基本案情

1994年6月10日，经某市体改委批准，该市某村委和原市青工包装用品公司30名职工合股基金会组建了股份制企业法人达西装饰材料公司（以下简称达西公司）。企业股本总额125万元，其中个人股40万元，由原市青工包装用品公司范某等30名职工认购。村委会以16亩土地使用权作为股份的法人股。该16亩土地系非耕地，已经土地管理部门审批同意建设使用，但村委以土地使用权出资认股，并未办理土地权属变更登记手续，也未办理集体土地征用手续。

1995年3月，达西公司股东大会和董事会讨论决定，同意村委撤出股份，并形成决议。决议内容为：同意村委撤回其原以16亩土地使用权作为股份的法人股，土地使用权重新评估计价56万元，由达西公司认股，达西公司于1995年5月30日前付20万元，1996年5月30日前付15万元，1997年5月30日前付21万元。由于达西公司未履行决议，村委会诉至法院，请求收回16亩土地并清理地面建筑物，达西公司付清1995年土地使用费20万元。审理中，经法院委托评估，地面建筑物、附着物价值61万元。

法院串理

市中级人民法院审理认为，根据国家有关土地管理的法律规定，集体经济组织不能自行出让集体所有土地。在该案中，村委以集体所有土地的使用权作价入股，违反了有关法律规定，其入股行为无效，撤股行为也无效。达西公司为合法取得土地使用权，16亩土地应该返还村委，地上建筑物、附着物应随土地使用权转移，村委折价赔偿达西公司建筑物、附着物的经济损失。中级法院据此判决：达西公司于判决生效后10日内返还村委会16亩土地，地上建筑物、附着物归村委所有，双方依法办理过户手续；村委会于判决生效后10日内赔偿达西公司地上建筑物、附着物经济损失61万元。由土地转让行为给双方造成的损失，由双方自负。

法官点评

《土地管理法》第2条规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国家依法实行国有土地有偿使用制度。《土地管理法实施条例》第6条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原寸：地登记机关依法进行变更登记。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条规定：“国家按照所有权和使用权分离的原则，实行城镇土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。”根据法律、法规规定，土地使用权的出让方必须是代表国家的市、县人民政府，出让、转让的土地仅限于国有土地，而且是城镇土地。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转化为国有土地后，方可出让、转让。换言之，集体所有的土地，集体经济组织是不能自行出让、转让的，如果确需出让、转让，必须经人民政府按审批权限依法征收为国有土地后，由国家出让给用地单位使用，用地单位投资开发符合一定条件，才可以转让。集体经济组织只能以土地补偿费、安置费投资入股。

在本案中，村委会的16亩土地虽经土地管理部门审批同意建设使用，但尚未经征收转为国有土地，村委会便作为出让方以投资八股的形式自行出让给达西公司，其行为违反了上述有关法律法规的规定，因此是无效的。根据（民法通则）第61条第1款的规定，民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当依法返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，16亩土地及地上建筑物和附着物应当一并返还给村委会，相应地村委应当补偿达西公司地上建筑物、附着物的价款。

摘自《农村征地安置补偿纠纷实例说法》