚则的适用。 [法律依据] (1)《城市房地产中介服务管理规定》(1996年1月8日建设部令第50号发 布，2001年8月15日根据《建设部关于修改< 城市房地产中介服务管理规定)： 的决定》修正)第12、15、18条规定。 (2)《合同法》第115、426、427条。 (3)《中华人民共和国担保法》第89条。 (4)《城市房地产管理法》第56、57条。 [法理和法律分析] 1． 房地产买卖中介人的法律规定 本案首先涉及的是房地产中介人资格问题。没有中介服务资格的中介人必然 增加委托人的购房风险。房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格 评估机构、房地产经纪机构等。房地产中介服务机构应当具备下列条件：(1)有 自己的名称和组织机构； (2)有固定的服务场所； (3)有必要的财产和经费； (4)有足够数量的专业人员(国家实行房地产价格评估人员资格认证制度)；(5) 法律、行政法规规定的其他条件。另外，设立房地产中介服务机构，应当向工商 行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。本案涉及的中介机构 名义上是咨询机构实际上是房地产经纪机构。按照法律规定，首先，其必须具备 房地产经纪机构的资格(从业人员中有合法认证的房地产经纪人资格)。(城市房． 地产中介服务管理规定)还规定从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业 中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地 产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规 定数量的房地产经纪人。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申 请设立登记，领取营业执照后，方可开业。其次，中介机构有自己的职责范围。 房地产中介服务机构必须履行下列义务： (1)遵守有关的法律、法规和政策； ．(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则； (3)按照核准的业务范围从事经营活 动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；(6)接受行业主管部门及其 他有关部门的指导、监督和检查。最后，房地产中介机构的中介服务人员承办业 务，须由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中 介服务合同应当包括下列主要内容：(1)当事人姓名或者名称、住所；(2)中介 服务项目的名称、内容、要求和标准；(3)合同履行期限；(4)收费金额和支付 方式、时间；(5)违约责任和纠纷解决方式；(6)当事人约定的其他内容。 2．本案中中介人的定金责任问题 定金是债的担保形式中的一种，民法及合同法中都有相关规定。 <合同法) 第115条规定，当事人可以依照(中华人民共和国担保法)约定一方向对方给付 定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定 金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定 的债务的，应当双倍返还定金。(中华人民共和国担保法)第89条相关规定，当 事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应 当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定 金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。此外，法律规定，定金应当以书面形式约定，数额不超过主合同标的额的20％。 那么本案中被告咨询公司是否应双倍返还原告王某所支付的定金呢?本案中 实际上存在着两个合同关系：一个是王某与咨询公司的中介服务合同；另一个是 王某与房屋产权人的房屋买卖合同。王某与咨询公司之间的法律关系，实质上是 王某先与咨询公司签订中介服务合同，再由咨询公司开展工作，促成王某与房屋 产权人建立房屋买卖合同。从合同的约定内容和合同的性质来说，王某所付出的 1万元定金，是房屋买卖合同的定金，而不是中介合同的定金。因为这笔钱不是 付给咨询公司的，如果交易成功，该笔钱最终会由中介人经手转付给房屋出卖 人。现在房屋买卖合同根本未曾成立，中介公司只是未能达成交易，而不存在违 约行为。中介人咨询公司只要履行了中介活动应尽的努力义务就行了，无非是不 能取得中介服务佣金或报酬。根据法律有关中介合同的规定，中介人承担的义 务，是联系欲建立合同关系的双方当事人，促成合同的签订。在合同关系成就 后，中介人可依据中介合同的约定收取报酬，中介合同至此完成，中介入对此后 合同双方履行合同的情况不负有任何保证责任；如合同未能成就，中介人无权收 取报酬。 在本案中，如果双方事先约定在中介不成功的情况下应由咨询公司向王某承 担违约责任或约定定金方面不明确的情况下该如何判断定金责任呢?我们认为， 约定不明确的，根据合同的性质来确定，即一般情况下，中介合同不会有定金担 保的内容。当然如果在当事人双方自愿的情况下约定定金担保是可以的，因为中 介合同也是合同，遵守合同的一般规则。 在当前的房屋买卖、租赁市场中，中介行为是非常普遍存在的现象，许多交 易行为均通过中介人来进行。因此，如果需在委托中介进行交易，应先了解中介 机构的资格，更应明确中介人在交易中的法律地位，了解其法定的权利和义务， 以更好地保护自身利益，促成交易。 [学者建议] 关于房地产买卖和其他房地产经济活动服务中介组织，在法律上有成立条件 的限制，所以当事人在寻求相关服务时首先要了解其是否具有合法中介服务的主 体资格；中介组织服务种类和范围是非常广泛和不断发展变化的，法律目前还没 有具体分类规范的详细规定，当事人(委托人)只能依照合同法相关的一般性规 定来了解交易的信息并作出相应的交易行为(即委托买卖房屋)。本案中，中介 咨询公司应承担的法律义务是联系欲建立合同关系的双方当事人，促成合同的签。订。在合同关系成就后，中介人可依据中介合同的约定收取报酬，中介合同至此 完成，中介人对此后合同双方履行合同的情况不负有任何保证责任；如合同未能 成就，中介入无权收取报酬，除非中介合同另有约定，亦不对双方当事人承担违 约责任。但是这里应该不排除中介服务合同双方自愿约定定金行为的有效性。如 果定金的约定对中介合同的履行保证并不咀确，定金责任该如何确定?法律似乎 应该对此作出明确的界定：或是明确限制这种定金适用，或是根据定金数额等约 定来判定是中介合同的履行保证，还是买卖合同的履约责任约定。