深堋市金鹏 (集团) 股份有限公司与河源市公安局土地使用权转让纠纷案 [裁判要旨] 划拨用地补办手续后转让的效力认定 [一审判决] 广东省河源市中级人民法院民事判决书 (2002)河中法民初字第1号 原告：深圳市金鹏(集团)股份有限公司，住所地：深圳市布吉镇金鹏路金利商业广场7楼。 法定代表人：利玉民，总经理。 委托代理人：朱哲，该公司法律事务部主任。 委托代理人：杨晓云，广东中意达律师事务所律师。 被告：河源市公安局，住所地：河源市新市区凯丰路2号。 法定代表人：曾天来，局长。 委托代理人：欧焕针、江可舟，该局法制科干部。 原告深圳市金鹏(集团)股份有限公司与被告河源市公安局园有土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2001年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2002年1月11日公开开庭进行了审理，并分别于同年5月20日和6月3日两次进行调解。双方当事人的两位委托代理人均到庭参加诉讼。本案经批准延长审限，现己审理终结。 原告诉称：原告与被告于1993年6月订立《有关河源市公安局看守所土地有偿转让初步协议》，约定被告将一块面积约4 万平方米的土地以人民币2000万元的价格转让给原告，正式合同生效之日原告应支付被告500万元。后来双方因当地村民闹事而未签订正式合同，但原告己应被告要求付款500万元。同年9月份，被告办理了该地的国有土地使用证，但未交付原告，同时该地一直由被告使用，被告现在该地上建立了住宅楼和看守所，使原告一直不能使用该地。经双方多次协商，2000年10月份以前被告先后两次退款60万元。后来双方又协商将其中一块面积11 704平方米的土地抵债，经双方委托的机构评估后，被告又不能交付该地并将地价差额部分余款退回原告。因此，原告请求判令被告退还购地款440万元及其从1993年7月5日至2001年12 月30日中的利息200万元。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告支付利息共400万元，并主张被告无权转让行政划拨用地，转让土地使用权的行为无效。 被告辩称：双方签订了初步协议，后来签订了正式协议，又按协议履行了义务，双方的协议已经成立生效，原告无理反悔，是违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。在诉讼过程中，被告提出反诉，要求原告付清转让款，但被告没有按期交纳反诉费。 经审理查明：1993年6月2日，原告以其河源分公司的名义与被告订立了《有关河源市公安局看守所土地有偿转让初步协议》，约定被告将河源市新市区西南角原新港公路边一块面积约4万平方米的土地以人民币2000万元的价格转让给原告，经河源市国土局对该地面积作出测量和有关文件备齐后，双方再协议签订正式合同，一切事项以正式合同为准，正式合同生效之日原告应支付被告500万元。双方还约定了付款方式、履行期限及双方的责任。同年6月14日和7月1日，原告预付被告共500万元。为了办理转让手续，双方签订了《关于土地转让的协议书》，约定被告以国土局实测的43 570平方米、每平方米250元的价格将土地转让给原告，并将落款时间写为同年3月23日。同年9月28日，被告为原告办理了河市府国用总字(93)第6000300636号国有土地使用证，但未交付原告，同时该地一直由被告使用。2000年5月，原告要求被告退款，被告于该年6月14日和11月16日先后退给原告50万元和10万元。后来双方又协商将其中一块面积11 704平方米的土地给原告，于2000 年12月7日共同委托河源市地价评估事务所对该地进行了评估，该所出具的《土地估价报告书》认定该地价格为270．4万元，并说明双方转让的土地是划拨用地。评估后，被告没有交付该地，也未退款给原告，原告遂提起诉讼。 上述事实，双方基本无异议。