摘自房地产法典型案例 一、拒不履行土地出让合同案 ——析土地使用权出让中出让方的权利义务及责任形成 [案情简介] 1993年11月23日，，原告泰丰公司(合同乙方)与被告土地局< 合同甲方)依照法律规定，经协商一致自愿签订了“国有土地使用权出让合同”。合同约定；甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8 939．77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8 045 793元。合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15％(计1 206 868，95元)作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取·“中华人民共和国国有土地使用证”，取得土地使用权。合同签订后，’—原告泰丰公司于1993年12月27日给付被告土地局400万元。其中，含合同定金1 206 868．95元，土地使用权出让金2 793131．05元。泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金厨转困难和冬季无法施工，请求将来付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清。土地局同意了泰丰公司的申请，并于1993年12月28日给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的8 939．77平方米“国有土地使用证”。但是，泰丰公司并未于1994年4、月1日付清尚欠的土地使 用权出让金。后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。1994年9月22日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9月30日以前履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地局承诺9月底前履行全部义务，但是到期仍未履行。土地局遂依照<城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)(以下简称<出让和转让暂行条例))第14条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。 逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿’’和<山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法)第11条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于1994年9月30日作出决定：解除1993年11月23日与泰丰公司签订的“国有土地使用权出让合同”，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金1 206 868，95元和土地使用权出让金2 793131．05元不予退还。10月24日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于1996年三四月间向大同市人民政府报告，请求给予解决，但均无结果，遂于1997年8月20日提起诉讼。土地局辩称该局的损失已经超过收取的合同定金，不退还土地使用权出让金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，但因未提出相关证据而没有得到法院支持。大同市中级人民法院于1997年11月27日判决：被告土地局在本判决生效后10日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金2 793 131．05元。一审案件受理费35 963元，由被告土地局负担。第一审宣判后，被告土地局不服，向山西省高级人民法院提起上诉，请求改判。山西省高级人民法院于1999年7月28日判决：驳回上诉，维持原判。① [法律问题] 土地使用权出让合同中出让方的权利和义务。 [法律依据] (1)<民法通则)第89条。 (2)(城市房地产管理法)第14、15、16、17、19、21条。 [法理和法律分析] 所谓土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。我国<城市房地产管理法)第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让必须经由使用者与政府签订土地使用权出让合同方可进行。要了解土地使用权出让合同中出让方的权利和义务，必须首先弄清楚土地使用权出让合同的法律特征。即，它是民事合同还是行政合同? 普通的民事合同通常是由合同双方当事人在自愿的基础上，通过平等协商而就设立、变更或终止民事权利义务关系达成一致的协议。双方当事人地位平等，任何一方不得享有特权。而行政合同通常是由代表国家的行政主体一方与公民、法人或其他组织，为履行公职而签订的协议。双方当事人的地位并不平等，作为行政主体的一方通常享有某些特权，如监督权。土地使用权出让合同，是国家为对土地进行有效管理而由作为行政主体一方的土地管理部门与土地使用者签订的合同。 其中，土地管理部门既是合同关系的主体，同时又是土地资源和房地产业的管理 者，在合同履行过程中往往享有合同内容之外的特权，如监督权、解除合同权等。 我国<城市房地产管理法)第19条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”这一规定实际上是赋予了土地管理部门单方解除合同的权利。因此，土地使用权出让合同在性质上应属于行政合同。这就决定出让方的权利和义务与普通的民事合同中当事人的权利和义务是不同的。 在土地使用权出让合同中，．出让方(土地管理部门)所享有的权利一般包括以下几个方面：(1)要求受让方：(土地使用者)按法律规定或合同约定交付出让金，否则出让方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。(城市房地产管理法)第15条规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”(2)对受让人行使权利的行为和对土地进行开发利用及经营的活动进行监督的权利。我国<城市房地产管理法)第17条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。”(3)在土地出让期限届满时，收回土地使用权及其他地上建筑物。(城市房地产管理法)第21条第：2款规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 在该案中，土地局作为土地使用权出让方有权要求泰丰公司交付出让金。在泰丰公司未按合同约定交付出让金的情况下可以解除合同，并要求其承担违约责任，但无权没收泰丰公司已交付的2 793131．05元出让金。 出让方的义务一般包括以下几个方面：(1)按合同规定向受让方提供土地使用权。<城市房地产管理法)第16条规定：“土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。” (2)在遇到不可抗力导致出让合同不能履行或不能完全履行时，应及时通知受让人。(3)保证土地使用权受让人对土地的正常使用。 [学者建议] 在土地使用权出让合同中，受让方如在法律规定或合同约定的期限内未履行 支付出让金的义务，则出让方有权解除合同，并请求违约赔偿。因此，在该案中，土地局解除与泰丰公司签订的“国有土地使用权出让合同”，收回该合同约定范围内的土地使用权，注销所发土地使用证登记的决定是合法的。但问题是对违约赔偿的金额双方争议较大。我国<民法通则)第89条第(三)项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”土地局因泰丰公司的违约行为而不予退还合同定金是合法的。但对出让金不予退还是否合法，则取决于<山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法)第11条的规定是否有效。根据我国(立法法)的规定，地方性法规不得与宪法、法律相抵触。而我国<城市房地产管理法)并未赋予出让方不予退还出让金的权利，因而该规定应属无效。另外，土地局因泰丰公司的违约行为而造成的损失并无直接损失，仅包括间接损失，而间接损失往往是不确定的，很难加以证明。联系本案，从1993年11月23日双方缔约到1994年9月30日解除合同，中间历时10个月，其间土地局很有可能蒙受了因丧失向其他受让人出让土地使用权的机会而造成的间接经济损失。为了保护这些相对不确定的利益，在受害方合理有效地主张自己权利的同时，法院也应努力为判决寻求法律上的妥当性。 ① 本案例参见http：／／www．1488．com．cn／china／professional／l：ealty／case／case-14．asp.
