基本案情

原告石城村经济社、村委会诉称，2007年6月，被告雍某得知其已非法占用的村原煤厂约2亩土地即将被有关部门开发，利用个人关系要求二原告在已拟好的土地租赁协议上加盖二原告的公章，此事村民意见很大，经村民代表表决决定，认为原、被告的土地租赁协议，违反了民主议定原则，现诉至法院，要求确认该协议无效，斤判令被告无偿腾退上述土地。被告雍某辩称，我与二原告签订的土地租赁协议，是双方真实意思表示，二原告是否召开村民代表大会讨论通过与我无关，该协议是有效协议，为了大局利益，我亦同意解除合同，但原告必须补偿我经济损失260400元。

法院审理

经审理查明，2002年7月13日，张某任该村北石城村民小组组长期间，召集部分村民代表就该村民小组所属的南沟地块（陈某现承包地块）、车往地地块、北台地块的发包问题召开会议，会议决议将上述地块已每亩50元或60元的价格发包给本村村民陈某。2003年1月1日，时任北石城村民小组组长的张某，未经二原告同意，将已属原告村经济社所属的4.59亩（实际为4.83亩）土地填入了陈某的承包土地范围内。2003年1月31日，陈某将其承包合同内村集体所有的原煤厂地块的其中2亩土地转租给被告雍某。2003年至2007年初，被告雍某陆续在该地块内栽植杏树23棵，桃树12棵，梨树28棵，香椿树3棵，柿子树1棵，核桃树5棵，板栗树5棵，李子树5棵，核桃树苗305棵。因二原告对原村民组长张某越权发包村集体所属土地提出异议，2007年6月28日，被告雍某为使其现转租的土地合法化，要求与原告签订土地租赁协议，二原告在未经村民代表讨论通过的情况下，即在雍某已拟好的土地租赁协议书上加盖了公章。租赁期限30年。为此，村民意见很大。2009年1月5日，就雍某与二原告签订的土地租赁问题，法院召开原告所在村民代表座谈会，全村30名村民代表，到会26名，其中24名村民代表一致认为，原、被告签订的土地租赁协议，违反民主议定程序，要求确认土地租赁协议无效，另两名村民代表要求法院依法判决。

另查明，原告所在村共有二个村民小组，均系独立核算。1986年7月，原告为发展经济，与其所在石城乡人民政府联合筹资兴建了村属煤厂，以16000元的价格征用了原告所属的北石城村民小组土地4.59亩。1992年3月21日，石城乡政府与原告达成解除联合办厂协议，其煤厂的财产及土地退归原告所有。

再查明，法院委托市高级人民法院随机指定资产评估有限责任公司对被告雍某栽植的果树价值进行了评估，结论为：雍某所有的果木评估值为56157元。

法院认为，民主议定，是农村土地承包工作的法定原则。原告村经济社、村委会未经本集体经济组织成员三分之二或三分之二以上村民代表讨论同意并形成决议即与被告雍某签订30年期限的土地租赁协议，违反了我国村民委员会组织法和农村土地承包法的相关规定，应属无效。对此二原告应承担主要责任。对被告所造成的损失，二原告亦应承担主要的赔偿责任。原任村民组长张某私自将已属村集体的土地填入陈某的承包合同，属越权发包，该合同无效。被告雍某明知陈某无权转租二原告所属的土地的情况下，仍进行较人投入，致使损失扩大。对此，亦应承担相应责任。对于被告损失赔偿的数额，法院根据本案事实和当事人过错程度予以酌定。资产评估有限责任公司的评估结论，事实清楚，程序合法，法院子以确认。综上所述，法院为保护当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第52条第5项、《中华人民共和国农村土地承包法》第18条第3款之规定，判决如下：

一、原告石城村经济合作社、石城村村民委员会与被告雍某签订的土地租赁协议无效。

二、被告于本判决生效之日起七日内返还原告石城村经济合作社、石城村村民委员会所属原煤厂土地两亩。

三、原告石城村经济合作社、石城镇石城村村民委员会于本判决生效之日起7日内赔偿被告雍某投入损失50542元。雍某所植树木归原告石城村经济合作社、石城村村民委员会所有。

法官点评

本案判决是合法妥当的判决，主要理由有三个：

一是因违反民主议定程序判决合同无效时，法院依职权主动召开村民代表座谈会，进一步审查对外发包合同这一事实是否确实属：违反了村民的真实意愿。这一做法可以进一步佐证违反民主议定程序事实的存在，进而为认定合同无效提供更为充分事实证据。

二是村委会负有召集村民会议或村民代表会议的职责，其怠于召集村民会议或村民代表会议，法院准确地认定了其本身存在的过错。在合同无效时，村委会亦应为其过错承担相应责任。

三是准确地认定了被告雍某明知陈某无权转租，仍进行较大投入，致使损失扩大的过错责任。在合同无效时，雍某亦应为其过错承担相应责任。

摘自《农村土地承包及林权纠纷案例说法》