原告称双方没有签订正式合同，被告后来又提供了正式协议书，原告曾予以否认，但经其经办人到河源市国土资源局核对原件后，再无异议。原告称被告不能交付土地，但没有提供证据予以证明，经现场勘查，被告基本上没有在双方约定转让的土地上新建大型的永久性建筑物。 本院认为：双方当事人签订了转让土地使用权的初步协议和正式协议，并分别履行了相应的义务，双方的土地使用权转让协议成立。双方约定转让使用权的土地虽然是行政划拨用地，但是被告在签订合同后，已经通过国土部门为原告办理了该地的国有土地使用证，由此表明政府是同意双方转让该地使用权的，双方转让土地使用权的合同有效，双方均应履行合同义务。经现场勘查，被告基本上可以按照双方的约定交付土地，原告称被告不能履行合同，没有提供证据加以证明，本院不予采信。因此，原告以合同无效、被告不能履行合同为由，请求被告返还其预付的转让款，没有事实和法律依据，应当驳回。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告深圳市金鹏(集团)有限公司的诉讼请求。 本案受理费52010元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长 张运生 审 判 员 王秋媚 代理审判员 张玉斌 二OO二年八月十六日 书 记 员 陈 岸 [终审判决] 广东省高级人民法院 民事判决书 (2002)粤高法民一终字第188号 上诉人(原审原告)：深圳市金鹏(集团)股份有限公司 (下称金鹏公司)。住所地：深圳市布吉镇金鹏路金利商业广场7 楼。 法定代表人：利玉民，总经理。 委托代理人：朱哲，该公司法律事务部主任。 委托代理人：杨晓云，广东中意达律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：河源市公安局(下称公安局)。住所地：河源市新市区凯丰路2号。 法定代表人：曾天来，局长。 委托代理人：欧焕针、张新敏，均是该局法制科于部。 上诉人金鹏公司因土地使用权出让合同纠纷一案，不服河源市中级人民法院(2002)河民初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 经审理查明；1993年6月2日，金鹏公司以其河源分公司的名义与公安局订立了《有关河源市公安局看守所土地有偿转让初步协议》(下称初步协议)，约定公安局将河源市新市区西南角原新港公路边一块面积约4万平方米的土地以人民币2000万元的价格转让给金鹏公司，经河源市国土局对该地面积作出测量和有关文件备齐后，双方再协议签订正式合同，一切事项以正式合同为准，正式合同生效之日金鹏公司应支付公安局500万元。双方还约定了付款方式、履行期限及双方的责任。同年6月14日和7月1日，金鹏公司预付公安局共500万元。以后，为了办理转让手续，双方签订了《关于土地转让的协议书》，约定公安局以国土局实测的43570平方米、每平方米250元的价格将上述土地转让给金鹏公司，并将落款时间倒签为同年3月23日。 1993年8月18日，河源市国土局与公安局签订< 国有土地使用权出让合同》，约定：河源市国土局将原市看守所用地43 570平方米出让给公安局，土地用途为综合用地，年限为50年(自1993年8月18日起算)。同年9月28日，公安局为金鹏公司办理了河市府国用总字(93)第6000300636号国有土地使用证，但未交付金鹏公司，同时该地一直由公安局使用。2000年5月，金鹏公司要求公安局退款，公安局于同年6月14日和11月16日先后退给金鹏公司50万元和10万元。后来双方又协商将其中一块面积11 704平方米的土地给金鹏公司，于2000年12月7日双方共同委托河源市地价评估事务所对该地进行丁评估，该所出具的《土地估价报告书》认定该地价格为270．4万元，并说明双方转让的土地是划拨用地。评估后，公安局没有交付该地，也未退款给金鹏公司，金鹏公司遂于2001年12月18日向河源市中级人民法院提起诉讼，请求：判令公安局退还购地款440万元及其从1993年7月5日至2001年12月30日期间的利息200万元。在一申诉讼过程中，金鹏公司增加诉讼请求，要求公安局支付利息共400万元，并主张公安局无权转让行政划拨用地，双方转让土地使用权的行为无效。 一审期间，原审法院组织双方当事人进行了现场勘查，金鹏公司认为公安局在红线范围内建有宿舍，无法交付约定面积的土地。公安局认为其宿舍在红线外，其能交付合同约定面积的土地使用权。 二审期间，公安局向本院提供了《国有土地使用权出让合励> (划拨土地使用权补办出让合同)、河市府国用字(93)第16000300636号《国有土地使用证》的原件及河源市国土资源局2002年12月4日《关于河市府国用字(93)第16000300636号 {国有土地使用证}土地用途及使用年限问题的说明》、12月16日《关于河市府国用字(93)第16000300636号{国有土地使用证}土地使用权转让费问题的说明》。用于说明讼争土地使用权已经出让取得，并已将土地使用权证办至金鹏公司名下。金鹏公司则对《国有土地使用权出让合同》(划拨土地使用权补办出让合同)的真实性表示怀疑，但未能提供证据证明。另外，对于在河源市国土局备案的《关于土地转让的协议》的签订时间在《初步协议》签订时间之前的问题。公安局认为《关于土地转让的协议》是为办理土地使用权更名手续而签订的，签订时间在《初步协议》之后，落款时间是倒签的。金鹏公司则认为在起诉前不知道《关于土地转让的协议》的存在。 原审认为：双方当事人签订了转让土地使用权的初步协议和正式协议，并分别履行了相应的义务，双方的土地使用权转让协议成立。双方约定转让使用权的土地虽然是行政划拨用地，但是公安局在签订合同后，已经通过国土部门为金鹏公司办理了该地的国有土地使用证，由此表明政府是同意双方转让该地使用权的，双方转让土地使用权的合同有效，双方均应履行合同义务。 经现场勘查，公安局基本上可以按照双方的约定交付土地，金鹏公司称公安局不能履行合同，没有提供证据加以证明，不予采信。因此，金鹏公司以合同无效、公安局不能履行合同为由，请求公安局返还其预付的转让款，没有事实和法律依据，应当驳回。故原审于2002年8月16日作出判决：驳回金鹏公司的诉讼请求。 金鹏公司不服上述一审判决，向本院提起上诉称：(一)《关于土地转让的协议》与《初步协议》中约定的价格、签订时间等均存在严重的矛盾，原审确认两协议有效，势必使当事人无法履行；(二)讼争土地使用权属划拨用地，公安局无权进行转让； (三)原审判决适用法律不当。故请求：1．撤销一审判决；2．确认双方签订的协议无效；3．公安局退回其支付的440万元购地款及利息。 公安局答辩同意一审判决。 本院认为：公安局与金鹏公司签订的《初步协议》、《关于土地转让的协议》，是双方自愿协商一致达成的协议，所转让土地使用权亦已办理出让手续并领取了《国有土地使用证》，没有违反法律的规定，故原审判决认定两协议均属有效是正确的，本院予以维持。 关于金鹏公司上诉提出《初步协议》和《关于土地转让的协议》内容矛盾，原审判决确认两协议有效，势必造成合同不可能继续履行的问题。本院认为：《关于土地转让的协议》是双方交到国土部门登记备案，用于办理土地使用权过户的依据，虽然落款时间在《初步协议》之前，但从协议内容、公安局的陈述及该协议国土部门备案的情况来看，应确认该协议是双方土地使用权转让的正式合同，落款时间是倒签的，双方实际应履行的合同是 《关于土地转让的协议》。因双方签订的《初步协议》约定须“经河源市国土局对该地面积作出测量和有关文件齐备后，双方再协 议签订正式合同，一切事项以正式合同为准。”故《初步协议》只是双方的意向，不能作为双方的正式合同，而且其内容也无法实际履行。故金鹏公司认为两协议存在矛盾，无法同时履行有理，本院予以采纳。双方可继续履行《关于土地转让的协议》关于金鹏公司上诉提出公安局所转让土地使用权属划拨用地，双方的转让协议应届无效合同的问题。由于公安局已办理了土地出让手续，因此，本案讼争土地已属经出让取得，不是划拨用地，故金鹏公司的该项上诉请求依据不足，本院予以驳回。 关于金鹏公司上诉提出公安局已占用讼争土地，合同已无法履行的问题。由于公安局对此予以否认，金鹏公司并无提供证据证明公安局占用讼争土地，故本院对金鹏公司的该项上诉请求予以驳回。 综上，原审判决在认定土地性质有错，但在合同效力、法律适用及处理结果上并无不当，故原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本上诉案件受理费人民币52010元，由金鹏公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭仕泉 代理审判员 蓝中伟 代理审判员 张艮开 二OO二年十二月十九日 书 记 员 肖少杨 钟 铮 [法官评析] 本案双方争议的焦点是土地使用权转让合同的效力及合同能否继续履行的问题。 一、 划拨用地转让后才办理出让手续，转让行为是否有效 本案讼争土地使用权原属公安局划拨取得，在转让给金鹏公、 司后，原土地使用权人与国土部门办理了土地使用权出让手续；并将土地使用权证办理在受让方金鹏公司名下。依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题 的解答》第6条的规定，河源市公安局已补办土地使用权出让手续，双方的合同应属有效。在一审法院作出判决时，还没有查明河源市公安局已办理土地使用权出让手续这一情况，而以转让的土地使用权已经办理过户手续，推定政府同意双方的转让合同，从而认定合同有效。这种推定是否正确，是有疑问的。有意见认为，出让手续是必不可少的程序，不能省略。何况在政府出让土地时，受让人还需要交付大笔的出让金，否则出让行为就还没有成立。政府无权在实际上还没有完成出让手续时，同意所谓的受让人转让土地。因而，法院不应承认这种转让的效力。另有意见则认为，政府同意转让，可以推定政府同意出让，只是要在事后 办理手续而已。也就是先转让再补办出让手续，属于政府事先同意，当属有效。笔者认为，既然政府事先同意，意味着补办手续只是时间问题，对受让人而言，不产生违法的情形，应当认定合法有效。至于政府在做法上是否有不妥，另当别论。 另，本案的出让手续是在一审判决后才完成的，不符合最高人民法院关于在一审期间补办手续，可作有效的规定。但是，在实际操作上，广东采用了更加宽松的尺度，只要是在二审开庭审理前补办手续的，一般予以认可，而作为有效处理。不过，二审处理本案的立足点还是在于国土部门将土地使用权证办至金鹏公司名下，应该视为已补办了审批、登记手续。 二、双方签定了两份合同，约定的价格不同，以哪一份合同为准的问题 本案中，河源市公安局与金鹏公司签订了两份土地使用权转让合同，一份是1993年6月2日签订的《有关河源市公安局看守所土地有偿转让初步协议》(下称《初步协议》)，一份是落款时间为1993年3月23日(实际是倒签时间)的《关于土地转让的协议书》，两份合同中约定的转让价格不同。因此，土地使用权转让行为能否继续，按哪一份合同履行就成为双方争议的焦点。从本案一、二审判决中确认的事实来看，金鹏公司已部分支付土地转让款，河源市公安局也将土地使用权证办至受让方名下，故双方继续履行合同并无障碍。 而双方实际一直是在履行《初步协议》，《关于土地转让的协议书》是为办理土地使用权更名手续而签订的，双方当事人能否按《初步协议》继续履行?笔者认为不能。因为《初步协议》中双方明确约定还要签订正式合同，一切事项以正式合同为准，该协议应该是双方为转让讼争土地使用权签订的意向书，不能作为双方土地转让的正式合同，且其内容也无法实际履行。而《关于土地转让的协议书》已在国土部门备案，并依照该合同的约定，国土部门才将转让的土地使用权更名至金鹏公司名下。因此，双方当事人的转让土地使用权的行为如要继续履行，则需依照《关于土地转让的协议书》的约定来履行。这样，也才与法院的判决 立论相吻合。 (撰稿：广东省高级人民法院民事审判第一庭 蓝中伟)